长沙市中级人民法院

民事判决书

（2017）湘01民终5382号

上诉人（原审原告）：谷薇，女，1986年11月18日出生，汉族，住湖南省耒阳市。

委托诉讼代理人：陈遥霖。

上诉人（原审被告）：蒋明浩，男，1980年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。

上诉人（原审被告）：赵江林，女，1982年9月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。

上述二上诉人共同委托诉讼代理人：易妙娴。

原审第三人：湖南皇家房产经纪有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路街道金泰路199号湘江世纪城星江苑市政道路城-10012。

负责人：肖开良。

上诉人谷薇与上诉人蒋明浩、赵江林及原审第三人湖南皇家房产经纪有限公司长沙分公司（以下简称皇家公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人谷薇上诉请求：1、依法改判一审判决第三项，支持谷薇一审诉讼请求，按照合同约定赔偿谷薇违约金共计252400元；2、依法判令蒋明浩、赵江林承担二审一切相关费用（包含诉讼费、律师费）。事实及理由：一审判决认定合同是双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性条款，就应当依照合同约定判决违约方承担违约责任，一审法院酌情调整违约金的判决适用法律错误，滥用自由裁量权的行为违反了合同法规定。本案合同中明确约定违约金为总房款的20%或定金的双倍返还，谷薇选择按总房款的20%计算符合法律规定，也符合合同约定，应依法支持。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。

蒋明浩、赵江林辩称，当时因为不动产登记条例全面在长沙实施，2016年9-10月份房地产登记中心暂停办理不动产登记证，导致赵江林的房产证直到2016年10月18日才办理下来，而谷薇在2016年10月13日直接向法院提起解除合同之诉，并不是因为赵江林违约而导致的合同解除，是不可抗力原因所致，所以蒋明浩、赵江林不应当承担违约责任。一审判决认定事实错误，谷薇并没有证据证明赵江林违约。

上诉人蒋明浩、赵江林上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判蒋明浩、赵江林不承担违约责任；2、一、二审诉讼费用由谷薇承担。事实及理由：1、谷薇没有证据证明蒋明浩、赵江林违约，一审判决认定事实错误，判决违约金远远超过谷薇因此造成的损失。本案是因为政策原因导致解除合同，属于不可抗力事由，谷薇主动提出解除合同，蒋明浩、赵江林也同意解除，蒋明浩、赵江林没有过错，不应当承担违约责任。谷薇仅在2016年8月29日支付5万元定金，2016年10月双方同意解除合同，谷薇此后完全可以选择购买其他房屋，即使认定蒋明浩、赵江林违约，那么谷薇的损害无非是5万元资金占有期间的利息损失，一审判决蒋明浩、赵江林承担10万元违约金，远远超过谷薇因此造成的损失，明显对蒋明浩、赵江林不公平。2、一审诉讼费不应当全部由蒋明浩、赵江林承担。本案一审判决支持谷薇胜诉比例不到50%，却判决蒋明浩、赵江林承担全部诉讼费用，明显对蒋明浩、赵江林不公平，请求二审法院依法分配双方诉讼费用的承担。综上所述，一审判决认定事实错误，判决不公平，请求二审法院查明事实，依法改判，支持蒋明浩、赵江林的上诉请求。

谷薇辩称，1、在起诉前，赵江林已明确表示不再出卖涉案房屋，并在一审庭审中已确认此事实，一审法院对此已查明；2、赵江林与谷薇签订的合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的效力性、禁止性规定，合法有效，应认定违约条款也合法有效，并且根据目前长沙的房屋涨幅，此约定的违约金明显低于谷薇的损失。

原审第三人皇家公司二审中未予陈述。

上诉人谷薇向一审法院起诉请求：1、解除谷薇、蒋明浩、赵江林之间的房地产买卖合同；2、蒋明浩、赵江林向谷薇支付违约金252400元；3、蒋明浩、赵江林向谷薇返还定金5万元；4、蒋明浩、赵江林向谷薇支付律师费2万元；5、蒋明浩、赵江林承担本案诉讼费。

一审法院认定的事实：谷薇（买方）与蒋明浩、赵江林（卖方）经居间方即原审第三人促成于2016年8月29日签订房地产买卖合同，约定买卖双方交易的房地产位于北辰三角洲奥城D2区5栋1403室（以下简称该物业），建筑面积约为134.07平方米，房地产证号以房产证为准，房地产性质用途为住宅（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书的记载为准），本次交易约定支付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需另外付费，成交价已包含清单所列物品价值；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为1262000元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元，本条约约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；经买卖双方协商一致，约定买方按下述方式给付定金之外的房款，该房款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方向银行按揭贷款支付本条约约定房款，具体履行方式如下：买方须于2016年9月9日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款412000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年9月9日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方已按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年9月20日（含当日），在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，若买方向银行按揭贷款则该房地产证由卖方配合领取，买方负有抵押义务，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得以此拒绝交易，该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交付押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司，本条款中该物业现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际不符则卖方应按本合同第十一条承担违约责任；按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：营业税、城市建设维护税、教育附加税、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息，经双方协商，其中买方自愿支付上述税费，若该物业存在逾期未支付的供楼款的，则该款项由卖方自行承担，本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征收标准、条件的变化导致税费增加，则按相关税费规定的缴纳主体由买卖双方各自承担，本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征收标准、条件的变化导致税费减少，则该税费减免的权益由本合同约定的缴纳主体享有；卖方应当于收到全部楼款三日之内将该物业交付予买方，并履行下列手续，买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表等读数并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交房清单上对上述情况签名确认，此款项在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交房押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交付押金的监管方从交房押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同之外在谈判中声称、理解、承诺及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准，合同附件对同类事项存在不同约定的，以形成后的附件为准，另买卖双方在国土房管局签订的二手房买卖合同仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准。合同签订当日，谷薇将定金5万元交付给蒋明浩、赵江林，蒋明浩、赵江林出具收款收据，内容为“今收到客户谷薇交来购买北辰三角洲奥城D2区5栋1403单位定金5万元”。2016年10月4日，蒋明浩、赵江林以房价上涨，其出售涉诉房产后无法再行购买更大户型房产为由表示不再出售该房产，亦未配合谷薇进行相关交易程序（包括办理资金监管手续）。本案审理过程中，蒋明浩、赵江林向该院提交案外人就长沙市湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城3栋702房于2016年9月14日签订的房屋买卖居间合同（合同约定房屋建筑面积为173.02平方米，房屋出售价格为158万元，转让价款不含税费，包括出卖人已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费，买受人承担所有税费），拟证明谷薇主张的违约金过高。谷薇主张损失包括房屋升值利益损失（超过70万元），违约金数额低于房屋升值利益损失，蒋明浩、赵江林主张违约金过高缺乏依据。另查明，蒋明浩、赵江林于2012年12月15日向长沙北辰房地产开发有限公司购买涉诉房产，购房单价为8773.94元/平方米，总价为1176322元。涉诉房产于2016年10月18日完成所有权登记。

