清远市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤18民终814号

上诉人（原审原告）：徐勤英，女，汉族，住清远市清新区。

委托诉讼代理人：邓志强。

上诉人（原审被告）：黎锐玲，男，汉族，住清远市清城区。

委托诉讼代理人：麦美群。

委托诉讼代理人：黎伟杰，男，汉族，住清远市清新区。系黎锐玲之子。

原审第三人：清远市清新区太和镇中山路尚策地产服务部。

经营者：谢金龙。

上诉人徐勤英因与上诉人黎锐玲、原审第三人清远市清新区太和镇中山路尚策地产服务部（以下简称尚策服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

徐勤英上诉请求：1、在一审判决第二项的基础上，判决黎锐玲增加赔偿房屋差价176232元给徐勤英；2、一、二审诉讼费用由黎锐玲负担。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但对房屋差价只酌情支持17万元，属适用法律错误。一、黎锐玲在签订合同后，因房屋价格上升而拒绝履行合同，是黎锐玲单方违约。根据另案判决和本案证据，足以证明黎锐玲在签订合同后，因房屋价格上涨而拒绝履行合同。二、徐勤英因追究被上诉人的违约责任，两次提起诉讼，发生诉讼费用、律师费用，再加上中介费用和租赁房屋的损失等，实际损失已经超过了十万元。三、一审判决酌情支持部分差价没有法律依据，房屋差价346262元应当全部赔偿给徐勤英。根据目前同地段的房屋价值，与合同价格形成346232元的差价，该差价就是黎锐玲不履行合同给徐勤英造成的损失，也是当事人能预见到的损失，故黎锐玲应当全部赔偿给徐勤英。四、一审判决会使黎锐玲因违约获得经济利益，而守约方的损失得不到补偿，不利于鼓励诚实守信，不利于促进当事人履行合同。

黎锐玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回徐勤英的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由徐勤英负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体表现在：一、一审判决无视徐勤英违约在先，明显错误。一审判决查明双方签订的《二手房买卖合同》有效，却无视徐勤英在5月8日缴税当日未依约向黎锐玲支付首期款。徐勤英在5月19日致电黎锐玲要求办理过户手续时，仍未支付首期款。涉案的交易不能完成，完全是由于徐勤英和中介方在黎锐玲不知情的情况下，自行向税务部门缴纳税费，但又不按合同约定支付首期款所导致的。二、黎锐玲不存在违约行为。1、双方未在涉案合同中约定过户的具体日期，仅约定自代理方书面通知双方之日起七天内不前来办理过户手续的视为违约。由此可见，具体过户的时间由中介方通知双方。但从签订合同至今，中介方从未书面通知黎锐玲办理过户手续。即使双方在2017年4月27日为办理过户签订的《广东省房地产买卖合同》，也是约定合同签订后一个月内办理过户，该期限尚未届满，徐勤英就提起诉讼，黎锐玲才提起反诉要求解除合同。2、本案涉及房产交易，价格为485000元，徐勤英仅支付35000元定金，余款450000元未付。虽然银行发出了贷款审批通知书，但审批通知书仅为意向书，徐勤英与银行尚未签订正式的贷款合同，仅凭审批通知书不能强制银行放贷。所以，在徐勤英连首期款都未支付的情况下，黎锐玲有权根据合同法第67条的规定，拒绝办理过户手续。另外，徐勤英一审提交的用以证明其足够支付首期款的银行交易明细显示，徐勤英在缴税前后，甚至一审判决后，均没有足够的存款用于支付首期款。故黎锐玲拒绝办理过户手续合情合理。三、一审判决对徐勤英提供的《房地产估价报告》予以采信是明显错误的。评估报告反映，评估师苏佩平的房地产估价师注册证书有效期已过，根据规定，该注册证书已失效。虽然一审期间徐勤英补充了苏佩平的注册证书有效期至2020年6月29日，但不能证明苏佩平在作出评估报告时其注册证书是有效的。故一审判决对该评估报告予以采信是明显错误的。

尚策服务部答辩称：同意一审判决。

徐勤英向一审法院起诉请求：1、黎锐玲支付违约金35000元、退回定金35000元给徐勤英；2、黎锐玲赔偿房屋差价346232元给徐勤英；3、黎锐玲赔偿鉴定费3300元给徐勤英；4、黎锐玲协助徐勤英向清新区地方税务局办理已交契税7275元的退税手续；5、黎锐玲承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年3月14日，徐勤英为乙方、黎锐玲为甲方、尚策服务部为代理方签订了《二手房买卖合同》，合同主要约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于清远市清新区太和镇环城中路13号华逸花园××号楼××号房产。房屋交易总金额为485000元，乙方于签订合同当天支付35000元给甲方作为购房定金；甲乙双方同意乙方以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首期付款（含定金）105000元给甲方，剩余房款380000元申请银行按揭。甲方应于收到乙方全额房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交接房屋当日将水电费、物业管理费、卫生费等费用结清。交易税费和出证所需的一切费用及代办产权过户手续费由乙方承担。甲乙双方签订合同后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付房款不计利息返还给乙方，购房定金归甲方所有；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍返还给乙方，自代理方书面通知甲乙双方之日起七天内不前来办理过户相关手续视为违约。

