郭裕萍、欧树人房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2018-12-16 16:08:35 常熟郭庆荣律师网

珠海市中级人民法院

民事判决书

2018)粤04民终1084

上诉人(原审被告):郭裕萍,男,1940829日出生,汉族,现住广东省珠海市香洲区,

上诉人(原审被告):欧树人,女,19431011日出生,汉族,现住广东省珠海市香洲区,

两上诉人共同委托诉讼代理人:李露。

两上诉人共同委托诉讼代理人:李霁。

被上诉人(原审原告):蓝彬,男,1977115日出生,水族,现住广东省珠海市香洲区,

委托诉讼代理人:黄艳磊。

委托诉讼代理人:林洪源。

上诉人郭裕萍、欧树人因与被上诉人蓝彬房屋买卖合同纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初10157号民事判决,向本院提起上诉。本院于201849日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

郭裕萍、欧树人上诉请求:1、撤销一审判决,改判郭裕萍、

欧树人不需向蓝彬支付违约金或者支付较少的违约金。2、一、二审案件受理费由蓝彬承担。事实与理由:一、根据两次诉讼所查明的事实,以及双方签订的合同所约定的房屋成交价畸低、违约金畸高,明显不合常理,显现出双方之间关系特殊,涉案合同签订的背景情况不同寻常,双方除本案房屋买卖之外,还存在其他经济往来,之所以签订涉案房屋的买卖合同,还涉及到其他因素,并非单纯的二手房买卖,与市场上一般二手房交易存在较大的区别,该合同并未反映郭裕萍、欧树人的真实意思表示。

二、2016219日,郭裕萍、欧树人向蓝彬账户转款42万元,并注明:“按原约定:现装修不成,退还房款=定金”。该行为视为郭裕萍、欧树人主动解除合同,但不应理解为郭裕萍、欧树人单方违约,而应理解为郭裕萍、欧树人因合同目的无法实现,维护自身财产利益的合法主张。

三、对于郭裕萍、欧树人退回42万元,蓝彬在一审庭审中表示在201634月知道郭裕萍、欧树人退回该款。根据珠海市不动产交易中心的登记表,蓝彬向案外人购买了位吉街建筑面积96.24平方米(比涉案房屋面积更大)的房屋一套,不动产中心的受理日期为2016511日,有理由相信蓝彬在收到郭裕萍、欧树人退回的42万元之后,转而购买该房。蓝彬并未积极向郭裕萍、欧树人主张继续履行涉案合同,反而另外购买房屋,证明蓝彬是接受解除合同终止交易的,并采取了救济措施。但在间隔长达半年之后,至20161019日,又向郭裕萍、欧树人发出《通知书》,要求办理过户,鉴于该段时期珠海房地产市场价格暴涨,很明显蓝彬是在看到房屋价格上涨的情况下是凭借所签合同恶意博取不当收益而为。

四、鉴于以上事实和理由,郭裕萍、欧树人认为自身没有违约,不应承担违约责任。退一万步讲,二审如维持一审对于郭裕萍、欧树人违约的认定,则根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。一审判决的违约金也过高,具体理由如下:1、合同约定的违约金畸高,明显不合常理,违背公平的原则,不应适用;2、蓝彬实际损失有限。按照合同约定,双方应在签订后一个月内办理过户,同时约定郭裕萍、欧树人决定中途不卖,合同即告解除,2016219日郭裕萍、欧树人向蓝彬账户转款42万元,已经以实际行为包括不办理过户及退回房款等,向蓝彬表示解除合同,并明确告知蓝彬要其另外购房,而蓝彬确实也另行购买了房屋,损失已被避免。因此蓝彬发生实际损失的期间最多计算至2016219日郭裕萍、欧树人向蓝彬账户转款42万元时止(两个月),而不应再往后延长,且应限定在42万元的银行利息收益之内。蓝彬主张的按照诉讼时(两年)的房屋市场价计算损失完全没有道理,一审法院同样以诉讼时房屋的市场价酌定蓝彬的实际损失为40万元左右,没有事实依据,特别是没有考虑到蓝彬已经另行购房的因素,判决违约金40万元明显过高;3、蓝彬也存在违约行为,表现在履行合同不积极,不按合同约定办理银行贷款,应对合同解除使其遭受的损失承担相应的违约责任;4、郭裕萍、欧树人退回42万元款项之前已经告知蓝彬要其另行购房,退款时也明确告知蓝彬,已经尽到告知义务,因此蓝彬如果还有额外的损失产生,郭裕萍、欧树人对此也没有过错或者过错极小;5、蓝彬在本案一审及另案中均隐瞒已经另行购房的事实,凭借合同恶意博取不当利益,违背了诚实信用原则。

