苏州市中级人民法院

民事判决书

（2014）苏中民终字第04679号

上诉人（原审被告）苏州华成投资有限公司。

委托代理人周忠彬。

被上诉人（原审原告）陈健。

上诉人苏州华成投资有限公司（以下简称华成公司）因与被上诉人陈健房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0057号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年8月13日，陈健与华成公司签订商品房买卖合同1份，约定陈健向华成公司购买苏州市友新路1188号亿象商业城8幢111室商业服务用房1套，建筑面积16.35平方米，合同约定按建筑面积计算该商品房总价款为603397元。合同第五条第2款约定，层高见剖面图。该合同包含了8#111商铺剖面、一层平面图等合同附件，其中“8#111商铺剖面”对楼梯最下沿至地面的高度注明为2.5米，一层平面图中则标注了开门的图示。2011年12月27日，陈健、华成公司办理了交房手续，陈健向华成公司支付了全部购房款。涉案商铺产权现已登记在陈健名下。

因双方对于涉案商铺楼梯最下沿距混凝土地面的高度是否符合合同附件注明的高度存在争议，故陈健于2014年4月向原审法院申请进行测绘，原审法院遂委托江苏正成测绘技术有限公司对涉案商铺楼梯最下沿距混凝土地面的高度进行测绘。2014年5月22日，江苏正成测绘技术有限公司出具测绘成果报告，测绘结果显示所测高度平均值为2.372米。

陈健、华成公司对于商铺内设置公共消防管道的事实无争议，双方确认，消防管道直径约15厘米，管道上阀门的直径约32厘米，阀门距地面约45厘米。

审理中，对于所交付的商铺高度不符合同约定，华成公司同意进行补偿，但未能确定补偿金额；对于商铺内设置公共消防管道，华成公司不同意赔偿陈健损失。此外，华成公司对于商铺两侧大门高度不一致的事实亦予确认，并同意将南侧大门改造成与西北方向大门一样的高度。

2014年7月，陈健向原审法院申请对商铺因设置消防管道及层高不符合同约定致使用功能受损所造成的经济损失进行鉴定。原审法院委托多家评估机构对陈健商铺因上述原因造成的贬值损失进行评估，但评估机构表示缺乏具体量化标准，无法确定合理有效的依据，难以界定并测算，对此不具备从事该方面评估的技术能力、无相关经验，故均退还原审法院。

上述事实，由原审原告陈健提交的商品房买卖合同、亿象商业城入户通知书、亿象商业城入户费用一览表、收据、发票、照片、测绘成果报告、申请书、退件说明、情况说明以及当事人陈述在案证实。

原审原告陈健的一审诉讼请求为：请求法院判令：1、华成公司赔偿因商铺内部存有消防管道致使用面积受损的费用18452.50元；2、华成公司赔偿因商铺内部局部高度低于约定的损失2万元；3、华成公司按每天万分之二支付上述费用38452.50元（自2011年12月27日起至实际支付期间的利息损失）；4、华成公司将商铺南侧大门高度恢复至西北侧大门同等高度；5、由华成公司承担本案诉讼费用。

原审法院认为：陈健、华成公司于2011年8月13日签订的关于苏州市友新路1188号亿象商业城8幢111室商铺的商品房买卖合同成立、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。

