长沙市中级人民法院

民事判决书

（2018）湘01民终2899号

上诉人（原审原告、反诉被告）：付召华，男，1980年9月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。

委托诉讼代理人：唐艳。

委托诉讼代理人：许淑娴。

上诉人（原审原告、反诉被告）：连井辉，女，1980年9月28日出生，满族，住广东省深圳市罗湖区。

委托诉讼代理人：唐艳。

委托诉讼代理人：许淑娴。

上诉人（原审被告、反诉原告）：谭维德，男，1957年9月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。

委托诉讼代理人：黄吐芳。

委托诉讼代理人：冯雁。

原审第三人：长沙我爱我家信息科技有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路58号新三诚大厦801、802、803房。

法定代表人：黄星春，执行董事。

委托诉讼代理人：阳波，男，1987年10月23日出生，汉族，住湖南省南县，系该公司法务。

原审第三人：北京银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场。

负责人：戴炜，行长。

上诉人付召华、连井辉及上诉人谭维德因与原审第三人长沙我爱我家信息科技有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称北京银行长沙分行）房屋买卖合同纠纷一案，因不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初8607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

付召华、连井辉上诉请求：撤销一审判决第七项，判令谭维德支付自2016年11月22日起至过户之日的逾期过户违约金，暂计算至2017年3月15日为114695元，并由谭维德承担全部诉讼费用。事实和理由：双方合同第八条第3款明确约定“甲乙双方未及时提供资料或不积极配合造成产权转移手续无法按合同约定的时间办理的，违约方以房屋出售价为基数按日千分之一向对方支付违约金”。一审判决已查明，本案谭维德未及时办理房屋赎楼手续，未及时提供相关过户资料，拒不配合办理过户手续，依约应承担违约金。

谭维德辩称：首付款515000元应在合同签订5日内支付给谭维德，付召华、连井辉在履行《房屋买卖居间合同》过程中存在违约行为，经谭维德多次催告后仍未履行，合同应予解除。付召华、连井辉未在合同约定的时间内支付首期购房款且在谭维德的催告后仍未履行合同，根据合同约定，谭维德有权单方面解除合同，因此在谭维德委托律师向付召华、连井辉发送律师函且签收后合同即为解除。

谭维德上诉请求：撤销一审判决，依法改判付召华、连井辉赔偿谭维德违约金105000元，付召华、连井辉承担居间服务费5000元，并由付召华、连井辉承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决存在违反法定程序的情形，在判决书中未对当事人提交的证据进行列明，也未公开法院对该证据的认定结论，显属程序不当。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院仅凭第三人我爱我家公司本案房屋交易经纪人郭龙大单方面说明即确认合同中“签订本合同5日内”系笔误造成，属于认定事实不清。首先，合同约定支付房款交易的首期款是于“签订合同5日内”还是“过户当天”无法确定。其次，因涉及到佣金的利益关系，房屋经纪人单方面的说明不能确认对本次交易的首期款的付款方式的选择。再次，谭维德卖房的主观目的是因为急需资金周转，双方在签订合同时就已经知晓该房屋权属在抵押的状态，如果谭维德还需自行补交剩余欠款才能解押，明显不符合订立合同的目的，也不符合常理的解释。最后，谭维德多次催告支付首期款未果，直至现在付召华、连井辉仍未支付首期购房款，致使谭维德出售房屋获得周转资金的根本目的不能实现，属于根本违约，应承担违约责任。2、谭维德与付召华、连井辉签订的《房屋买卖居间合同》属于格式合同，第三人我爱我家公司为提供格式合同的一方。合同中第七条房款支付的方式及期限第二款约定“乙方应于（签订本合同5日内，其他约定过户当天）支付房款人民币515000元作为本次交易的首期款（不包含定金），定金人民币50000元在支付该笔款项时转为房款”，在双方约定不明又无法达成协议的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即签订合同5日内支付房款。因此，一审法院认定谭维德违约，付召华、连井辉应在涉案房屋过户当天支付首期款属于适用法律错误。

