苏州市中级人民法院

民事判决书

（2015）苏中民终字第04556号

上诉人（原审原告）李飞。

上诉人（原审原告）吴桂芬。

委托代理人陈钢。

被上诉人（原审被告）吴方富。

上诉人李飞、吴桂芬因与被上诉人吴方富房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2014年11月24日，李飞、吴桂芬与吴方富签订房屋买卖合同一份，约定：李飞、吴桂芬将昆山市玉山镇月盛公寓6号楼305室出售给吴方富；房屋总价款为585000元；定金为10000元；于合同生效45个工作日内支付375000元，于2015年1月31日办理过户手续，于过户当日支付房款余额；任意一方违约应向守约方支付总房款20%的违约金，并支付中介方成交总价2%的服务费。合同签订同时，吴方富向李飞、吴桂芬支付定金10000元。李飞、吴桂芬与吴方富系经案外人昆山北区房产咨询有限公司环庆路店的中介服务达成的涉案购房协议，使用的房屋买卖合同文本亦为中介方提供的格式文本。

2014年12月3日，吴方富向李飞、吴桂芬发出信息，表示其购房允诺难以实现，要求李飞、吴桂芬谅解并及早应对。2014年年底，案外人昆山北区房产咨询有限公司就本案所涉居间合同向吴方富提起诉讼。后经协商，案外人昆山北区房产咨询有限公司于2015年3月18日申请撤回起诉，原审法院于2015年3月19日裁定准许。

另查明：2014年10月份，李飞、吴桂芬与他人另行就购买昆山市玉山镇江南明珠苑的房产达成协议，并于2014年11月份交纳了首付款，于2015年办理的按揭贷款，贷款金额为840000元，期限为300个月。

上述事实由房屋买卖合同、房产证、土地证、民事裁定书、定金收据、抵押贷款合同及当事人的陈述予以证实。

原审原告李飞、吴桂芬的诉讼请求为：要求吴方富支付违约金117000元；诉讼费由吴方富负担。

原审法院认为：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，李飞、吴桂芬明确其主张为违约金，原审法院予以确认，吴方富所支付的定金10000元在确定违约责任时根据违约责任金额予以抵扣。根据李飞、吴桂芬的主张及吴方富的抗辩，本案的争议焦点为：涉案违约条款是否有效；如违约条款有效，则违约金117000元是否过分高于李飞、吴桂芬的损失。

一、关于违约条款的效力。本案中，李飞、吴桂芬并非涉案房屋买卖合同格式文本的提供方，其并不负有提请吴方富注意相关合同条款的义务，吴方富是否注意该违约条款均与李飞、吴桂芬无涉。案外人昆山北区房产咨询有限公司环庆路店系居间方，其提供的房屋买卖合同格式文本中的违约条款针对合同当事人中的“违约方”，非特定一方当事人，该条款公平地确定了双方的违约责任。因此，该违约条款合法有效。

二、违约金117000元，是否过分高于损失。从合同签订至吴方富明确表示不再履行合同义务时，间隔10天，李飞、吴桂芬主张的违约金117000元明显过高，因此李飞、吴桂芬应当就违约金数额不过分高于损失承担举证责任，并就其举证不能承担不利后果。现李飞、吴桂芬并未提供相应损失证据，原审法院对吴方富关于违约金过高的抗辩意见予以支持，并参照损失数额适当减少。李飞、吴桂芬主张的贷款的相关损失，因本案所涉房屋总价款为585000元，与贷款金额840000元相差较大，且李飞、吴桂芬已于2014年11月份支付了首付款，该按揭贷款与吴方富违约的关联性存疑，原审法院不予支持；关于再售房屋差价，李飞、吴桂芬并未提供证据证明，吴方富亦不予认可，原审法院不予支持；关于信誉度损失，李飞、吴桂芬该项主张无事实和法律依据，原审法院不予支持。

关于违约金数额的确定，李飞、吴桂芬与吴方富的房屋买卖合同总价款为585000元，扣除定金10000元，余额为575000元。吴方富于合同签订之后10天即通知违约，考虑到必要的协调处理时间及另行寻找买家时间，原审法院按照50天计算其损失。关于计算标准，因吴方富违约，原审法院参照中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍计算，即损失为575000元＊5.6%＊1.3倍／365天＊60天=6881元。李飞、吴桂芬基于违约提出主张，现违约金数额低于定金数额，超过部分应予返还，但考虑到吴方富系违约方且在答辩中亦有认可违约金10000元的意思表示，该超出部分属于其自愿支付，原审法院予以确认。综上，李飞、吴桂芬的因吴方富的违约损失已经通过房屋买卖合同的定金形式获得赔偿，其再行主张无事实和法律依据。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李飞、吴桂芬对吴方富的诉讼请求。案件受理费2640元，减半收取1320元，由李飞、吴桂芬负担。