2017年4月27日，徐勤英为乙方、黎锐玲为甲方在清远市清新区房屋交易所就涉案房产签订了《广东省房地产买卖合同》，再次明确约定乙方以485000元购买甲方位于清远市清新区太和镇环城中路13号华逸花园××号楼××号房产，最后一期付款380000元在办理好转让手续并核对核发新的《房地产权证》时付清。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到清新区不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方同意于2017年7月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用。违约责任，甲方决定中途不卖逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。

2017年3月14日，徐勤英向黎锐玲支付了定金35000元。

另查明，徐勤英为涉案房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清新区支行申请按揭贷款，2017年4月25日该行发出《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，同意给予徐勤英发放贷款额度38万元，自通知日期起90个自然日内，按借款申请时的约定事项办妥相关手续。

2017年5月8日，徐勤英向税务机关交纳了契税7275元。

2017年5月22日，徐勤英因黎锐玲拒绝办理房屋过户手续向一审法院提起民事诉讼，要求黎锐玲继续履行合同、办理房屋过户手续。黎锐玲反诉要求解除合同、没收徐勤英支付的定金35000元。2017年8月17日，一审法院作出（2017）粤1803民初1510号《民事判决书》，判决：一、徐勤英、黎锐玲之间的房屋买卖合同于判决生效之日起解除；二、驳回徐勤英的诉讼请求；三、驳回黎锐玲的其他反诉请求。并在一审法院认为部分认定以下事实“综合本案的证据分析，特别是证人证言证实，黎锐玲没有配合徐勤英办理相关过户手续，不愿继续履行房屋买卖合同，系黎锐玲的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，显属违约”。现该判决书已经生效。

2017年9月1日，徐勤英委托广东国政土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋作出《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2017年8月31日的估价结果为单价6400元/平方米、总价831232元。虽然估价师苏佩平的估价师注册证书到期后没有办理年审，但徐勤英庭后补充的苏佩平房地产估价师注册证书有效期至2020年6月29日，可以证明苏佩平的证书在作出涉案估价报告时没有失效，其与另一估价师曾文宪共同作出的涉案估价报告主体合法，一审法院予以采信。

一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。徐勤英与黎锐玲签订的《二手房买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。上述合同已由（2017）粤1803民初1510号生效《民事判决书》判决解除，本案争议焦点是黎锐玲的违约责任以及损失赔偿问题。

1.违约责任问题。尚策服务部庭审中述称，2017年5月8日为徐勤英缴纳税费后通知徐勤英、黎锐玲去办理过户手续，黎锐玲当日没有前往办理手续，事后告诉尚策服务部要求徐勤英一次性付清购房款或加价至60万元才愿意去办理过户，该陈述与（2017）粤1803民初1510号《民事判决书》认定的“综合本案的证据分析，特别是证人证言证实，黎锐玲没有配合徐勤英办理相关过户手续，不愿继续履行房屋买卖合同，系黎锐玲的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，显属违约”的内容相印证，一审法院予以采信。因此，黎锐玲无正当理由不愿意继续履行合同，应对涉案合同的解除承担违约责任。黎锐玲辩称徐勤英违约在先，应承担违约责任，该请求已由（2017）粤1803民初1510号生效《民事判决书》判决驳回，一审法院对其主张不予采纳。

2.损失赔偿。徐勤英主张的房屋差价损失346232元，实际上指的是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，徐勤英委托广东国政土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋在2017年8月31日的房价作出《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2017年8月31日的公开市场价值为831232元，该评估结果与双方合同价格485000元形成346232元的房屋差价。该评估报告在鉴定主体、鉴定依据、鉴定程序等方面均符合法律规定，黎锐玲对此持有异议，但未提出反驳的证据，因此一审法院对该评估报告予以采信。由于涉案合同判决解除时间为2017年8月17日，徐勤英要求以2017年8月31日为时间点对房屋价值进行评估，该时间点选取合理，并无不当之处，故对徐勤英存在房屋差价损失346232元的事实予以确认，可作为徐勤英的可得利益损失。但计算该损失时，应当扣除徐勤英因获得利益需要支出的必要费用，并综合考虑徐勤英的履约情况。本案中，涉案房屋的合同价款为485000元，徐勤英为履行合同向黎锐玲支付定金35000元，向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清新区支行申请按揭贷款额度380000元，并为房屋买卖缴纳交易税费7275元，履行了主要合同义务，扣除徐勤英购买本房屋需支出的必要费用，一审法院酌情支持徐勤英房屋差价损失170000元。