综上所述,本案一审判决对本案的部分事实认定错误,从而判决错误,郭裕萍、欧树人特提起上诉,请求二审法院依法撤销一审判决,做出改判,以维护郭裕萍、欧树人的合法权益。

蓝彬辩称,一、郭裕萍、欧树人与蓝彬于20151213日签订《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示,合同已经生效且已实际履行,郭裕萍、欧树人主张存在欺诈、胁迫的情形,没有任何事实根据,其上诉理由不能成立。早在201514日郭裕萍、欧树人因资金需要向蓝彬借款25万元时,就已同意将案涉房产以70万元的价格转让给蓝彬。在之后的一年期间,郭裕萍、欧树人看到珠海房价一路飞涨,觉得房子以70万元的价格卖给蓝彬亏了,就提出涨到80万元才愿意转让。由于郭裕萍、欧树人年纪大比较计较,而且房价也确实涨了一点,蓝彬扭不过他们无奈只能同意,这也正是双方于20151213日签订《房地产买卖合同》房价定为80万元的由来。蓝彬担心郭裕萍、欧树人中途又悔约不卖或再次涨价,郭裕萍、欧树人信誓旦旦地说不会再反悔,同意约定违约金,所以才有了合同中关于违约金80万元的约定。可见,签约过程不存在郭裕萍、欧树人所谓的任何欺诈、胁迫的情形。合同签订当天,蓝彬依约向郭裕萍、欧树人支付了购房定金42万元,合同已实际履行。对此香洲区人民法院(2017)粤0402民初3222号(以下简称3222号判决)生效判决书也已作出认定,由于郭裕萍、欧树人没有在法定期限内以签订合同受到欺诈或胁迫为由行使撤销权,也未能提供足以推翻该生效判决所认定的上述事实的证据,还一直反复声称签订合同是受蓝彬欺诈、胁迫,毫无根据,也毫无意义。

二、《房地产买卖合同》明确约定后续房款38万元由蓝彬向银行申请贷款支付,且蓝彬不存在《中华人民共和国合同法》第68条规定的情形,郭裕萍、欧树人所谓的拒绝继续履行《房地产买卖合同》是行使不安抗辩权的上诉理由不能成立。蓝彬对郭裕萍、欧树人尚享有债权,夫妻双方也有稳定的工资收入,名下还有房产、车辆,根本不存在郭裕萍、欧树人可以依法行使不安抗辩权的法定情形。

