苏州市中级人民法院

民事判决书

（2015）苏中民终字第02327号

上诉人（原审原告）张雅萍。

上诉人（原审原告）张丽丽。

被上诉人（原审被告）隆琪置业公司昆山隆祺置业有限公司

被上诉人（原审第三人）苏州隆祺酒店管理有限公司

上诉人张雅萍、张丽丽因与被上诉人昆山隆祺置业有限公司（以下简称隆琪置业公司）、苏州隆琪酒店管理有限公司（以下简称隆琪酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：隆琪置业公司系隆祺丽景国际广场的开发商，其在前期宣传中，对外宣称：“五年30%稳定收益，首期十年63.5%固定回报，租金抵月供，五年收益直接抵扣即买即收益”等，并提供了张雅萍、张丽丽具体的置业计划明细，列明涉案房屋总价优惠后为548007元，面积为38.49平米，隆琪置业公司采用包租的方式提供隆琪酒店公司与购房人签订《委托管理合同》，并将前五年的租金直接从张雅萍、张丽丽购房款中扣除，由隆琪置业公司与隆琪酒店公司自行结算。第一至二年预收租金65761元，第三至五年预收98641元。2010年11月28日，张雅萍、张丽丽与隆琪置业公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定张雅萍、张丽丽共同购买隆琪置业公司开发的涉案房屋隆祺丽景国际广场1号楼2513室房屋，商品房预售许可证号为2010035，房屋总价482246元，面积38.49平米，付款方式为2010年11月28日一次性支付482246元，房屋交付时间为2012年6月30日前，逾期交房的，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。同日，张雅萍、张丽丽与隆琪酒店公司签订《委托管理合同》，约定张雅萍、张丽丽将上述从隆琪置业公司处购买的房屋委托隆琪酒店公司经营管理，委托期限为2012年7月1日至2017年6月30日，并约定如因开发商原因，导致延迟交房，双方同意起租日不变，逾期交房违约金由隆琪酒店公司收取，归隆琪酒店公司所有。同时约定，委托期限第一至第二年为免租期，第三至五年租金总计98641元，并要求张雅萍、张丽丽确认已经收到。上述合同签订后，张雅萍、张丽丽实际交付给隆琪置业公司购房款383605元，隆琪置业公司亦开具了相应金额为383605元的发票，价格差额98461元为租金冲抵，由隆琪酒店公司与隆琪置业公司另行结算。2012年6月22日，隆琪置业公司向张雅萍、张丽丽发出通知书，通知不能按期交房，具体时间另行通知。并酒店运营方（即隆琪酒店公司）已经提前介入制订方案和提前办理房屋接管手续。并明确提出：“我司在确保工程质量的前提下严格遵守合同约定的责任和义务（按照您与苏州隆祺酒店管理有限公司签订的《委托管理合同》第三条约定起租日不变，保证您应得租金仍从2012年7月1日起算）。”2013年10月24日，隆琪置业公司向张雅萍、张丽丽发出房屋交付通知书，通知张雅萍、张丽丽于2013年11月13日办理产权证事宜。2014年10月17日，张雅萍、张丽丽向隆琪置业公司及隆琪酒店公司邮寄书面函一份，要求与隆琪置业公司解除合同，返还房款并赔偿损失，该函未送达隆琪置业公司。

另查明：张雅萍、张丽丽认为隆琪置业公司以包租的方式出售方式，违反了国家相关规定，双方签订的《昆山市商品房购销合同》应属无效合同为由，于2014年3月10日向原审法院提起诉讼，要求：1、涉案商品房买卖合同无效；2、隆琪置业公司返还张雅萍、张丽丽购房款383605元；3、隆琪置业公司支付违约金11508.15元；4、隆琪置业公司以415682元为基数，自2010年11月28日按银行同期贷款利息计算至判决生效之日的贷款利息。2014年5月21日，原审法院作出（2014）昆民初字第850号民事判决书，判决驳回了张雅萍、张丽丽所有诉讼请求。

原审原告张雅萍、张丽丽的一审诉讼请求为：1、确认与隆琪置业公司签订的商品房购销合同已于2014年10月17日解除；2、隆琪置业公司返还购房款383605元；3、隆琪置业公司支付违约金11508.15元；4、判令隆琪置业公司支付利息损失，以383605元为基数，自2010年11月28日按银行同期贷款利息计算至判决生效之日，暂计100000元。

