长沙市中级人民法院

民事判决书

（2017）湘01民终10415号

上诉人(原审原告):彭海红，男，1977年6月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵东县，住长沙市雨花区。

委托诉讼代理人:方文斌。

委托诉讼代理人:胡静。

被上诉人(原审被告):唐丹，女，1987年4月25日出生，汉族，住湖南省宁乡县。

被上诉人(原审被告):湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218号。

法定代表人：袁李，总经理。

上诉人彭海红因与被上诉人唐丹、被上诉人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2017）湘0121民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人彭海红不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院：1、撤销湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初4085号民事判决书；2、解除上诉人与两被上诉人签订的《房屋买卖合同》，或发回重审；3、由两被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、核心证据新环境公司业务员的证人证言，银行为周命文办理贷款手续的证据材料，都未在庭审时出示，也未经彭海红质证。事实上，上诉人直到签完字后才被银行的人告知换了买房人，由唐丹换成了周命文。上诉人对此表示不同意，并向两上诉人索要周命文联系方式，以核实周命文与唐丹的真实关系。并通过微信表示：如果要换人，也应该先解除与唐丹的买卖合同，再与周命文重新签订买卖合同后，才能进行后续步骤。并且，唐丹第二天通过微信向上诉人道歉，道歉内容有二：一为没有说明自己的征信情况，二是并未将购买人换成周命文告知上诉人。原审法院不依常识和客观存在的微信电子证据作出事实认定，而仅仅听信新环境公司的、参加了庭审的工作人员的说明，并且不经上诉人质证，程序违法，结果更是存在严重错误。二、原审法院将合同中对房屋买受人的征信问题的约定混淆成是唐丹向上诉人及新环境公司说明了自己征信不良。唐丹向上诉人道歉的微信内容明显地看出来其对自己的征信不良情况是知晓的，在庭审时也说自己信用卡逾期严重。也正是由于该原因，致使其无法获得银行的贷款而无法支付首付款，从而使合同无法继续履行。三、原审法院对房屋买卖的要件要求避而不谈，并忽视银行办理二手房屋买卖贷款办理的合法合理程序，将原买卖合同的解除和新合同成立履行这一法律行为，定义成只是支付房款形式的变更，不符合常理，不符合法律规定。二手房买卖中，如果买受人需要用银行贷款支付房款，则必须凭与出卖人订立的房屋买卖合同，与出卖人共同到提供贷款的银行办理相关的申请手续。唐丹与上诉人的《房屋买卖合同》已经解除，且周命文与上诉人建立了房屋买卖合同关系。那么，唐丹与上诉人的《房屋买卖合同》已经解除了。

被上诉人唐丹答辩称:上诉人的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

被上诉人新环境公司未予答辩。

彭海红向一审法院提出诉讼请求：1、解除彭海红与唐丹、新环境公司签订的《房屋买卖合同》；2、唐丹立即搬离涉案房屋，按1500元/月的价格向彭海红支付自2016年11月23日至实际搬离之日止的房屋租金及违约金10000元；3、新环境公司将收取的10000元定金以违约金的形式返还给彭海红；4、唐丹、新环境公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院经审理查明:一、各方当事人无争议的事实。1、2016年11月20日，彭海红与唐丹、新环境公司共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：479613279843）。合同约定，1）彭海红为甲方、唐丹为乙方、新环境公司为丙方；2）彭海红将其所有的位于湖南省长沙县（包括现有装修、配套设施和家电家具等）出售给唐丹，建筑面积均为71.5㎡，售价为342000元；3）涉案房屋在中国建设银行设有抵押，抵押金额120000元；4）付款方式：唐丹将房屋总价款全额支付给彭海红，按照购房定金+购房首付款+购房款+银行贷款+交房尾款的方式进行付款。具体包括：唐丹于签约当天支付彭海红购房定金人民币10000元由新环境公司托管待交房时支付给彭海红，唐丹于手续办理之时支付彭海红购房首付款42000元整为房款或托管资金房款，唐丹通过银行贷款向彭海红支付购房款290000元。彭海红与唐丹双方一致同意并委托新环境公司指定的资金担保账户托管部分资金。交易过程中的银行贷款手续、产权过户及其他手续办理由彭海红与唐丹双方另行委托代办机构办理；5）彭海红在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或被告唐丹，按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；唐丹在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或彭海红，并按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；交房时间由彭海红与唐丹双方约定；6）违约责任：每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；合同第十条备注：如因国家或银行政策及被告唐丹征信问题导致被告唐丹银行贷款不能通过，则三方不违约，彭海红无条件无息退还已收取的购房定金给被告唐丹。另，合同对各方当事人关于居间服务费的支付、各方合同义务以及其他约定等条款进行了相关约定。