付召华、连井辉辩称：一、一审程序合法，主要法律事实认定和法律适用得当。二、双方关于首付款支付时间的约定确为“过户当天”，“签订本合同5日内”为中介人员误写。1、合同书写人郭龙大明确表示“签订本合同5日内”为书写错误，合同提供方中介公司的多数合同均约定首期款付款时间为“过户当天”，双方合同符合交易惯例。合同签订后至付召华、连井辉提起诉讼前，谭维德从未要求支付首期款。且谭维德与中介方交流过程中，一直质疑银行审批过慢导致其未及时取得首期款。可见谭维德明知其取得首期款与银行贷款审批相关，只要取得银行贷款承诺后，即可办理过户手续，谭维德即可取得首期款，符合“过户当天”支付首期款的约定。2、谭维德的相关上诉理由不成立。中介公司及工作人员作为独立第三方参与涉案合同，其对合同签订及履行情况陈述具有客观、真实和有效性，应作为定案依据。付召华、连井辉与谭维德均不是合同提供者，涉案合同不适用按格式条款规定予以解释。

付召华、连井辉向一审法院起诉请求：一、谭维德继续履行三方签订的《房屋买卖居间合同》，配合办理将涉案房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》变更登记至付召华、连井辉名下，并向付召华、连井辉交付涉案房屋；二、谭维德向付召华、连井辉赔偿损失11200元（误工费3000元、交通费3000元、住宿费1200元、财产保全担保费4000元）；三、谭维德向付召华、连井辉赔偿2016年11月20日至该涉案房屋完成过户手续且完成交付房产之日期间的租金损失（租金3200/月，暂计算至2017年2月20日，暂合计9600元）；四、本案诉讼费由谭维德承担；五、本案律师费用12000元由谭维德承担。后增加诉请：一、谭维德向付召华、连井辉支付自2016年11月22日至2017年3月15日止的逾期过户违约金114695元；二、谭维德支付2017年3月16日起至实际过户之日止按涉案房屋合同价格的日千分之一的逾期过户违约金。在庭审过程中，付召华、连井辉将第一项诉请中“配合办理将涉案房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》变更登记至付召华、连井辉名下”变更为“将涉案房屋产权变更登记至付召华、连井辉名下”，同时要求确认：一、付召华、连井辉向第三人北京银行长沙分行支付谭维德在第三人北京银行长沙分行尚未偿还的贷款本息的义务，谭维德办理解除银行抵押手续的义务；二、付召华、连井辉向谭维德支付剩余的购房款项的义务（在965000元房款中扣除上述第一项支付义务之后剩余的房款）。

谭维德向一审法院反诉请求：一、确认《房屋买卖居间合同》于2017年2月19日解除；二、付召华、连井辉赔偿谭维德违约金105000元；三、付召华、连井辉承担上述买卖居间合同居间服务费5000元；四、本案全部诉讼费由付召华、连井辉承担。

一审法院认定事实：涉案房屋位于长沙市岳麓区。该房屋登记在谭维德名下。2016年9月18日，案外人李再兵代谭维德（卖方、甲方）与付召华（买方、乙方）及第三人我爱我家公司（居间方、丙方）就涉案房屋签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为1015000元。房屋处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起30日内还清银行、公积金贷款或者其他金融机构、个人欠款，并办理完毕注销抵押登记手续。买方向卖方于本合同签订之日支付定金50000元。合同第七条第二款约定：“乙方应于签订本合同5日内，其他约定：过户当天支付房款人民币515000元作为本次交易的首期款（不包括定金），定金人民币50000元在支付该笔款项时转为房款。甲方同意余款人民币450000元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付。”合同第八条第二款约定，合同签订后银行按揭付款（公积金贷款）自贷款审批通过之日起3个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。合同第十条违约责任第八款约定，守约方为保障本合同顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产生的律师费、诉讼费、误工费、交通费均由违约方承担。合同第十一条第一款还约定，一方未按照本合同约定的期限履行合同，在本合同约定的履行条件成就时未履行合同或者拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，经守约方催告后在指定的合理期限仍未能继续履行的，守约方有权单方解除合同，且守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付该房屋出售价10%的违约金，同时丙方居间服务费全部由违约方承担。违约金不足以弥补全部损失（包含第三方损失）的，违约方仍必须承担。在合同买方落款处付召华、连井辉均签字确认，卖方落款处谭维德、李再兵均签字确认。