三、3222号判决认定郭裕萍、欧树人解除《房地产买卖合同》已经构成违约,是造成蓝彬经济损失的过错方,郭裕萍、欧树人应当依约向蓝彬承担支付违约金80万元的违约责任。1、根据《合同法》第96条规定,主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中,郭裕萍、欧树人于2016219日向蓝彬转账42万元,不符合合同约定,也未明确说明是解除合同,因此蓝彬并不清楚其转款的真实意图,曾经发函要求郭裕萍、欧树人作出说明,但是郭裕萍、欧树人并未理睬。其后蓝彬又在3222号案中提出要求继续履行合同并办理过户手续等诉讼主张,但是在该案审理期间,郭裕萍、欧树人也始终对于转账42万元是否属于解除合同一直不予明确,甚至还否认是解除合同行为,直到3222号判决于20171027日生效时,蓝彬才确信郭裕萍、欧树人转账给蓝彬42万元是属于解除合同的行为,因此确定蓝彬经济损失应以20171027日作为时间节点,在郭裕萍、欧树人违约退款后至该时间节点期间,郭裕萍、欧树人是造成蓝彬经济损失的过错方,应当承担赔偿责任。2、郭裕萍、欧树人解除合同已造成蓝彬经济损失超过了90万元,合同约定的80万元违约金尚不足以弥补蓝彬的经济损失。根据合同约定,一审法院本应判决郭裕萍、欧树人依约向蓝彬支付违约金80万元,但是仅支持了40万元,显然不当,对于这个判决结果蓝彬实际上是不满意的,但是蓝彬还是念及旧情和考虑郭裕萍、欧树人的年纪较大,为了早点息事宁人,才未提起上诉,这也是蓝彬对郭裕萍、欧树人作出了最大的让步了。一审法院在郭裕萍、欧树人违约事实和蓝彬损失数额非常明确的情况下,之所以没有判赔80万元违约金,不仅考虑了郭裕萍、欧树人的年龄问题,还考虑了其身体状况等因素,实际上已经在最大程度上照顾了郭裕萍、欧树人。

四、上诉状第四条第五点的理由是不能成立的,蓝彬另行购房说明蓝彬有购房的经济能力,与本案无关,亦说明郭裕萍、欧树人称蓝彬没有履行支付购房款的能力来提出不安抗辩权是不能成立的。

法律面前人人平等,当事人违约就应依约承担违约责任。郭裕萍、欧树人不能因为年纪大就可以声称“蓝彬人品有问题”“以欺诈或自残等方式胁迫老人卖房”等毫无根据地诋毁蓝彬,也不能“倚老卖老”三番五次地博得同情企图减免其因违约所应承担的民事责任。反观蓝彬,在与郭裕萍、欧树人的多次诉讼当中,对于郭裕萍、欧树人过分和过激的表述均保持冷静,从来没有给予回击,这也正是蓝彬出于对郭裕萍、欧树人两位老人家的尊重,同时也相信法院会给予守约的蓝彬一个合情、合理、合法的处理结果。

综上所述,郭裕萍、欧树人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据,请求二审法院驳回其上诉,维持原判。

蓝彬向一审法院起诉请求:1.判令郭裕萍、欧树人共同向蓝彬支付违约金80万元;2.由郭裕萍、欧树人承本案的诉讼费和保全费。

一审法院查明:郭裕萍、欧树人是夫妻关系,蓝彬与郭裕萍、欧树人因房屋买卖合同纠纷,蓝彬已向一审法院提出(2017)0402民初3222号诉讼案。该案认定事实如下:“蓝彬曾为医药代表,被告郭裕萍是医生,两人有业务往来,是较好的朋友关系,被告欧树人称蓝彬认郭裕萍、欧树人为干妈干爹。”

2015年1213日,以郭裕萍、欧树人为甲方(转让方)、蓝彬为乙方(受让方)签订一份《房地产买卖合同》,约定郭裕萍、欧树人拟将位于珠海市人民西路翠微“东方新地”101B座房产转让给蓝彬,建设面积为90.75平方米,总价80万元。蓝彬应于合同签订后三天内支付郭裕萍、欧树人定金42万元;2016213日前支付房款38万元,由蓝彬向银行申请贷款支付;20161213日前支付房款42万元。本合同签订之日起三十日内,蓝彬与郭裕萍、欧树人双方携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续;双方同意于20161213日前由郭裕萍、欧树人将该房地产交付给蓝彬使用。第六条违约责任约定郭裕萍、欧树人决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时,作郭裕萍、欧树人中途悔约处理,本合同即告解除,郭裕萍、欧树人应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给蓝彬,另赔偿蓝彬人民币80万元整的违约金。蓝彬决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时,作蓝彬悔约处理,本合同即告解除,已付购房款郭裕萍、欧树人在七日内退回蓝彬,蓝彬可获得违约金80万元,由郭裕萍、欧树人在蓝彬已付房款中扣除。合同由蓝彬填写,落款处,蓝彬和郭裕萍、欧树人均签名、捺指模。