关于陈健主张的商铺内铺设公共消防管道的问题，尽管该消防管道的设计和施工未违反有关规定和规范，但对陈健所购商铺的完整使用及美观造成了瑕疵。华成公司在签订商品房买卖合同时理应告知陈健消防管道设计和铺设的情况，其未向陈健如实告知，有悖诚实信用和公平交易的原则，故华成公司应当赔偿陈健相应的损失。关于商铺局部层高的问题，陈健、华成公司在商品房买卖合同附件剖面图中对商铺楼梯最下沿距混凝土地面的高度进行了约定，现经测绘高度平均值为2.372米，低于约定的2.5米，对商铺的使用空间等造成一定的影响，故华成公司应当赔偿相应的损失。鉴于陈健、华成公司在商品房买卖合同中对上述因消防管道与局部层高给陈健造成的损失未作明确约定，本案中也无法通过评估确定损失，原审法院根据消防管道（包括阀门）占用商铺使用面积和使用空间的实际情况并考虑陈健为此多支出的合理的装饰费用，考虑局部层高对陈健商铺使用空间的影响，结合陈健购买商铺的价格，酌情确定由华成公司赔偿陈健损失25000元。陈健要求华成公司按每天万分之二承担损失费用的利息损失，缺乏法律依据，原审法院不予支持。华成公司同意陈健关于将商铺南侧大门高度恢复至西北方向大门同等高度的要求，原审法院对此予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、苏州华成投资有限公司于判决生效之日起10日内赔偿陈健损失25000元。二、苏州华成投资有限公司于判决生效之日起10日内将陈健所属苏州市友新路1188号亿象商业城8幢111室商铺南侧大门的高度改成与西北方向大门同等高度。三、驳回陈健的其他诉讼请求。案件受理费692元，其他诉讼费5000元，合计5692元，由苏州华成投资有限公司负担。

上诉人华成公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、关于商铺内部高度问题，双方签订的商品房买卖合同附件二约定：“层高2.21米；建筑面积16.35平方米”，合同并约定：“本合同附图为建筑物，结构安装以及建筑构造部分按照相关部门批准的规范为准，具体按实际交房为准”。经测绘，高度平均值为2.372米，符合合同约定的2.21米，且合同附图为建筑图，最终以实际交房为准。上诉人所交付的房屋符合合同约定，无任何过错，不应承担赔偿责任；2、关于消防管道问题，双方签订的商品房买卖合同约定：“本合同附图为建筑物，结构安装以及建筑构造部分按照相关部门批准的规范为准，具体按实际交房为准”。消防管道走向、管道布局均非由上诉人自行决定，而是由具备特殊资质的第三方事实，在房屋通过验收前无法确定具体的管道布排、走向及管径大小。且一审法院委托评估机构评估涉案商铺的贬值损失，评估机构均以“缺乏具体量化标准，也无法确定合理有效的依据”为由无法作出评估，一审要求上诉人在签订合同时就告知被上诉人损失情况属要求上诉人承担自身无法履行的义务，显失公平。综上，一审判决上诉人赔偿被上诉人损失25000元无事实和法律依据，请求本院撤销原判第一项，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

二审经审理查明的事实与原审查明事实相一致。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。现被上诉人主张该合同项下标的物即亿象商业城8幢111室商铺局部层高低于合同约定层高，经一审委托江苏正成测绘技术有限公司对涉案商铺楼梯最下沿距混凝土地面的高度进行测绘，测绘成果报告显示涉案商铺所测高度平均值为2.372米。对于该测绘报告，上诉人一审中未提异议，并认可因高度差对涉案商铺使用空间实际造成了影响。在二审诉讼过程中，上诉人亦确认涉案商铺实际层高与合同约定存在差异，故本院认定上诉人向被上诉人交付的商铺楼梯最下沿距混凝土地面的高度平均值为2.372米，低于合同附件所标注的2.5米，上诉人已构成违约，应承担违约责任。关于被上诉人主张的消防管道铺设于涉案商铺中，使该商铺的使用及美观出现瑕疵的问题，本院认为，消防管道的设计在涉案商品房买卖合同签订前即已确定，上诉人在签订合同时未明确告知被上诉人，有违诚信。且消防管道的铺设确实致使涉案商铺功能受限，使用价值降低。鉴于消防设施有关公共利益，被上诉人亦未要求上诉人予以拆除，但由此对被上诉人造成的损失，上诉人应予赔偿。原审法院综合涉案商铺的层高问题和消防管道铺设对上诉人的使用影响，结合涉案商铺的面积及价格，酌定上诉人赔偿被上诉人两项损失共计25000元，属于合理裁量，并无不当。

综上，上诉人华成公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费692元，由上诉人苏州华成投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  曾雪蓉

审判员  周军

代理审判员  沈维佳

二〇一五年三月六日

书记员  黄婷