孙少杰、张桂菊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2018-12-16 16:11:05 常熟郭庆荣律师网

天津市第一中级人民法院

民事判决书

2018)津01民终2851

上诉人(原审被告):孙少杰,男,1962721日出生,汉族,住天津市宝坻区。

委托诉讼代理人:任景林。

上诉人(原审被告):张桂菊,女,1962105日出生,汉族,住天津市宝坻区。

委托诉讼代理人:孙军增。

被上诉人(原审原告):董开涛,男,1987516日出生,汉族,住天津市北辰区。

委托诉讼代理人:董日兴(系董开涛之父),住山东省莒县。

委托诉讼代理人:时丽君。

原审被告:天津市美信房地产经纪有限公司,住所地天津市宝坻区开元路健身广场对面。

法定代表人:郭仲田,总经理。

委托诉讼代理人:苏桂祥。

上诉人孙少杰、张桂菊因与被上诉人董开涛、原审被告天津市美信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市蓟州区人民法院(2017)津0119民初2860号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018322日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

孙少杰、张桂菊上诉请求:撤销一审判决第一项、第三项,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求,本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1.一审法院认定张桂菊与董开涛签订涉案房屋买卖合同的行为构成表见代理错误。该房屋登记在孙少杰一人名下,张桂菊订立合同行为未经过孙少杰同意。张桂菊的无权代理行为客观上未形成具有代理权的表象,被上诉人在明知张桂菊并非房屋权利人,其代签合同无孙少杰授权,亦明知孙少杰不同意卖房的情况下仍然订立合同,其主观上不具备善意和无过失。一审法院认定合同有效,显属错误。2.一审法院认定二上诉人共同给付被上诉人违约赔偿金190,000元没有依据。因合同无效,不存在支付违约金的问题,且20%的违约金约定明显过高。事实上,董开涛没有实际损失发生,也未能证明其损失存在,故无论合同是否有效,均不存在赔偿的问题。同时,被上诉人起诉孙少杰属于诉讼主体错误。孙少杰认为,被上诉人与张桂菊签署的房屋买卖合同为无权处分,被上诉人未尽到注意义务,不构成善意购买,且天津市美信房地产经纪有限公司明知孙少杰不同意处分为获取佣金仍促成交易,更不具有善意。被上诉人无损失且一审法院未释明的情况下仍判令上诉人承担违约金,违反法律规定。张桂菊认为,承诺书系天津市美信房地产经纪有限公司为获取中介费,预先设置好的格式条款,张桂菊是按照该中介公司的安排签字,张桂菊并不知道是承诺书。该房屋买卖合同无效,承诺书自然无效。承诺人支付该赔偿金的前提条件是房屋买卖合同有效,因为买卖合同无效,故张桂菊不应承担违约责任。

董开涛辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚,请求二审法院驳回上诉人的上诉。事实和理由:1.张桂菊的行为构成表见代理,被上诉人完全有理由相信张桂菊的代理行为。整个过程经过刊登卖房信息、签合同、收定金,被上诉人尽到了自己的审查义务,主观为善意。2.涉诉房屋系上诉人夫妻的共同财产,该房屋买卖合同有效,即使有一方不同意,只是房屋无法过户,该合同解除后,应当对于被上诉人的损失进行赔偿。3.签字之后合同即生效,上诉人称被上诉人有买房经验与本案无关。因上诉人违约,应当支付违约金。

天津市美信房地产经纪有限公司发表陈述意见称,该公司并未恶意促成交易,尊重法院判决。

董开涛向一审法院起诉请求:1.请求解除涉诉房屋买卖居间合同;2.判令孙少杰、张桂菊连带返还董开涛定金30,000元;3.判令孙少杰、张桂菊连带承担违约责任,向董开涛支付赔偿金190,000元;4.判令孙少杰、张桂菊连带赔偿董开涛差价损失288,000元;5.孙少杰、张桂菊、天津市美信房地产经纪有限公司赔偿董开涛服务费损失17,280元;6.诉讼费用由各被告连带承担。