合同签订当日，付召华、连井辉即向谭维德支付购房定金50000元，李再兵代谭维德向付召华、连井辉出具了《定金收条》。之后，付召华、连井辉向银行申请了按揭贷款并于2016年11月通过银行贷款审批，但谭维德未依约在合同签订之日起30日内还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，同时亦未依约在付召华、连井辉上述银行按揭贷款审批通过后3个工作日内向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。2016年11月30日，付召华、连井辉向谭维德发出《关于尽快办理房产权属登记（过户）的催告函》，要求谭维德在收到上述催告函之日起2日内前往办理涉案房屋的过户手续。2017年2月16日，谭维德向付召华、连井辉发出《关于解除的律师函》，该函件明确因付召华、连井辉未按合同约定支付首期房款，故要求解除《房屋买卖居间合同》。

另查明，1、付召华、连井辉同意随时一次性支付剩余的购房款项965000元，该款项可在办理涉案房屋过户手续之前支付。2、北京银行长沙分行确认：截止2017年10月26日，涉案房屋上以谭维德为贷款人在北京银行长沙分行仍有银行贷款本金358105.59元尚未偿还，且贷款利息已支付至2017年10月15日，目前尚未产生罚息。如谭维德提前偿还银行贷款本息，谭维德无需另行支付其他费用。3、北京银行长沙分行同意可由付召华、连井辉代偿上述贷款本息，付召华、连井辉亦同意代谭维德向北京银行长沙分行偿还上述贷款本息。4、涉案房屋已由付召华、连井辉申请法院冻结，谭维德确认目前涉案房屋由其本人居住。5、依据我爱我家公司提供的多份《房屋买卖居间合同》及长沙市二手房交易的习惯可知，为了确保房屋买卖交易的安全性，房屋买受人确在双方办理房屋过户手续当天向房屋出卖人支付房屋首期款。6、我爱我家公司本案房屋买卖交易的经纪人郭龙大确认，合同中“签订本合同5日内”系笔误造成，付召华、连井辉应在“过户当天”支付谭维德房屋首期款。

一审法院认为：李再兵代谭维德与付召华、连井辉及我爱我家公司签订《房屋买卖居间合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定严格履行义务。本案争议的焦点如下：一是付召华、连井辉的房屋首期款515000元应在何时支付给谭维德；二是付召华、连井辉与谭维德在履行《房屋买卖居间合同》过程中是否存在违约行为，合同是否应予解除；三是《房屋买卖居间合同》如不存在解除情形，应具体如何继续履行。

关于争议焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认。”本案中，合同第七条房款支付的方式及期限第二款约定“乙方应于（签订本合同5日内，其他约定‘过户当天’）支付房款人民币515000元作为本次交易的首期款（不包含定金），定金人民币50000元在支付该笔款项时转为房款。”根据上述条款，付召华、连井辉主张其支付房屋首期款的时间为过户当天；谭维德则主张付召华、连井辉支付房屋首期款的时间为合同签订五日内。一审法院认为，上述情况即属于合同约定不明的情况。就首付款的支付时间，现双方无法达成补充协议。依据我爱我家公司提供的多份《房屋买卖居间合同》及长沙市二手房买卖的交易习惯，为了确保双方房屋买卖交易的安全性，房屋买受人需在双方办理房屋过户手续当天向房屋出卖人支付房屋首期款。另我爱我家公司本案房屋买卖交易的经纪人郭龙大确认，合同中“签订本合同5日内”系笔误造成，付召华、连井辉应在“过户当天”支付谭维德房屋首期款。综上，一审法院认定，付召华、连井辉应在涉案房屋过户当天支付谭维德首期款515000元。

