郑州市中级人民法院

民事判决书

（2018）豫01民终6163号

上诉人(原审被告)：陈桂舟，男，1961年12月15日出生，汉族。

上诉人(原审第三人)：河南真二房产经纪有限公司。

法定代表人：邓鹏。

委托诉讼代理人：付云龙、梁志强。

被上诉人（原审原告）：张敏，女，1985年1月6日出生，汉族。

委托诉讼代理人：王艳慧、张艳琴。

上诉人陈桂舟、河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二公司）与被上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈桂舟、上诉人真二公司的委托诉讼代理人付云龙、被上诉人张敏及其委托诉讼代理人张艳琴到庭接受询问。本案现已审理终结。

陈桂舟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判张敏支付购房款8万元，改判陈桂舟不承担违约责任。事实和理由：陈桂舟只收到150.3万元房款，剩余8万元未收到，且其不存在违约行为。

张敏辩称，其已经完成李支付全部房款158.3万元的义务，根据合同约定，其将由陈桂舟负担的垫付解押款费用5万元直接支付给了真二公司，并在过户时冲抵房款。根据合同约定，陈桂舟应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起15日内交付房屋及配套设施，现陈桂舟长期未予交付，明显构成违约。请求驳回上诉，维持原判。

真二公司述称，各方对垫资解押费用有明确约定且对具体金额明确知晓。

真二公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判真二公司不承担责任。事实与理由：1.原审法院查明事实不清，认定事实错误。各方当事人对垫资解押费用有明确约定，且对具体金额均明确知晓，不存在未经陈桂舟同意支付及收取的情形。陈桂舟严重违反诚实信用原则，对比该笔垫资解押费用全盘否认直接导致了本案纠纷的发生。2.张敏在一审中并未要求真二公司承担责任，但原审法院却判令真二公司承担违约责任，违背了民事诉讼法不诉不理的原则。真二公司作为居间方已经妥善完成了合同义务。3.真二公司承担违约金的多少，完全依赖与他人的履行，从而导致承担的违约金额无法确定。

张敏辩称，一审判决判令真二公司承担赔偿责任合法有据，未损害真二公司的权利，更未超出张敏一审时的诉讼请求。一审中将真二公司列为第三人就是为了找出本案纠纷的症结所在，经过审理查明，问题的症结就在于张敏直接支付给真二公司的5万元垫资解押费用。一审法院为了减少诉累，将具有密切联系的房屋买卖合同关系和垫资服务合同关系一并解决并无不当。真二公司在垫资服务中具有过错，所以一审法院根据查明的案件事实在张敏诉讼请求总额范围内判令真二公司承担部分赔偿责任并未违反不告不理的原则。请求驳回上诉，维持原判。

陈桂舟述称，同其上诉意见。

张敏向一审法院起诉请求：1、依法判令陈桂舟将位于邙山区南阳路185号7号楼2单元12号房屋（以下简称“争议房屋”）交付给张敏，并向张敏支付违约金94980元（自2017年9月2日以每日1583元计至实际交付房屋之日，现暂计至2017年10月31日）；2、陈桂舟承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年5月31日，张敏、陈桂舟经真二公司居间介绍签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定：陈桂舟将其名下的争议房屋一套以成交价158.3万元出卖给张敏；张敏在立契时将首付款交付陈桂舟，剩余房款为按揭贷款，由银行放贷后向陈桂舟支付；合同签订时，张敏支付定金3万元，房屋过户时此定金冲抵首付房款，过户完成后转化为物业交割保证金，由真二公司代为无息保管直至合同履行完毕；陈桂舟应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起15日之内向张敏完整交付争议房屋及其他配套设施；陈桂舟将房屋交割完毕且将房屋名下所有户口全部迁出后，方可向真二公司领取物业交割保证金；房屋过户后，如陈桂舟未按约定履行物业交割义务，每逾期一日，陈桂舟应当向张敏支付本合同约定总房价款1‰的违约金；该房屋处于抵押状态，陈桂舟应在自本合同签定后的30个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款；张敏、陈桂舟协商一致同意，待张敏贷款审批通过之后，张敏先行支付陈桂舟垫资解押费用给真二公司，此垫资费用冲抵购房款；真二公司居间服务费用为4500元。