一审法院认定事实:孙少杰与张桂菊系夫妻关系,其二人有坐落于天津市宝坻区房屋一套,建筑面积104.01平方米,产权登记在孙少杰名下。天津市美信房地产经纪有限公司系二手房买卖的中介机构。2016820日,张桂菊以孙少杰委托代理人的名义与董开涛在天津市美信房地产经纪有限公司处签订房屋买卖居间合同,合同主要内容为:买卖双方通过居间方介绍购买及出售位于天津市宝坻区房屋,该房屋权属******编号124020803524,用途为居住,建筑面积104.01平方米,附属设施包括烟机、灶具、热水器,该房屋不存在租赁和抵押情形;该房屋成交价格为960,000元(此价格含附属设施),买方承担契税、产权登记费、印花税、交易手续费、个人所得税、评估费,买方以按揭贷款的方式购买该房屋;买卖双方均须按照成交价格的1%向居间方交纳服务费,若买方采用银行贷款方式购买该房屋,买方须向居间方交纳人民币600元******贷款服务费,服务费须于签署本合同时付清;买方于2016820日交付30,000元给卖方作为定金,并作为第一部分房款,第二部分房款930,000元买方须于20161215日前将首付款筹齐,并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构,卖方同时将已收取的定金(即第一部分房款)一同存入该机构办理代收代付手续,买方的贷款年限与金额以银行实际审核批复为准,卖方须配合买方在居间方指定银行提交贷款申请并按贷款银行规定提供所需资料及签署所需法律文书;卖方承诺于20172月底将该房屋及钥匙交付买方使用,同时承诺该房屋转让的附属设施齐全、完好、无欠费;合同还约定了其他相关内容,其中第七条违约责任(7)约定卖方逾期交付该房屋,每逾期一日,应向买方支付该房屋售价的千分之一作为违约金,逾期超过十五日卖方仍不交付该房屋,卖方应向买方支付该房屋售价10%作为违约金,并承担相应的法律责任(该条为格式合同)。双方在合同第十一条备注中特别约定“经买卖双方友好协商,卖方承诺于2017830日之前将该房屋户口迁出,同时卖方同意买方更名,经双方协商如有一方违约,违约方赔偿对方总房款的20%作为赔偿金”(该条款为非格式条款)。合同签订后,董开涛即给付张桂菊定金30,000元,张桂菊为董开涛出具收条。董开涛向天津市美信房地产经纪有限公司支付信息服务费17,280元,天津市美信房地产经纪有限公司为董开涛出具收据。为保证合同履行,张桂菊同时为董开涛出具承诺书,内容为:“今我本人受产权人孙少杰委托与董开涛签订的宝坻区金色领地花园27-4-201号房屋,我本人承诺产权人无条件并积极配合董开涛办理该房屋过户及贷款等一切相关手续,若产权人不予配合或违约,我本人自愿承担一切法律责任,并自愿赔偿给董开涛人民币壹拾玖万元整作为赔偿金。承诺人:张桂菊2016820日我本人认可以上承诺,买方签字确认:董开涛2016820日”。合同签订当晚张桂菊即告知天津市美信房地产经纪有限公司并转告董开涛,孙少杰不同意卖房。2016821日,董开涛与孙少杰在天津市美信房地产经纪有限公司协商此事,之后双方又有过协商,主要意思是:孙少杰不同意卖房,他是该房的产权人,张桂菊没有孙少杰授权的情况下出售房屋,该房屋买卖合同无效,基于张桂菊已签订合同的事实,如协商解决需由董开涛在加价的情况下与孙少杰签订房屋买卖合同。董开涛不同意,双方协商未果。