2、合同签订当天，唐丹向新环境公司支付托管定金10000元，并由新环境公司开具“今收到彭海红出售尚都花园城4栋3212托管定金人民币10000元整”收款收据。

3、2016年12月23日，彭海红与唐丹通过微信聊天确定唐丹入住涉案房屋的时间为2016年11月24日并初步确认租金为1500元/月。

4、2017年2月16日，彭海红、唐丹的姨父周命文与新环境公司工作人员易春兵一同前往中国邮政储蓄银行长沙县支行办理面签手续，彭海红当日分别签署了涉案房屋产权权属的证明和配合周命文办理银行按揭贷款手续的相关资料。

5、2017年2月24日，彭海红向新环境工作人员询问唐丹的姨父周命文的姓名及联系方式。

6、2017年3月初，以周命文的名义办理的涉案房屋银行按揭贷款申请已通过银行审批。

7、2017年5月2日，彭海红向新环境工作人员明确表示房子不卖了；后又于2017年5月26日向唐丹、新环境公司分别表示房子不在继续出卖。

8、2017年6月13日，彭海红向新环境公司送达《律师函》，告知其解除涉案合同并要求新环境公司将定金10000元以违约金的形式支付给彭海红。

另经审理查明，唐丹应于彭海红办理解除房屋抵押、产权过户手续之时向彭海红支付首付款42000元整。

二、各方当事人有争议的事实为合同履行过程中彭海红与唐丹、新环境公司谁先违约。彭海红认为，唐丹、新环境公司隐瞒唐丹本人征信存在问题且唐丹未经彭海红同意而擅自变更房屋买受人，应系唐丹、新环境公司违约；唐丹认为，在合同签订时已明确向彭海红告知唐丹可能存在征信问题并在合同中进行了备注。另在2017年2月21日，唐丹已明确告知彭海红因其无法办理贷款、需用周命文名义进行银行贷款，后彭海红未提出异议并向新环境公司询问周命文的联系方式。合同没有继续履行系由于彭海红一直不配合办理房屋产权过户手续所致，故唐丹不存在违约；新环境公司认为，系彭海红存在违约。涉案合同已对唐丹征信问题进行了约定。彭海红多次向新环境公司询问周命文的银行按揭情况且还配合其办理银行贷款并签字的行为表示彭海红对合同更换银行贷款人是知情且同意的。彭海红不配合办理产权过户手续致使合同严重逾期，已构成严重违约。另新环境公司认为，合同无法继续履行的根本原因是由于房价上涨导致彭海红不愿继续出售房屋，综上应系彭海红构成根本违约；该院认为，涉案合同在签订时，唐丹已预见其征信可能存在问题，且合同各方当事人已将因唐丹征信问题导致合同不能履行而互不违约的处理结果进行了明确约定。合同履行期间，唐丹因征信问题一直无法通过银行按揭方式获取按揭款不能成为唐丹构成违约的依据。且其后彭海红在新环境公司工作人员的陪同下已协助周命文以其名义办理了银行按揭贷款审批申请相关手续并已于2017年3月初申请通过审批。唐丹以此方式来履行支付购房款的合同义务。彭海红的行为可视为对唐丹变更购房款支付方式一事是知情且同意的。此后，彭海红一直未配合办理涉案房屋提前还贷、解除他项抵押并赎回房产证等手续。时至2017年5月2日、2017年5月26日，彭海红明确告知唐丹、新环境公司房子不再继续出卖；后又通过律师向唐丹、新环境公司分别发出《律师函》主张解除涉案合同。彭海红已明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务，其行为已构成根本违约。尽管合同履行期限内唐丹因办理银行按揭确系耽误一些时间，但合同尚在履行期限内，其并未构成违约。

