上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）沪02民终3264号

上诉人(原审被告)：陈红，男，1977年1月8日出生，汉族，住上海市闵行区。

上诉人(原审被告)：李向萍，女，1979年8月12日出生，汉族，住上海市闵行区。

上诉人(原审被告)：钱夫珍，女，1951年7月18日出生，汉族，住上海市青浦区。

上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：陈红。

被上诉人(原审原告)：陈慧，女，1981年9月20日出生，汉族，户籍地湖北省随州市。

被上诉人(原审原告)：卢伟，男，1979年4月28日出生，汉族，户籍地湖北省随州市。

原审第三人：上海房好多网络科技有限公司，住所地上海市静安区。

上诉人陈红、李向萍、钱夫珍因与被上诉人陈慧、卢伟及原审第三人上海房好多网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陈红、李向萍、钱夫珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用商品房买卖，而本案的上海市青浦区练塘镇房屋(以下简称“系争房屋”)是二手房买卖。虽然《定金合同》明确了房屋坐落、面积、总房价等，但是对于办理贷款、房款支付、交房方式、交房时间等主要内容未作具体约定，故《定金合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。定金的支付是《定金合同》生效的条件，而不是房屋买卖合同的生效条件。一审认定《定金合同》合法有效，那么人民币(以下币种均为人民币)35万元钱款的性质也应认定为定金。一审判决财产保全费5,000元由上诉人负担有失公平。

陈慧、卢伟共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

陈慧、卢伟向一审法院起诉请求：1、陈红、李向萍、钱夫珍协助陈慧、卢伟办理位于上海市青浦区练塘镇房屋产权登记，并将房屋过户至陈慧、卢伟名下；2、陈红、李向萍、钱夫珍偿付陈慧、卢伟违约金(以35万元为本金，按日万分之二计算，从2016年11月21日起计算至实际判决生效之日止)。陈慧、卢伟在一审法院审理中撤回第2项诉讼请求。

一审法院认定事实：陈慧、卢伟系夫妻。2016年9月3日，陈慧、卢伟(乙方)与陈红、李向萍、钱夫珍(甲方)签订《定金合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积97.28平方米。双方约定于2016年10月23日前签订网签版《上海市房地产买卖合同》，房屋总价款75万元，付款方式为乙方于2016年9月3日向甲方支付定金35万元，剩余价款40万元以贷款方式支付，乙方应于本合同约定的过户期限内或满足交易过户约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。双方应于2016年11月20日之前共同向房地产交易部门办理产权过户及抵押登记手续。交易双方所涉税费均由乙方负担。本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，乙方将定金直接支付甲方。若甲方违约不卖，则应向乙方返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之二计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，双方同意按如下处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之二计算，违约金自本合同约定应交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%；甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，陈慧、卢伟与陈红、李向萍、钱夫珍及上海房好多网络科技有限公司还签订了《二手房买卖服务协议》。合同签订后，陈慧、卢伟于当日向陈红、李向萍、钱夫珍支付了定金35万元。

系争房屋系动迁安置房，于2015年1月28日办理了产权登记，建筑面积为97.28平方米，权利人登记为陈红、李向萍、钱夫珍。目前，系争房屋除本案所涉财产保全查封之外，无抵押或者查封等限制过户障碍。

一审法院审理中，陈慧、卢伟为证明自己实际缴费累计且连续已满60个月，符合购房资格，不属于限购对象以及35万元的钱款包含15万元定金及20万元首付款。另提供陈慧、卢伟收入证明、陈慧个人城镇基本养老保险缴费情况、陈慧与陈红之间的微信语音及文字记录截图等证据。陈红、李向萍、钱夫珍对个人城镇基本养老保险缴费情况证据真实性予以认可，对上述其他证据不予确认。陈红、李向萍、钱夫珍不同意继续履行定金合同，目前家人不同意买卖，产证办理在陈红、李向萍、钱夫珍名下，陈红、李向萍、钱夫珍无法继续履行。

陈慧、卢伟表示，就未付部分房款，自愿交由法院代管款账户，以证明陈慧、卢伟具备相应的履行能力。陈红等三人确认剩余房款为40万元，但明确该笔钱款不要求陈慧、卢伟在该案中向陈红、李向萍、钱夫珍支付，也不要求在本案中予以处理。

一审法院认为，陈慧、卢伟与陈红、李向萍、钱夫珍所签订的《定金合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。该合同内容已明确房屋坐落、面积、总房价款、付款方式、违约责任等条款，从约定的内容上来看，已经具备房屋买卖合同的主要内容。且本案中，陈慧、卢伟也按约向陈红、李向萍、钱夫珍支付了相应的钱款。故该定金合同应当认定为房屋买卖合同。现陈慧、卢伟要求陈红、李向萍、钱夫珍协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，有相应的事实依据，该房屋也具备了办理过户登记条件，故法院对陈慧、卢伟该项诉讼请求予以支持。上海房好多网络科技有限公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，一审法院判决如下：陈红、李向萍、钱夫珍应于判决生效之日起十日内协助陈慧、卢伟办理房屋过户手续，将上海市青浦区练塘镇房屋权利转移登记至陈慧、卢伟名下(过户所涉税费均由陈慧、卢伟负担)。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审中的争议焦点仍同一审中的争议焦点，即上诉人与被上诉人签订的《定金合同》的性质。对此，一审法院认为该合同内容已明确房屋坐落、面积、总房价款、付款方式、违约责任等条款，从约定的内容上来看，已经具备房屋买卖合同的主要内容，本院予以认同。就上诉人提出的相关问题，与其一审中的辩称意见一致，一审法院未予采纳。上诉人虽坚持一审时的主张，但其在二审中并没有对其主张提供新的证据和事实，故本院对上诉人的上诉主张不予采信。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币11,300元，由上诉人陈红、李向萍、钱夫珍负担。

本判决为终审判决。

法官助理  蔺皓然

审判长  王珍

审判员  成皿

审判员  姚跃

二〇一八年六月十五日

书记员  黄琪隽