一审法院认为,依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,孙少杰、张桂菊系夫妻关系,张桂菊持登记在孙少杰名下的房屋产权证以委托代理人的名义与董开涛签订房屋买卖合同,为保障合同履行张桂菊又为董开涛出具承诺书,董开涛有理由相信张桂菊有代理权,其为孙少杰与张桂菊夫妻共同的意思表示,张桂菊的代理行为构成表见代理,其代理孙少杰与董开涛及天津市美信房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同有效。孙少杰、张桂菊提出张桂菊的代理行为属无权代理和无权处分,合同应为无效,理据不足,一审法院不予支持。因孙少杰、张桂菊不同意履行合同,现董开涛主张解除房屋买卖合同,于法有据,一审法院予以支持。合同解除后,孙少杰、张桂菊应将已收取的定金30,000元返还给董开涛,对董开涛要求返还定金30,000元的主张,一审法院予以支持。因孙少杰、张桂菊不同意履行合同,从而造成合同解除,孙少杰、张桂菊构成违约,应承担相应的违约责任。合同第七条和第十一条均约定了违约金的标准,但合同第七条是格式条款,而第十一条是非格式条款,依据《中华人民共和国合同法》的规定,格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款,故董开涛主张孙少杰、张桂菊支付违约赔偿金190,000元,符合合同约定,一审法院予以支持。董开涛主张孙少杰、张桂菊赔偿因违约造成的房屋差价损失288,000元,未能提供证据证实,对董开涛该主张,一审法院不予支持。董开涛主张孙少杰、张桂菊赔偿董开涛已支付的信息服务费损失17,280元,因该损失并未超过双方约定的违约赔偿金的数额,董开涛已要求孙少杰、张桂菊支付违约赔偿金,故对董开涛此主张,一审法院不予支持。董开涛主张解除与天津市美信房地产经纪有限公司之间的居间服务合同及要求天津市美信房地产经纪有限公司赔偿信息服务费损失17,280元。因天津市美信房地产经纪有限公司已提供居间服务,促成董开涛与孙少杰、张桂菊达成房屋买卖合同,已履行居间服务合同约定的义务,故董开涛要求解除与天津市美信房地产经纪有限公司之间的居间服务合同及要求天津市美信房地产经纪有限公司赔偿信息服务费损失17,280元,理据不足,一审法院不予支持。孙少杰、张桂菊主张在合同签订的当晚即告知董开涛不再履行合同,故董开涛没有产生经济损失,不同意赔偿董开涛违约损失。依据《中华人民共和国合同法》的规定,损失赔偿额不仅包括实际损失,还包括合同履行后可以获得的利益。因孙少杰、张桂菊的违约行为,造成董开涛不能购买该房屋,其无法取得合同履行后可以获得的利益,合同约定的违约赔偿金即是对董开涛实际损失及合同履行后可以获得的利益的赔偿,故对孙少杰、张桂菊认为董开涛没有实际损失,不同意赔偿董开涛违约赔偿金的主张,一审法院不予支持。孙少杰、张桂菊等认为董开涛购房行为“名为买房,实为炒房”,其依据合同中写明的“卖方同意买房更名”并称董开涛自己说过“在天津市武清区宝坻区已购买多套住房”,但未提供其他相关证据相佐证,董开涛对此不予认可。孙少杰、张桂菊等仅凭合同中写明的“卖方同意买房更名”不足以证实董开涛购买诉争房屋系炒房行为,故对此主张,不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第四十九条、第九十四条(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条的规定,一审法院判决如下:一、解除董开涛与孙少杰、张桂菊于2016820日签订的房屋买卖合同;二、孙少杰、张桂菊返还董开涛购房定金30,000元,于判决生效之日起5日内付清;三、孙少杰、张桂菊给付董开涛违约赔偿金190,000元,于判决生效之日起5日内付清;四、驳回董开涛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8,880元,由董开涛负担5,061元,孙少杰、张桂菊负担3,819元。

二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,本案当事人的争议焦点是涉诉房屋买卖合同效力应如何认定,以及上诉人是否应向被上诉人赔偿违约金。

首先,关于涉诉房屋买卖合同效力认定问题。上诉人认为张桂菊的行为应为无权处分故而合同无效,无权处分是指没有处分权而处分他人财产,该合同载明卖方为孙少杰,委托代理人为张桂菊,在形式上不符合无权处分的情形,上诉人认为属于无权处分不能成立。上诉人另提出张桂菊的行为非为表见代理,应为无权代理故而合同无效,但依据法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。表见代理的构成要件,其一为无权代理,其二为代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由,其三为相对人与无权代理人实施了民事法律行为,其四为相对人善意无过失,表见代理与无权代理的区别即在于以上几点。就本案而言,二上诉人系夫妻关系,张桂菊持登记在孙少杰名下的房屋产权证以委托代理人的名义与董开涛签订了房屋买卖合同,即实施了民事法律行为。为保障合同履行,张桂菊为董开涛出具承诺书,该承诺书载明“受产权人孙少杰委托与董开涛签订”,张桂菊的代理行为在外观上存在使董开涛相信其具有代理权的理由,同时,上诉人并未提交充分证据证明董开涛出于恶意或存在过失,故应认定张桂菊的行为应为表见代理,其代理行为有效。上诉人认为属于无权代理不能成立,涉诉房屋买卖合同应为有效。

其次,关于上诉人是否应向上诉人赔偿违约金的问题。因上诉人表示不同意履行涉诉房屋买卖合同,其构成根本违约,应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人董开涛主张的违约金数额为190,000元,符合合同条款的约定,一审法院判令上诉人向被上诉人给付违约金,并无不当。上诉人认为被上诉人不存在实际损失,故而不同意支付违约金,其事实依据并不充分,亦有违合同约定,本院对此不予支持。

综上所述,孙少杰、张桂菊的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4,100元,由上诉人孙少杰、张桂菊负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

 

 

 

审判长  张炳正

代理审判员  刘艳

代理审判员  张莹

二〇一八年六月十三日

书记员  张璠