关于争议焦点二。谭维德主张付召华、连井辉未在合同签订五日内支付首期款，构成违约，故合同应予解除；付召华、连井辉则主张其应于涉案房屋过户当日支付首期款，且谭维德存在没有依约解除房屋银行抵押并配合办理过户手续的行为。对此，一审法院认为，上已述及，付召华、连井辉支付首期款的时间应为涉案房屋过户当天，依据合同，谭维德应在合同签订日起三十日内解除银行抵押，并在付召华、连井辉银行贷款审批通过之日起3个工作日内配合办理房屋过户手续，但谭维德至今未解除银行抵押未配合办理过户手续。综上，一审法院认为，付召华、连井辉并不存在违约行为，谭维德的上述行为违反合同约定，谭维德以付召华、连井辉没有在合同签订五日内支付首期款为由，主张合同应予解除不能成立，对谭维德反诉要求解除合同并要求付召华、连井辉承担违约金及居间费，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一，涉案房屋上虽存在银行贷款抵押，但依据庭审查明的情况，付召华、连井辉代谭维德偿还剩余的银行贷款本息不存在障碍，且涉案合同不存在其他法律上和事实上不能履行的情形，故付召华、连井辉请求继续履行合同，具有法律及事实依据，一审法院予以支持。

另谭维德抗辩主张在合同签订之时即与付召华、连井辉协商，其解除银行抵押（合同签订之日起三十日内）所需资金由付召华、连井辉垫付，但付召华、连井辉未垫付。付召华、连井辉则主张其在2016年11月银行审批通过之后才与谭维德协商垫付上述资金的问题，但因谭维德最终未明确向其要求垫付多少资金，如何垫付资金，故未垫付。对此，一审法院认为，谭维德提供的现有证据无法证实在合同签订之时双方即就涉案房屋解除银行抵押的资金由付召华、连井辉垫付的问题达成一致，故对谭维德的上述抗辩主张，一审法院不予采纳。

关于争议焦点三。根据《房屋买卖居间合同》约定，在付召华、连井辉支付购房定金50000元后，后续履行步骤为谭维德解除涉案房屋抵押，双方办理房屋过户手续之时支付首期款515000元，剩余450000元由银行直接支付给谭维德。在实际交易中过户手续的办理从预约到完成登记需要一定时间段，故无法同时履行，而在庭审中，付召华、连井辉明确表示可在房屋过户手续办理之前支付剩余购房款，且愿意垫付谭维德解除银行抵押所需资金，一审法院对此予以确认，故明确为在付召华、连井辉代偿谭维德在北京银行长沙分行尚未偿还的银行贷款本息后，谭维德应配合解除涉案房屋银行抵押。剩余购房款（房款965000元扣除代偿的上述款项所得即剩余购房款）付召华、连井辉亦应如数支付给谭维德，谭维德在收到上述剩余购房款之后配合付召华、连井辉办理涉案房屋的过户手续。其余事宜，双方应按签订的《房屋买卖居间合同》约定条款诚信履行。