签约当天1250分左右,蓝彬向欧树人账户转账支付42万元。郭裕萍、欧树人向蓝彬出具一份《收据》,内容是:今收到蓝彬(身份证5)购房定金人民币42万元,收款账30×××688,户名欧树人,开户行为建行珠海柠溪支行。收据内容由蓝彬书写,郭裕萍、欧树人在收款人位置签名。

对于签约时间和收款顺序,蓝彬与郭裕萍、欧树人有争议。蓝彬一审庭审中表示,20151213日上午大概9点到12点左右,蓝彬与郭裕萍、欧树人三人在涉案房产内签约。签完合同之后,蓝彬用手机银行转了42万元到欧树人账户,欧树人看到手机信息后,向蓝彬出具收据。郭裕萍、欧树人表示,20151213日晚上8-9点,蓝彬到郭裕萍、欧树人家说钱带来了,欧树人问有无银行存款凭证80万,蓝彬说有,然后就用手机晃了一下让郭裕萍、欧树人看,郭裕萍、欧树人一看只有42万,然后蓝彬自己书写了收条,当时郭裕萍、欧树人没有看清是定金,蓝彬让郭裕萍、欧树人签字,郭裕萍、欧树人就签字。签完后蓝彬就让郭裕萍、欧树人签合同,郭裕萍、欧树人不同意,郭裕萍说不请中介和律师今天就不签合同,蓝彬说今天不签合同,我就死给你们看。蓝彬就掐脖子,捶头捶胸。欧树人就说,不就签个合同,这个好说。郭裕萍说如果你再这样我就报警,蓝彬就停止了自残的行为。然后蓝彬就拿出两份合同来,郭裕萍、欧树人要求填一份,蓝彬不同意,说郭裕萍、欧树人会乱填,蓝彬填写完之后就催郭裕萍、欧树人签字。郭裕萍、欧树人问蓝彬,要是装修不成,房款就退回。蓝彬就说这个好说,不追究,还要我们看清合同内的违约责任,要赔偿定金42万和购房款42万,还要罚80万,蓝彬说要把这个写得高一点,免得我们涨价,不把房子卖给他。郭裕萍、欧树人举证陈风的证人证言、房产、室内装饰工程施工合同、收据等予以佐证。蓝彬不认可郭裕萍、欧树人关于装修不成,房款就退回的说法。

2016年18日,蓝彬向郭裕萍、欧树人发出《登记过户催促通知书》,催促郭裕萍、欧树人接到通知之日起3个工作日内无条件履行合同约定配合办理房产过户登记手续。

2016年219日,欧树人向蓝彬账户转账款项42万元,并注明“按原约定:现装修不成,退还房款=定金”。建设银行95533号码向欧树人发出短信“您尾号7568的账户2191713分向蓝彬按原约定:现装修不成,退还房款=定金支出人民币420000元,活期余额337.67元”。蓝彬称在201634月知道郭裕萍、欧树人退回该笔款项。

郭裕萍、欧树人申请证熊某晖出庭作证,证明2016319日晚上在新疆亚馨商务酒店,蓝彬与郭裕萍、欧树人就购房纠纷进行协商,郭裕萍、欧树人要求赔偿20万元,蓝彬只同意赔偿5万元,双方协商未果。蓝彬质证认可证人与蓝彬与郭裕萍、欧树人一起吃饭,对房屋买卖是否继续履行进行协商,否认郭裕萍、欧树人主张的时间,主张是在郭裕萍、欧树人退款之前,而非2016319日。

2016年1019日,蓝彬向郭裕萍、欧树人发出《通知书》,催促郭裕萍、欧树人接到通知之日起3个工作日内无条件履行合同约定配合办理房产过户登记手续;并请郭裕萍、欧树人提供欧树人于2016219日将42万元汇入蓝彬建行账户汇款原因及用途的书面说明,以确保蓝彬清楚了解该笔汇款的真实用意。