一审法院认为，一、谷薇、蒋明浩、赵江林签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。现谷薇、蒋明浩、赵江林一致同意解除双方签订的房地产买卖合同，故谷薇诉请解除双方签订的房地产买卖合同，该院予以支持。二、蒋明浩、赵江林主张谷薇拖延支付购房首期款，但未能提供充分证据予以证明，故该主张，该院不予采纳。合同履行过程中，蒋明浩、赵江林单方表示不再出售涉诉房产，属于违约方，故对谷薇造成的损失应当承担赔偿责任。谷薇于合同签订当日向蒋明浩、赵江林交付定金5万元，故谷薇诉请蒋明浩、赵江林返还定金5万元，该院予以支持。谷薇、蒋明浩、赵江林约定如蒋明浩、赵江林未按照合同约定的期限履行义务，逾期履行超过10日，谷薇可解除合同并选择要求蒋明浩、赵江林支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还谷薇已支付的定金。蒋明浩、赵江林主张违约金过高；谷薇主张参考房屋升值利益损失，蒋明浩、赵江林主张违约金过高缺乏依据。房产升值利益系谷薇签订房地产买卖合同时当然的期待，因蒋明浩、赵江林违约致谷薇无法购得涉诉房产并享有涉诉房产的升值利益，故房产升值利益损失应纳入合同利益损失考量。考虑到市场的不确定性，谷薇获得房产升值利益需要支出的成本（包括贷款利息等），本案房地产买卖合同的实际履行情况等因素，该院酌情调整本案违约金为10万元。三、谷薇诉请律师费2万元，但未能提供充分证据证明律师费实际发生且律师费支出的必要性及合理性，故该项诉请，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、解除谷薇与蒋明浩、赵江林签订的房地产买卖合同；二、蒋明浩、赵江林于本判决生效之日起10日内向谷薇返还购房定金5万元；三、蒋明浩、赵江林于本判决生效之日起10日内向谷薇支付违约金10万元；四、驳回谷薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5836，保全费2120元，共计7956元，由蒋明浩、赵江林承担。

二审中，上诉人谷薇向本院提交了如下证据：1、北辰及其周边房价视频；2、链家网、新环境网上北辰三角洲D2区未成交房的房价；3、北辰三角洲D2区已成交房的房价。拟共同证明谷薇与蒋明浩、赵江林约定的违约责任没有超过实际损失，以及谷薇的实际损失大于违约责任。

蒋明浩、赵江林的质证意见是：对该三份证据的“三性”均有异议，提出该些仅仅是网络的截图，商家贴出的要约邀请，属于商家的广告行为，并非政府机关公布的权威真实房屋成交价，不足以证明谷薇所说的房屋上涨，并且该些网络链接均是以现有的价格发布的广告信息，不是2016年10月份的房屋商业信息，与本案没有关联性，也不具有真实性。

本院经审查认为，对谷薇提交的该三份证据真实性无法确认，也与本案无必然关联，故不予认定。

本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，上诉人谷薇与上诉人蒋明浩、赵江林签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。在合同签订后，谷薇依约向蒋明浩、赵江林交付了定金5万元，蒋明浩、赵江林单方表示不再出售本案涉诉房屋，蒋明浩、赵江林存在违约行为，应当承担相应的违约责任。上诉人蒋明浩、赵江林提出合同不能履行系不可抗力原因造成的而其不承担违约责任的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案的违约金金额，谷薇依双方合同约定选择要求蒋明浩、赵江林支付转让成交价百分之二十的违约金252400元，但考虑到从双方签订合同至蒋明浩、赵江林单方表示不再履行合同的时间较短，谷薇也仅向蒋明浩、赵江林支付了定金5万元，并未支付房款，在蒋明浩、赵江林表示不履行合同后，谷薇当时可选择购买同地段其他房屋，故此后若购买同地段其他房屋因价格上涨的相关损失并非完全是蒋明浩、赵江林一方原因造成的，一审判决酌情调整本案违约金为10万元较为公平合理，应予维持。上诉人蒋明浩、赵江林在本案中系违约方，一审判决其承担全部诉讼费用并无不妥。

综上所述，上诉人谷薇与上诉人蒋明浩、赵江林的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5086元，由上诉人谷薇负担2786元，上诉人蒋明浩、赵江林负担2300元。

本判决为终审判决。

审判长  何豪杰

审判员  曾庆军

审判员  詹支粮

二〇一八年六月二十六日

书记员  何冰洁