另，关于付召华、连井辉主张的误工费、交通费、住宿费的损失，租金损失，律师费，逾期过户违约金及财产保全担保费。一审法院认为，对于误工费、交通费、律师费，依据合同第十条违约责任的约定，守约方为保障本合同顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产权的律师费、诉讼费、误工费、交通费均由违约方承担。但付召华、连井辉并未提供证据证明其误工费的产生及产生的具体数额，故一审法院对误工费不予支持。而对于交通费、律师费，一审法院依据付召华、连井辉提供已产生交通费的票据、律师费发票及合同实际履行的情况，酌定谭维德支付付召华、连井辉律师费、交通费共计14331元。对于住宿费、租金损失，付召华、连井辉并未提供证据证明该两项费用的产生，且合同对此未约定，故一审法院不予支持。对于逾期过户违约金，合同中并未约定，且考虑到合同现仍需继续履行的情况，故一审法院对该项主张不予支持。对于财产保全担保费，该费用并非本案诉讼产生的必要费用，故一审法院对该项主张不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、付召华、连井辉与谭维德继续履行双方于2016年9月18日签订的《房屋买卖居间合同》；二、限付召华、连井辉于本判决生效之日起十日内向北京银行长沙分行支付位于长沙市岳麓区的贷款本金、利息（具体数据应按谭维德与北京银行长沙分行签订的《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》的约定核定）；三、限谭维德在付召华、连井辉向北京银行长沙分行支付第二判项的款项后三日内办理位于长沙市岳麓区解除抵押的手续；四、限付召华、连井辉在谭维德解除位于长沙市岳麓区抵押手续后三日内支付剩余购房款（965000元扣除付召华、连井辉依据第二判项向北京银行长沙分行支付的款项后所得即为剩余购房款）；五、限谭维德在收到上述剩余购房款三日内配合付召华、连井辉办理位于长沙市岳麓区的过户手续并交付上述房屋；六、限谭维德于本判决生效之日起十日内向付召华、连井辉支付款项14331元；七、驳回付召华、连井辉的其他诉讼请求；八、驳回谭维德的反诉请求。本诉案件受理费收取16823.9元、财产保全费5000元，共计21823.9元，由付召华、连井辉负担2499.9元，谭维德负担19324元，反诉案件受理费1250元，由谭维德负担。

二审过程中，谭维德提交了一份案外人李再兵与案外人刘华山就案外房产签订的《不动产买卖合同》，拟证明涉案房屋的实际持有人李再兵系为资金回笼才出售涉案房屋，但因涉案房屋买卖无法马上拿到款项，只好出卖另一套房屋。付召华、连井辉认为该证据与本案无关。对于谭维德提交的该份证据，本院认为与本案的关联性不足，故不予认定。

二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为：谭维德与付召华、连井辉及我爱我家公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，谭维德应在合同签订日起三十日内解除银行抵押，并在付召华、连井辉银行贷款审批通过之日起3个工作日内配合办理过户手续。但根据查明的事实，在付召华、连井辉申请的银行按揭贷款于2016年11月通过审批后，谭维德至今仍未履行解除涉案房屋银行贷款抵押及配合办理过户手续的义务，其行为违反合同约定，应承担相应的违约责任，故一审法院判决合同继续履行、谭维德配合办理过户手续并无不妥。对于谭维德提出的付召华、连井辉未在合同签订五日内支付首期款，构成违约，故要求解除合同的主张，本院认为，合同就首期款的支付时间既约定了合同签订5日内，又约定了过户当天，属于约定不明，在此情况下，一审法院按照交易习惯及中介方的陈述，认定双方就首期款的支付时间的真实意思表示为过户当天并无不妥，故对谭维德的该项主张不予支持。对于谭维德提出的《房屋买卖居间合同》属于格式合同，就首期款支付时间的约定应作出对提供格式条款一方不利的解释即应解释为在签订合同5日内支付首期款的主张，本院认为，该合同文本并非由付召华、连井辉提供，而是由我爱我家公司提供，故对谭维德的该项主张不予支持。对于付召华、连井辉提出的要求谭维德承担逾期办理过户手续违约金的主张，本院认为，一审法院在综合考虑本案案情的前提下，考虑到合同仍需继续履行的现实情况，对违约金不予支持并无不妥。

综上所述，付召华、连井辉与谭维德的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18074元，由付召华、连井辉负担2594元，谭维德负担15480元。

本判决为终审判决。

审判长  周坤

审判员  熊伟

审判员  王勇

二〇一八年六月十五日

书记员  范璐