一审法院另查明:欧树人与蓝彬2016年期间短信往来记录,欧树人在201613日短信中称:“打你电话不通,装修公司欺骗险些落入陷阱。今晚请即来商讨对策。故今白天你如能看到合适房屋应该去选一选。我怕担误你买便宜点的房屋”。欧树人在201617日短信中称:“你采取的要挟、威逼(自打头脸部,数落与指责我们,又多次拍打我家厅堂茶几对我两老进行威胁),你还说我要将违约罚高些,看你们还敢把这房不买给我吗?你这是强买强卖的敲诈勒索行为”。蓝彬于当天短信回复称:“我说过,你非要污蔑我敲诈勒索,那我只能去法院处理这个事了,你不是公检法单位,我的清白是绝对不能让人随便践踏的”。欧树人在2016128日短信中称“况且你合同中付款方式1明明是购房款42万元当场手机刷卡而你故意写成三天后付款”。欧树人在2016313日短信中称“小蓝听李总转言你是无意将手机打到我账上42万元是购房款写成本金,更无意多写42万购房款。如是这样无意今我特向你道歉,我对你说出的敲诈勒索是我误说。既然你是无意所以我将42万元购房款退还给你,以便于你在春节之后青黄不接时,不担误你购买便宜房子。因为听李总转言以及你在强求我们订合同时都提及担误你购买便宜房子,也听小杨说你在银行工作是有这个机会的。更听说你还是念及我以前对你的恩德,希望你要相信我,我是个非常守信的人。你与我交往将近十年,我有哪一点不想着你帮助你。如我这房要买肯定先买给你,既然我答应你的事,一直人家出高价我都没有动心。你可想想对吗?这次的教训我俩应坚持请律师或中介把我对你的约定写明就好了……”。欧树人在20161020日短信中向蓝彬转发建设银行95533号发出的欧树人尾号7568的账户219日向蓝彬转款42万元的短信。

蓝彬举证“珠海58同城”网络平台发布的房屋招租信息主张与涉案房产相近户型的房屋每月租金近3000元,蓝彬以每月2500元要求赔偿占用房屋期间的租金损失属于合理范围。郭裕萍、欧树人质证时不予认可。

一审法院再查明:20141224日,郭裕萍为借款人向蓝彬出具一份《借条》,内容是:今借到蓝彬人民币31万元,期限一个月,利息3500元。该《借条》左下方,蓝彬注明“2015.1.5日收到本金6万元整及利息8276元,还剩25万元,借条到时迟点另开”,并有“5万美元=306465人民币、汇款费230元、转账3305元”。201514日,郭裕萍、欧树人为借款人向蓝彬出具一份《借款借据》,内容是:现本人欧树人、郭裕萍向你借款人民币25万元,期限为36个月,从201514日起至201814日,还款方式为等额本息,每月还本付息8304元(总利息48944元)。为保障蓝彬借款资金的安全,借款人同意以两人名下房产珠海市人民西路翠微“东方新地”101B座的房产为本次借款提供抵押担保。并注明:本次借款是基于借款人欧树人以人民币70万元将珠海市人民西路翠微“东方新地”101B座房产出售给蓝彬的前提下,若借款人无法出售该套房产的,借款人承诺在接到蓝彬通知后一个月内偿还本次借款未偿还的本金。《借款借据》下方郭裕萍、欧树人为收款人出具收到蓝彬交来款项25万元的收据。

2015年99日,中国农业银行股份有限公司珠海分行向蓝彬发出其购买涉案房产的《个人住房贷款同意贷款意向书》,拟同意在符合我行贷款条件的前提下发放商业贷款38万元,期限17年。

一审审理过程中,蓝彬于2017824日向欧树人的账户转账60万元,并注明东方新地购房款;欧树人于次日向蓝彬转账支付60万元,并注明按合同第六条,合同已解除,按合同约定期,昨才付房款无效,故退款”。