原审法院认为：张雅萍、张丽丽与隆琪酒店公司签订《委托管理合同》，其中约定“如因开发商原因延迟交房，起租日不变，逾期交房违约金由隆琪酒店公司收取，归隆琪酒店公司所有”，隆琪置业公司对此亦予以认可，即张雅萍、张丽丽与隆琪置业公司及隆琪酒店公司已就《昆山市商品房购销合同》中逾期交房事宜另行达成协议，张雅萍、张丽丽对隆琪置业公司享有的逾期交房的权利已由隆琪酒店公司承继。现隆琪置业公司逾期交房，隆琪酒店公司按照约定将2012年7月1日作为起租日，弥补了张雅萍、张丽丽因延期交房导致的租金损失，也即享有违约金的请求权，该权利是否主张与张雅萍、张丽丽无涉。因此，张雅萍、张丽丽就逾期交房向隆琪置业公司主张违约责任，无事实依据，法院不予支持。另外，张雅萍、张丽丽即便具有合同解除权也应于迟延交付房屋后的合理期限内行使，逾期交房的起始日期为2012年7月1日，但张雅萍、张丽丽于2014年10月17日才向隆琪置业公司邮寄解除函且未能送达，即便按照该期限计算也已超过了合理期限。综上，张雅萍、张丽丽的各项主张，法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决驳回张雅萍、张丽丽的诉讼请求。案件受理费9442元，减半收取4721元，由张雅萍、张丽丽负担。

张雅萍、张丽丽不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于张雅萍、张丽丽行使解除权超过合理期限而不能支持的认定是错误的。张雅萍、张丽丽与隆琪置业公司签订的合同约定逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。法律没有规定解除权的行使期限，双方也没有约定解除期限，隆琪置业公司也没有催告张雅萍、张丽丽行使解除权，因此张雅萍、张丽丽行使解除权的行为完全合法。二、张雅萍、张丽丽与隆琪置业公司并未进行房屋交付，隆琪置业公司与隆琪酒店公司为关联企业，因此张雅萍、张丽丽与隆琪酒店公司的《委托管理合同》并未生效，该合同约定的“如因开发商原因，导致延迟交房，双方同意起租日不变，逾期交房违约金由第三人收取，归第三人所有”也自始未能生效，故隆琪置业公司仍应就逾期交房行为支付违约金。请求二审法院撤销原判，改判支持张雅萍、张丽丽的一审诉讼请求。

被上诉人隆琪置业公司二审答辩认为：张雅萍、张丽丽不存在任何损失，相关的违约金主张应当转化为隆琪酒店公司向隆琪置业公司主张；张雅萍、张丽丽没有在司法解释规定的合理期限内行使合同解除权，解除权已经消灭。

被上诉人隆琪酒店公司二审未作答辩。

二审经审理查明的事实与原审一致。

二审另查明：张雅萍、张丽丽与隆琪酒店管理公司签订的《委托管理合同》约定自双方盖章或签字之日起生效。

本院认为：张雅萍、张丽丽与隆琪置业公司签订的《昆山市商品房购销合同》，与隆琪酒店公司签订的《委托管理合同》均为各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，均为合法有效。《委托管理合同》约定：如因开发商原因，导致延迟交房，双方同意起租日不变，逾期交房违约金由第三人收取，归第三人所有。该条款亦为合法有效。后隆琪置业公司因未能按合同约定时间交房，其书面告知张雅萍、张丽丽将根据《委托管理合同》的约定，起租日不变，张雅萍、张丽丽应得租金仍从2012年7月1日起算。并且张雅萍、张丽丽应取得的租金收益98641元已在购房款中抵扣，据此，隆琪置业公司逾期交房并未造成张雅萍、张丽丽的损失。同时根据《委托管理合同》的约定，逾期交房违约金将由隆祺酒店公司收取。故张雅萍、张丽丽起诉要求隆琪置业公司支付逾期交房违约金无合同依据。张雅萍、张丽丽上诉认为因隆琪置业公司未交付房屋，故《委托管理合同》尚未生效。但双方在合同中约定签字或盖章生效，并未约定以房屋交付为合同生效条件，该上诉理由与事实不符，不能成立。

根据《昆山市商品房购销合同》，隆琪置业公司逾期交房超过30日的，张雅萍、张丽丽有权解除合同。合同约定交房日期为2012年6月30日，隆琪置业公司实际于2012年6月22日告知不能按期交房，于2013年10月24日发出交房通知书，逾期交房远超过合同约定的30日。据此，张雅萍、张丽丽有权依照合同约定解除合同，但因双方在合同中未约定行使解除权的期限，逾期交房期间也未经催告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。隆琪置业公司于2012年6月22日通知张雅萍、张丽丽不能如期交房，张雅萍、张丽丽于2014年10月17日发函要求解除合同已经超过规定期限，解除权已经消灭。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。张雅萍、张丽丽的上诉理由无相应事实依据和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9442元，由上诉人张雅萍、张丽丽负担。

本判决为终审判决。

审判长  王稚群

审判员  叶刚

代理审判员  郭锐

二〇一五年七月十七日

书记员  田思诗