合同签订当天，张敏向真二公司交纳定金3万元，并支付居间服务费4500元整。2017年6月26日，张敏根据真二公司的要求，未经陈桂舟同意即代替陈桂舟向真二公司支付垫资解押服务费用5万元。2017年8月7日，张敏向陈桂舟支付购房首付款32.3万元（不包含定金3万元），8月14日争议房屋被过户到张敏名下，8月16日陈桂舟收到贷款机构发放的购房贷款118万元。因陈桂舟与真二公司自2017年7月20日以后为上述5万元费用的负担问题产生争议，陈桂舟以未收到足够约定房款为由拒绝向张敏交付争议房屋。

2017年7月3日，陈桂舟及其妻子顾蕾与真二公司员工翟文林签订委托书一份，陈桂舟夫妻委托翟文林在2017年7月3日至2018年1月2日期间代理办理争议房屋的产权过户等相关事宜，并就该委托书办理了公证书，真二公司代替陈桂舟支付公证费230元。2017年7月3日，陈桂舟夫妻还与真二公司介绍的为陈桂舟房屋解押出资的案外人张玮斌签订《借款合同》一份，并进行了公证。合同约定：陈桂舟夫妻为房屋解押需要向张玮斌借款63.5万元；借款期限自2017年7月3日起至2017年10月2日止；月利率2％，自出借人交付借款之日起计算利息至借款人全部还款之日止。真二公司为上述《借款合同》支付公证费1935元。2017年7月5日，张玮斌向陈桂舟支付借款63.5万元。2017年8月16日，陈桂舟偿还张玮斌借款63.5万元。

本案在审理中，该院多次组织各方当事人进行调解，并于2018年元月18日就本案相关法律问题及解决方案向各方当事人进行了书面释明，要求他们分别采取有效措施以避免损失的进一步扩大，但直至本案裁决前，三方当事人均未采取任何措施。

一审法院认为，本案实质为真二公司与陈桂舟之间产生的解押服务费用纠纷牵连出了张敏、陈桂舟之间的房屋买卖合同争议。虽然房屋买卖合同有张敏先行支付陈桂舟垫资解押费用给真二公司、该款可以冲抵购房款的条款约定，但是该条款本质为独立于房屋买卖合同之外的另一个法律关系，即对陈桂舟与真二公司之间垫资解押服务的委托合同法律关系进行了约定。为了妥善解决房屋买卖合同之争，该院应就委托合同法律关系一并处理为宜。真二公司作为服务机构，既不能提供委托合同证明其与陈桂舟有服务费用为5万元的约定，也不能提供有效证据证明其为陈桂舟提供垫资解押服务收取费用5万元合法合理，故其要求按照5万元计算解押垫资费用的主张，不予支持。综合考虑陈桂舟使用63.5万元垫资及真二公司支出费用等实际情况，该院确认陈桂舟向真二公司支付的垫资解押费用应为3万元，该款直接冲抵张敏应支付的购房款。剩余2万元，因既非真二公司合理收费，也非系陈桂舟授意张敏向真二公司代为交纳，故不应冲抵购房款，张敏可向真二公司另行主张权利。因3万元定金已在房屋过户时冲抵购房款，过户后又转化为物业交割保证金，故截止至2017年8月16日陈桂舟收到的房款共计156.3万元。张敏因此应向陈桂舟再支付房款2万元，陈桂舟应向张敏交付争议房屋。物业交割保证金3万元，陈桂舟可在交付房屋后另行解决。