2017)粤0402民初3222号判决书认为:“蓝彬与郭裕萍、欧树人于20151213日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示,形成房屋买卖合同。郭裕萍、欧树人辩称蓝彬以死威胁、逼迫郭裕萍、欧树人签订前述《房地产买卖合同》,但是欧树人在2016219日向蓝彬退回42万元款项时注明“按原约定:现装修不成,退还房款=定金”以及在2016313日短信中提到“我对你说出的敲诈勒索是我误说”,说明郭裕萍、欧树人确认蓝彬与郭裕萍、欧树人之间房屋买卖合同成立,郭裕萍、欧树人举证不足以证明蓝彬以胁迫手段使郭裕萍、欧树人违背真实意思订立合同,一审法院对郭裕萍、欧树人的上述抗辩不予采信。蓝彬依约于20151213日向郭裕萍、欧树人支付定金42万元,根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定,涉案房产的交易总价80万元,定金依法不得超过16万元,但是合同约定定金为42万元,超出部分约定违反法律规定,应属无效。《房地产买卖合同》其他合同条款约定不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。欧树人于2016219日将42万元转账退回给蓝彬,并注明“按原约定:现装修不成,退还房款=定金”。蓝彬于201634月知道郭裕萍、欧树人已退回42万元,而且欧树人在2016313日发给蓝彬在短信中称“既然你是无意所以我将42万元购房款退还给你,以便于你在春节之后青黄不接时,不担误你购买便宜房子”,足以证明郭裕萍、欧树人已告知蓝彬不出售涉案房产并已退还蓝彬实付所有款项。蓝彬于本案审理过程中的付款行为未得到郭裕萍、欧树人的确认,蓝彬与郭裕萍、欧树人未对继续履行合同达成合意。根据蓝彬与郭裕萍、欧树人签订的《房地产买卖合同》第六条第一款约定,蓝彬与郭裕萍、欧树人之间的房屋买卖合同即告解除。由于蓝彬与郭裕萍、欧树人之间《房地产买卖合同》已依约解除,蓝彬以继续履行《房地产买卖合同》为基础请求郭裕萍、欧树人配合蓝彬办理涉案房产的过户手续、交付手续以及赔偿租金损失,理据不足,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定,判决如下:驳回蓝彬的全部诉讼请求。案件受理费11900元,保全费520元,合计12420元,由蓝彬负担”。蓝彬与郭裕萍、欧树人对上述判决均表示服判,没有提出上诉。蓝彬为此又提出本案诉讼请求。

本案审理中,一审法院根据蓝彬的申请依法裁定查封了案涉房产。

一审法院认为,根据(2017)粤0402民初3222号判决书的查明和认定事实,结合本案的审理情况。一审法院对双方的争议分析意见如下:首先,根据《房地产买卖合同》第三条约定:“本合同签订之日起三十日内,蓝彬与郭裕萍、欧树人双方携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续”。即合同签订在蓝彬支付42万元定金后,在支付后续房款之前,郭裕萍、欧树人应协助蓝彬办理案涉房产的过户手续,然后由蓝彬以案涉房产抵押给贷款银行。郭裕萍、欧树人在收取蓝彬的42万元定金后经蓝彬催告后仍不协助办理房产的过户手续已构成违约,郭裕萍、欧树人为此应承担相应的违约责任。至于郭裕萍、欧树人主张蓝彬违约理据不足,一审法院不予采信。

关于蓝彬请求郭裕萍、欧树人支付违约金80万元问题。本案中,蓝彬与郭裕萍、欧树人签订的《房地产买卖合同》第六条约定:“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时,作甲方中途悔约处理,本合同即告解除,甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方,另赔偿乙方人民币80万元”。一审庭审中,郭裕萍、欧树人的代理人提出该合同条款约定的违约金80万元大大高于蓝彬的实际损失,要求调低。郭裕萍、欧树人代理人还陈述:案涉房产于2015年出售时的市场价值在140万元左右,当时基于蓝彬叫郭裕萍、欧树人为干爹干妈的特殊关系才以80万元的价格出售,相当部分是亲情价。蓝彬对郭裕萍、欧树人代理人陈述案涉房产当时的市场价格未予否认,并提出案涉房产现在的市场价格在170万元至180万元左右,认为实际损失额为90万元。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。