上诉人李飞、吴桂芬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、吴方富于2014年12月3日发出短信表示恐购房允诺难以实现，此时其未明确表示不购买上诉人房屋。其后中介机构介入与吴方富协商沟通，吴方富一直未对上诉人明确表示不再购买房屋。直至45个工作日后吴方富未按约支付首付款，上诉人才从行为上推定吴方富可能不愿购买上诉人房屋。因此吴方富违约时间间隔应计算至首付款支付之日。2、上诉人与他人签订了一份房屋买卖合同约定贷款20万元，余款待吴方富支付购房款585000元。由于吴方富违约不愿购买房屋，上诉人才办理了840000元贷款。因此上诉人多贷款与吴方富违约有明确的关联性，吴方富对上诉人需要另行置业也是知情的。3、上诉人提交了买卖合同证明将房屋另行出售给他人的价格比之前的低15000元，一审法院认为上诉人未提供证据证明再售房屋差价明显不当。请求二审法院依法改判。

被上诉人吴方富辩称：吴方富短信表示“恐购房允诺难以实现”是上诉人起诉书作为违约表示的重要证据，与上诉状所述自相矛盾。吴方富是听中介人员说房东卖方是为另外买房，并不知道上诉人早就与他人签订了购房合同，贷款与吴方富没有履行合同没有必然联系。上诉人未提供再售房屋存在差价损失的任何证据，而且去年底以来政府出台了刺激房市政策，房价有所回升。2015年1月29日后吴方富为挽回损失积极联系相关方面希望继续履行合同，上诉人在此期间将房屋另售他人，再售房屋不可能降价。请求驳回上诉。

二审经审理查明的事实与原审相一致。

二审另查明：吴方富于2014年12月3日向李飞、吴桂芬发出信息，称“由于家人意见不能一致，恐我允诺购房难以兑现。望谅解及早作应对。作出这样的决定是痛苦的，总之要早告之，不能影响您置业的进程。”上诉人回复“请和中介谈”，吴方富表示“我是不会去找中介，以前同事过，早点相告，不要想得太多。”在一审中，李飞、吴桂芬提交该证据，主张该短信可证明“吴方富不愿购买李飞、吴桂芬的房屋通知李飞、吴桂芬的事实”。

另查明，李飞、吴桂芬在一审中提交过如下证据：1、2015年3月6日的房屋买卖合同一份，出售方李飞、购买方陈冬蕾。约定李飞将昆山市玉山镇月盛公寓6号楼305室房屋出售给陈冬蕾，转让价款570000元。2、2015年4月20日收据一张，交款人为李飞，金额6000元，收款事由为月盛公寓6号楼305室中介费，该收据加盖有昆山北区房产咨询有限公司环庆路店财务专用章。李飞、吴桂芬以此证明吴方富拒绝购买房屋后，其将房屋另行出售给他人，承担了15000元房屋差价损失以及6000元中介费损失。吴方富质证认为其在2015年1月就表示愿意继续履行合同，对于李飞、吴桂芬声称以低价另行签订的合同的真实性不予认可，而且合同中没有注明中介费由李飞、吴桂芬负担。

上述事实，由短信记录、房屋买卖合同、收据以及当事人陈述为证。

本院认为：吴方富2014年12月3日向李飞、吴桂芬发出的信息有“恐允诺购房难以兑现”、“作出这样的决定”、“望谅解及早作应对”的内容。按通常理解，做出“决定”即做出主张、形成意见。该短信内容已比较明确，即吴方富作出了不再履行合同义务的决定，并将该意思表示告知李飞、吴桂芬。李飞、吴桂芬在一审举证时也主张该短信证明吴方富通知不愿购买房屋。李飞、吴桂芬上诉称直至吴方富未按约支付首付款时其才知道吴方富不愿购买涉案房屋的观点与短信内容相悖，亦与其一审的主张相矛盾，不能成立，原审法院认定吴方富系于合同签订后10天通知违约并无不当。

关于李飞、吴桂芬的损失，李飞、吴桂芬提交了其将房屋另行出售给他人的房屋买卖合同并主张房屋差价损失，吴方富对于合同的真实性不予认可。房屋买卖合同中的转让价系双方协商确定，并不必然等同于房屋的市场价格。在李飞、吴桂芬未提交房屋价格评估报告或者其他能客观反映房屋市场价格的证据的情况下，即使该房屋买卖合同真实且出售价格确低于原合同价，也不能证明吴方富违约后该房屋确实发生了贬值并使上诉人受到了损失。李飞与吴方富签订的房屋买卖合同已约定双方分别向居间方支付房屋成交价的1%作为中介服务费，李飞、吴桂芬未证明其就该房屋买卖合同已支付了中介费，即使其另行出卖房屋时确支付了中介费，也不能证明因吴方富违约导致李飞、吴桂芬重复承担了中介费用。李飞、吴桂芬主张因吴方富违约导致其受到房款及中介费损失依据不足，本院不予采信。因吴方富违约导致李飞、吴桂芬不能及时收到房款，原审法院已以未付房款为基数，考虑到必要的协调处理时间及另行寻找买家的时间，参照人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍认定了损失。除了该损失以外，李飞、吴桂芬在暂时不能收到房款的情况下是否需要多贷款、贷款的金额以及上诉人所付的相应利息均与吴方富的违约行为没有直接关联。李飞、吴桂芬主张将其承担的贷款利息作为吴方富违约造成的损失依据不足，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人李飞、吴桂芬的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2640元，由上诉人李飞、吴桂芬负担。

本判决为终审判决。

审判长  曾雪蓉

审判员  周军

代理审判员  沈维佳

二〇一五年十月十六日

书记员  陆晓婷