关于张敏要求陈桂舟支付违约金的诉讼请求，该院认为，虽然张敏于2017年8月16日前已经为争议房屋向陈桂舟、真二公司支付各种费用158.3万元，但是因其中2万元支付对象不当，以致陈桂舟至今未足额取得应得购房款，故张敏提出的陈桂舟存在违约行为、应当按照总房价款1‰／日支付违约金的请求，该院不予支持。但是考虑到张敏履行合同遵循了诚实信用原则，陈桂舟长期不交付房屋给张敏造成严重损失等实际情况，为了妥善解决纠纷、减少当事人的诉累，该院应一并解决张敏的损失赔偿问题。关于张敏的损失，该院认为，张敏在未有合同约定其代付垫资解押服务费用为5万元的情况下，未经陈桂舟明确同意即向真二公司付款5万元的行为存在不当，纠纷发生后，张敏又不愿意采取有效措施以防自己损失进一步扩大，张敏对其损失的产生存在一定过错。陈桂舟收到张敏支付房款153.3万元后，明知张敏已经代其垫付解押服务费用5万元，但却因其与真二公司之间的委托纠纷长期不履行交付房屋的义务，以致张敏损失严重，陈桂舟存在明显过错。真二公司作为服务机构，既不履行明码标价的义务（即在合同中明确约定其垫资解押服务费用数额），又在陈桂舟提出异议后不积极采取有效措施预防损失进一步扩大，其对张敏的损失负有不可推卸的责任。综合考虑合同履行、张敏损失等实际情况及公平原则，该院认为，张敏在其向陈桂舟支付购房款2万元之前的损失，张敏应自己负担20％，陈桂舟、真二公司各承担40％赔偿责任为宜；张敏损失按照156.3万元的0.2‰／日的标准自2017年9月2日起计算至其支付剩余房款2万元之日止。张敏支付陈桂舟2万元房款后，陈桂舟仍不交付房屋时，陈桂舟应当按照158.3万元的0.2‰／日的标准赔偿张敏损失至争议房屋物业交割手续履行完毕之日止。

依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十八条、第一百六十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第八条、第十条、第十六条、第二十条、第二十二条之规定，判决：一、张敏向陈桂舟支付购房款20000元；二、陈桂舟向张敏交付位于邙山区南阳路185号7号楼2单元12号的房屋一套及其他相关配套附属设施；

三、陈桂舟以1563000元为基数、按照每日万分之二的标准向张敏支付自2017年9月2日起至张敏交付购房款20000元之日止的40％赔偿金；张敏交付购房款20000元后，陈桂舟仍不交付房屋时，陈桂舟以1583000元为基数、按照每日万分之二的标准向张敏支付自张敏交付购房款20000元之次日起至交付房屋之日止的全部赔偿金；四、河南真二房产经纪有限公司以1563000元为基数、按照每日万分之二的标准向张敏支付自2017年9月2日起至张敏交付购房款20000元之日止的40％赔偿金；上述一、二、三、四项内容，义务人均于该判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回张敏的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元张敏负担217元，陈桂舟负担435元，河南真二房产经纪有限公司负担435元。

本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，张敏、陈桂舟和真二公司在本案的二手房买卖居间合同中约定有陈桂舟自行筹资还清按揭银行贷款、待张敏贷款审批通过后张敏先行支付陈桂舟垫资解押费用给真二公司、此垫资费用冲抵购房款的内容，但该内容的不妥之处在于未明确垫资解押费用的具体金额，并最终因此酿成纠纷。原审法院根据陈桂舟使用垫资解押资金的金额、使用时间、真二公司为此所支付的费用等情况，认定真二公司主张的5万元费用不合常理，酌定为3万元并无不当，本院对此予以确认。在陈桂舟收到张敏支付的购房款153.3万元，且明知张敏已向真二公司支付了5万元垫资解押费用后，仍以其与真二公司之间存有争议拒绝向张敏交付房屋，构成违约并造成了张敏的经济损失，故原审法院判令陈桂舟向张敏支付相应的违约金于法有据，且关于违约金的计算方法合情合理，本院予以确认。原审法院本着减少当事人诉累、定纷止争的原则，对涉及到真二公司的责任部分一并作出处理，亦无不妥。

综上所述，陈桂舟、真二公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1725元，由上诉人陈桂舟负担1300元，由上诉人河南真二房产经纪有限公司负担425元。

本判决为终审判决。

审判长  赵玉章

审判员  李黎

审判员  苟珊

二〇一八年六月二十日

书记员  候李爽