对于蓝彬与郭裕萍、欧树人争议的实际损失数额与合同约定的80万元是否相符问题。一审法院对此认为,蓝彬与郭裕萍、欧树人签订的《房地产买卖合同》的交易价格80万元本身就包含了亲情价,按郭裕萍、欧树人代理人在一审庭审陈述案涉房产当时的市场价格值140万元左右。因此,与蓝彬诉讼中的期望值即现市场价格180万元相比,蓝彬的实际损失亦为40万元左右,即实际损失不应包含亲情价。其次,根据《房地产买卖合同》第三条的约定,郭裕萍、欧树人应在签订合同之日起三十日内,携带有关资料配合蓝彬到珠海市不动产登记中心办理过户手续。郭裕萍、欧树人在签订《房地产买卖合同》三十日内经蓝彬催告后仍未配合蓝彬办理案涉房产过户手续的行为可以看出,郭裕萍、欧树人已以自己的事实行为表示不再继续履行合同,蓝彬自此可以根据合同的约定及时与郭裕萍、欧树人协商办理解除合同事宜,并考虑另行购房。从珠海市香洲城区近年房价的上升幅度来看,蓝彬的消极做法间接导致了损失的扩大,自己亦应承担相应的过错责任。

结合本案当事人的特殊关系及过错程度,考量蓝彬的实际损失,再考虑郭裕萍、欧树人已是高龄老人,而且郭裕萍还身患重病正在治疗的情况,从公平公正衡量,一审法院酌定蓝彬的实际损失为40万元。故蓝彬的此项请求,一审法院予以支持40万元,超出部分不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条的规定,一审法院判决:一、郭裕萍、欧树人于判决生效之日起七日内向蓝彬蓝彬支付违约金40万元;二、驳回蓝彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5900元,由郭裕萍、欧树人负担4000元,由蓝彬负担1900元,保全费520元由郭裕萍、欧树人负担。

二审期间,郭裕萍、欧树人围绕上诉请求提交了一份不动产权登记表,拟证明蓝彬在郭裕萍、欧树人提出解除合同并且退款后另行购买相当于案涉房屋面积大小的房屋,从登记表可以看出是2016511日受理的,蓝彬肯定在之前与出卖方签订了转让合同,有理由相信蓝彬是在与郭裕萍、欧树人解除合同后另行购买了房屋,也可以证明蓝彬实际损失是没有那么大,一审法院在蓝彬的损失方面没有查明,郭裕萍、欧树人认为解除合同实际上没有给蓝彬造成损失。本院组织各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。

本院查明,郭裕萍、欧树人在二审期间提交了一份不动产权登记表,该表显示蓝彬于2016年向杨红玉购买了珠海市香洲吉街12402房,建筑面积为96.24平方米,受理日期为2016511日,成交价为500000元。蓝彬对此真实性并无异议,但与本案无关,蓝彬另行购房说明其有履行支付本案购房款的能力。蓝彬称该登记表的成交价并非房屋的真实交易价格,实际成交价格约为180万元,本院就此给予蓝彬一定的时间进行举证,但蓝彬未向本院提交相关证据。

