苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终5046号

上诉人(原审原告）：蓝永携，男，1982年2月28日出生，汉族，住广东省增城市，现住江苏省张家港市。

被上诉人(原审被告)：郭静芬，女，1974年7月10日出生，汉族，住江苏省张家港市。

上诉人蓝永携因与被上诉人郭静芬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2017)苏0582民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人蓝永携上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、上诉人前期1万元定金与首付款15万元均按约按时支付，余款60万元按约定通过银行贷款付清，后因中介找的邮政银行未及时发放贷款，导致贷款略有迟延，上诉人已第一时间告知被上诉人。2、被上诉人也没有按照约定的时间交房，如果要求上诉人承担延迟33天付款的违约金，被上诉人也应承担延迟交房的违约金。3、贷款事宜由中介承诺，以贷款日期下来为准，且承诺贷款贷不下来一切责任由其承担，当时中介、上诉人与被上诉人均在场，如被上诉人要求上诉人赔偿违约金，也应由中介负责。

被上诉人郭静芬答辩称：贷款贷不下来是上诉人自身信誉问题，应由其承担责任。

郭静芬向一审法院起诉请求：蓝永携支付逾期付款违约金3万元，承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2016年7月2日，郭静芬（卖方、甲方）与蓝永携（买方、乙方）签订一份《房地产买卖合同》，主要内容为：卖方同意将其名下位于张家港市南苑新村92幢504室的房产转让给买方，房产证号为张房权证杨字第××号，土地证号为张国用（1999）字第00615号，房屋建筑面积为96.23㎡,自行车库为无证。买卖双方确认上述房地产转让价格为柒拾陆万元整（￥760000元），此价格为该房产及装修附属设施相关物品转让总价款……买方在签订合同当日支付卖方购房定金壹万元整（￥10000元）,2016年7月4日付首付款壹拾伍万元整（￥150000元）,同时办理过户，余款陆拾万元（￥600000元）至邮政银行于2016年8月10日前贷款支付……任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任……卖方在约定交房日期或收到债款后如果拒绝交房，或买方未按约定日期付清购房款的，每逾期一日，由违约一方向对方按交易总价的千分之五支付违约金。签订本合同后，即生法律效力……

另查明，位于张家港市××××室的房屋的所有权人为郭静芬，共同共有人为肖俊伟，该房屋所有权证号为张房权证杨字第××号。

审理中，双方一致确认蓝永携于2016年9月12日支付了郭静芬房款597000元，于2016年9月25日支付了郭静芬房款3000元。

以上事实，有房地产买卖合同、房产证、银行卡交易明细、欠条及庭审笔录等予以证实。

审理中，蓝永携作如下陈述：其已居住在涉案房屋中，房产证已办好；购房时，郭静芬曾问中介，如果贷款不下来怎么办，中介找包票说肯定能成，不行的话，就去找他，这个意思就是如果贷款不能及时办下来，郭静芬也应该去找中介而不是来找我，而且郭静芬夫妻在收到全部房款后还曾向其出具了一份收条，证明双方已交接完毕，双方就房屋买卖的事宜已无其他纠纷。蓝永携提交了一份由郭静芬夫妇出具的收条，载明：“今已全部收到蓝永携房款共计柒拾陆万整（760000），于2016年10月3日前搬清，并将钥匙全部交给蓝永携，待其新房产证办好后，一周之内将户口迁走（10月3日不搬清，按房款千分之五支付违约金），落款日期为2016年9月25日。”郭静芬质证后认为，该份条子只能说明蓝永携已付清了钱，不能证明其明确表示放弃向蓝永携主张逾期付款违约金。因双方意见不一，本案调解未成。

一审法院认为，双方于2016年7月2日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，协议有效，对双方均有约束力。后，郭静芬将涉案房屋交付给蓝永携，蓝永携理应按双方约定的时间及时支付房款，逾期支付应按约承担违约责任。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院在认定违约金是否过高时，应当以违约造成的实际损失为基础，并综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方在《房地产买卖合同》中约定“买方未按约定日期付清购房款的，每逾期一日，由违约一方向对方按交易总价的千分之五支付违约金”，该条款是双方对违约计算方法的约定，蓝永携因没有按约支付60万元房款构成违约，其本应按上述约定承担违约金，但由于该约定明显违背公平原则，郭静芬未能提供其损失的有关证据，故一审法院依法适当调整违约金，即自约定付款之日的次日起至实际付款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍来计算违约金，经计算金额为9457.5元（597000元×4.35%×4÷365天×33天+3000元×4.35%×4÷365天×46天）。关于蓝永携辩称逾期付款违约金应由中介支付给郭静芬且郭静芬曾表示不再向其主张该违约金的意见，无事实与法律依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百六十一条及有关法律之规定，一审法院判决如下：一、蓝永携于判决生效后十日内支付郭静芬逾期付款违约金9457.5元。二、驳回郭静芬的其他诉讼请求。案件受理费550元,减半收取计275元，由郭静芬承担250元，由蓝永携负担25元。

二审中，当事人均未提交新证据。

二审查明事实与一审查明事实相一致。

本院认为,郭静芬和蓝永携签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定尾款60万元以贷款形式支付,于2016年8月10日前付清。现因蓝永携自身原因，致使邮政贷款未能及时发放,导致该笔房款迟延支付,构成违约,蓝永携应承担相应违约责任。因合同约定的违约金标准过高，而蓝永携认为其没有违约的抗辩，视同对违约金的整体抗辩，一审法院根据本案的实际情况，将合同约定的违约金调整为同期同类银行贷款基准利率的四倍，并无不当。蓝永携上诉认为中介公司承诺其贷款以贷款日期下来为准，对此未提供证据证明，且即便中介公司对蓝永携有过该承诺，也不能认定郭静芬对蓝永携有过该承诺，蓝永携仍然应对郭静芬承担违约责任。郭静芬出具收条，认可收到蓝永携房款76万元，但该行为不代表郭静芳放弃要求蓝永携承担逾期付款的违约责任。至于蓝永携认为郭静芬延迟交房，也应承担违约责任，鉴于蓝永携一审中并没有提起反诉，本院不予理涉，其可另行主张权利。综上，蓝永携的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人蓝永携负担。

本判决为终审判决。

审判长  曾雪蓉

审判员  沈维佳

审判员  黄学辉

二〇一七年八月十五日

书记员  黄婷