一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，彭海红与唐丹、新环境公司共同签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反相关的法律规定，故合法、有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。涉案合同在签订时，唐丹已预见其征信可能存在问题，故合同各方已将因唐丹征信问题导致合同不能履行而互不违约的处理结果进行了明确约定。合同履行期间，因唐丹银行征信存在问题而一直无法通过银行按揭方式获取按揭款。截至2017年2月中旬，彭海红在新环境公司工作人员的陪同下协助周命文以其名义办理了银行按揭贷款审批申请相关手续，并该申请已于2017年3月初通过银行审批。唐丹以此方式来履行支付购房款的合同义务。此后，彭海红一直未配合办理涉案房屋提前还贷、解除他项抵押并赎回房产证等手续。直至2017年5月2日，彭海红则明确告知新环境工作人员房子不再出售；后又通过律师向唐丹、新环境公司发出《律师函》主张解除涉案合同。该院经审查认为，在合同履行期限内，唐丹因办理银行按揭确系耽误一些时间，但并未构成违约；而彭海红则已明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要合同义务，其行为已构成根本违约。故彭海红主张解除与唐丹、新环境公司之间的涉案合同并要求新环境公司以违约金的形式返还定金10000元之诉求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持；另，彭海红主张唐丹立即搬离涉案房屋并要求其按1500元/月向彭海红支付从2016年11月23日至实际搬离之日止的房屋租金及违约金10000元，其主张的不定期房屋租赁合同关系客观存在，但不宜在本案中一并审理，彭海红可另案主张权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回彭海红的全部诉讼请求。案件受理费590元，减半收取295元，由彭海红负担。

二审中,双方均未向本院提交新证据。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：彭海红与唐丹、新环境公司共同签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，合法、有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。涉案合同明确约定：如因国家或银行政策及唐丹征信问题导致唐丹银行贷款不能通过,则三方互不违约,彭海红无条件无息退还已收取的购房定金给唐丹。合同履行期间，因唐丹银行征信存在问题而一直无法通过银行按揭方式获取按揭款。截至2017年2月中旬，彭海红在新环境公司工作人员的陪同下协助周命文以其名义办理了银行按揭贷款审批申请相关手续，且该申请已于2017年3月初通过银行审批。唐丹以此方式来履行支付购房款的合同义务。此后，彭海红一直未配合办理涉案房屋提前还贷、解除他项抵押并赎回房产证等手续。直至2017年5月2日，彭海红则明确告知新环境工作人员房子不再出售；后又通过律师向唐丹、新环境公司发出《律师函》主张解除涉案合同。综合上述事实，本院认为，唐丹虽因征信问题无法办理按揭贷款，但合同各方当事人已将因唐丹征信问题导致合同不能履行而互不违约的处理结果进行了明确约定。且其后彭海红已协助周命文以其名义办理了银行按揭贷款审批申请相关手续并已于2017年3月初申请通过审批。彭海红的行为可视为对唐丹变更购房款支付方式一事是知情且同意的，故唐丹并未构成违约；而彭海红则已明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要合同义务，其行为已构成根本违约。因此，彭海红要求解除涉案合同并要求新环境公司以违约金的形式返还定金10000元的诉求缺乏事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当。上诉人称,其在签字前不知贷款人换成了周命文,直到签完字后才被银行的人告知换了买受人，上诉人对此不同意。本院认为，根据一审法院对中介人员易春兵的调查询问,再结合其他证据，彭海红认可且同意以周命文名义办理银行按揭贷款审批这一事实。上诉人称，以周命文名义办理银行按揭贷款，彭海红与唐丹签订的《房屋买卖合同》就应解除。本院认为，唐丹变更购房款支付方式，以周命文名义办理银行按揭贷款，并不违反法律规定，故上诉人的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人彭海红的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费590元，由上诉人彭海红负担。

本判决为终审判决。

审判长  何豪杰

审判员  詹支粮

审判员  曾庆军

二〇一八年六月十四日

书记员  黄佳