经审查,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,本案争议的是郭裕萍、欧树人是否应当向蓝彬承担违约责任以及违约金的数额如何确定的问题。《房地产买卖合同》约定蓝彬应于合同签订后三天内支付郭裕萍、欧树人定金42万元,2016213日前支付房款38万元,由蓝彬向银行申请贷款支付;20161213日前支付房款42万元。本合同签订之日起三十日内,蓝彬与郭裕萍、欧树人双方携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续。因此,根据合同的约定,郭裕萍、欧树人配合办理过户手续的时间在前,蓝彬支付余款38万元的时间在后。在经过蓝彬催告的情况下,郭裕萍、欧树人未依约配合办理过户手续,而是于2016219日将42万元转账退回给蓝彬,作出了解除合同的意思表示,郭裕萍、欧树人已经构成了违约。郭裕萍、欧树人主张其未配合办理过户手续是行使不安抗辩权,但并没有提供证据证明蓝彬存在丧失履行合同的能力或有明确表示不履行合同的行为,故本院不予采纳。郭裕萍、欧树人又主张双方曾约定“装修不成退款”,其解除合同符合双方的约定,但其仅以单方在转账中备注的内容予以证明,在蓝彬不予认可的情况下,本院亦不予采信。因此,郭裕萍、欧树人主张其不存在违约行为而是蓝彬违约的理由不能成立,本院不予采纳。

关于郭裕萍、欧树人应承担的违约责任。本案中,蓝彬要求郭裕萍、欧树人按《房地产买卖合同》第六条约定支付违约金80万元,而该违约金与合同约定的房价相同,数额明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,郭裕萍、欧树人可以请求法院予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。本案中,郭裕萍、欧树人在二审期间举证证明了蓝彬于20165月已经另行购买了与案涉房屋面积相当的房产,结合(2017)粤0402民初3222号民事判决认定蓝彬于201634月知道郭裕萍、欧树人已退回42万元,而且欧树人在2016313日给蓝彬发的短信中称“既然你是无意所以我将42万元购房款退还给你,以便于你在春节之后青黄不接时,不担误你购买便宜房子”,足以证明郭裕萍、欧树人以其行为表明要解除《房地产买卖合同》,蓝彬并因此已另行购房。而蓝彬直至20174月才提起(2017)粤0402民初3222号一案要求继续履行合同,蓝彬对未及时就郭裕萍、欧树人的违约行为主张权利具有主观上的过错。对于蓝彬另购房屋的实际价格,本院已经给予蓝彬一定的期限进行举证,但蓝彬仅主张房屋的实际成交价为180万元,并未提交相应的证据予以证明,本院对此无法认定。因此,本院认为,蓝彬在知道郭裕萍、欧树人退回房款后已经在短时间另行购买房屋,考虑短时间内本地房屋市场价格波动有限,而蓝彬又未对损失的具体数额举证证明。鉴于二审查明了新的事实,本院认为一审法院酌定的违约金40万元仍然过高,应予以调整。而郭裕萍、欧树人确实存在违约行为且对蓝彬造成一定的损失,应当承担相应的违约责任,郭裕萍、欧树人上诉主张其无需支付违约金的理由不能成立。综合上述分析,本院酌定郭裕萍、欧树人应当向蓝彬支付违约金20万元。

另外,郭裕萍、欧树人在二审期间提交的证据本可在一审期间提交,其至二审期间才提交,其应对逾期举证承担相应的责任,根据《最高人民法院关于适用的解释第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据,人民法院不予采纳,但该证据与案件基本事实有关的,人民法院应当采纳,并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款规定予以训诫、罚款”的规定,本院对郭裕萍、欧树人予以训诫。

综上所述,上诉人郭裕萍、欧树人的部分上诉理由成立,本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

一、撤销珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初10157号民事判决第二项;

二、变更珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初10157号民事判决第一项为:郭裕萍、欧树人于本判决生效之日起七日内向蓝彬支付违约金20万元;

三、驳回蓝彬的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取5900元,由郭裕萍、欧树人负担1475元,由蓝彬负担4425元,保全费520元由郭裕萍、欧树人负担。二审案件受理费7300元,由郭裕萍、欧树人负担3650元,蓝彬负担3650元。

本判决为终审判决。

 

 

 

 

 

 

审判长  李烈斌

审判员  廖世娟

审判员  朱玮

二〇一八年六月十五日

书记员  梁暐