3.黎锐玲构成违约，徐勤英要求黎锐玲返还定金35000元，于法有据，一审法院予以支持。但徐勤英选择了黎锐玲承担违约责任、赔偿房屋差价损失，再要求黎锐玲根据定金罚则赔偿定金35000元，无法律依据，应不予支持。

4.徐勤英要求黎锐玲赔偿鉴定费3300元，有相应事实和法律依据，一审法院予以支持。徐勤英要求黎锐玲协助向清远市清新区地方税务局办理退回已交房屋契税7275元的相关手续，黎锐玲未提出异议，且作为合同违约方有义务协助徐勤英办理，一审法院予以支持。判决：一、黎锐玲应于判决生效之日起十日内向徐勤英返还购房定金35000元；二、黎锐玲应于判决生效之日起十日内赔偿徐勤英房屋差价损失170000元；三、黎锐玲应于判决生效之日起十日内赔偿徐勤英鉴定费3300元；四、黎锐玲应于判决生效之日起十五日内协助徐勤英向清远市清新区地方税务局办理退回已交房屋契税7275元的相关手续；五、驳回徐勤英的其他诉讼请求。案件受理费3927元，财产保全费2443元，合共6370元，由徐勤英和黎锐玲各自负担3185元。

本院二审期间，黎锐玲提交如下证据：1、《借记卡账户历史明细清单》复印件，拟证明徐勤英和中介方均有黎锐玲的账号；2、《收据》复印件，拟证明黎锐玲向中介方支付了7000元佣金及交楼押金，黎锐玲实际只收到28000元；3、《常住人口登记卡》复印件，拟证明黎锐玲和黎伟杰的父子关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《房地产估价报告》后所附的苏佩平持有的《中华人民共和国房地产估价师注册证书》显示有效期至2017年7月16日，徐勤英在一审诉讼中补充提交苏佩平持有的《中华人民共和国房地产估价师注册证书》显示有效期至2020年6月29日。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、哪一方违约导致合同解除；2、违约责任如何认定。

关于哪一方违约导致合同解除的问题。本案双方因涉案合同的履行问题已经产生过另外一起诉讼，即（2017）粤1803民初1510号案，在该案中，法院经审理认定系因黎锐玲不配合办理过户手续的行为构成违约，并导致合同解除。在该案中，黎锐玲同样提出徐勤英逾期支付首期款并要求没收定金的主张，法院经审理驳回其该项诉讼请求。鉴于（2017）粤1803民初1510号案已经生效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，前述已经生效判决确认的事实，除非黎锐玲提出足以推翻判决的相反证据，否则，相应的事实法院可以认定。在本案中，黎锐玲并未提交足以推翻生效判决的证据，故对黎锐玲违约导致合同解除的事实本院予以认定。

关于违约责任如何认定的问题。涉案合同第六条约定黎锐玲违约双倍返还定金，徐勤英以合同约定的违约金过低为由要求增加，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，调整违约金应当以当事人的实际损失额为限。关于徐勤英的损失，其提交了广东国政土地房地产评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》证明涉案房屋的市场价值为831232元，与合同约定的交易价485000元相差346232元。合同解除后，徐勤英无法以合同约定价格购入类似的房屋，必须承担两者之间的差额，故该差额可以认定为徐勤英的实际损失，徐勤英要求黎锐玲赔偿于法有据。一审判决该节处理欠妥，本院予以纠正。至于鉴定费3300元，亦属于徐勤英的实际损失，一审判决黎锐玲赔偿并无不妥。关于鉴定人员苏佩平的资质问题，鉴于徐勤英已经补充提交鉴定人员苏佩平有效的资质证书，黎锐玲以此为由否定《房地产估价报告》的效力，本院不予采纳。

综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2825号民事判决第一项、第三项、第四项；

二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2825号民事判决第五项；

三、变更广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2825号民事判决第二项为：黎锐玲于本判决生效之日起十日内赔偿徐勤英房屋差价损失346232元；

四、驳回徐勤英的其他诉讼请求。

一审案件受理费3927元、财产保全费2443元，共计6370元，由徐勤英负担370元，黎锐玲负担6000元；二审案件受理费7854元，由黎锐玲负担。

本判决为终审判决。

审判长  周文

审判员  肖惠文

审判员  何燕

二〇一八年六月十三日

书记员  钟婉超