苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终1048号

上诉人（原审被告）昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号。

法定代表人金建伟，该公司总经理。

委托代理人许雪根。

委托代理人张茹稼。

被上诉人（原审原告）荣妹珍。

委托代理人许文娟。

上诉人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）与被上诉人荣妹珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2431号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年5月6日，荣妹珍、同创公司签订玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书一份，约定拆迁房为荣妹珍所有的位于玉山镇城北北门路146号的房屋，该房建筑面积为74.35平方米；安置房位于原地4号房，层次为1-2，面积为82.38平方米，23000元／平方米，总金额为1894740元；同创公司应补偿荣妹珍商业用房费用总计为2091087元；过渡期限自2010年5月7日至2012年5月7日止，期间由同创公司付给荣妹珍停产停业损失，补助费预发24个月，多退少补，按实结算；上述拆迁补偿总价与安置房总价抵扣后，同创公司实际支付荣妹珍196347元；如最后交付面积以有资质测量部门的测定表为准，按实结算，多退少补；如延期交房，租金参照原地段当时实际租金进行补偿。

2012年5月16日，荣妹珍、同创公司达成情况说明一份，延长了中转期，延长时间从2012年5月6日至2014年5月6日，中转费为640000元（320000元／年），支付方式为半年一付。

2013年4月19日，荣妹珍、同创公司进行了安置房结算，确定实测面积为83.66平方米，并约定了其他事项。之后，荣妹珍、同创公司按照该结算内容履行了交房等约定。

另查明，涉案房屋所在工程涉及玉山镇城北文化活动中心改造，为加快改造进度，在安置房的相关手续未全部办理完毕的情况下先行建设。现涉案房产正在补办相关手续，包括竣工验收手续，尚未办结。本次拆迁时，因荣妹珍、同创公司采用原地安置的方式，荣妹珍仍持有拆迁房的权属证书，证载面积为74.35平方米，双方拟在安置房的权属证书办下来后，以“新证交换老证”。

又查明，2013年4月19日，案外人沈福其代理荣妹珍与中国联合网络通信有限公司苏州市分公司签订租赁协议一份，约定由该公司承租涉案房屋及相邻案外人沈福其名下同样面积的房屋（出租方提供房屋所有权证复印件作为附件一），因房屋为拆迁重建，尚未完成验收，故暂定租期从2013年1月1日开始至2018年12月31日，该房面积为74.35平方米＋74.35平方米，第一、二年租金为842105元、第三、四、五年租金为884211元。该合同现在履行之中。

上述事实有玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书、房屋补偿费明细表、情况说明、安置房结算清单等及当事人陈述予以证实。

原审原告荣妹珍的诉讼请求为：请判令同创公司于判决书生效后一个月内为荣妹珍补办产证，如不能办理则立即支付房屋建筑面积差价款214130元；支付2014年5月6日至判决生效之日涉案房屋实际面积与老产证面积差对应的租金损失（按照当地市场价，以年租金400000元为计算标准计算缺损部分面积租金，计算至判决生效之日）；诉讼费由同创公司负担。

原审法院认为：荣妹珍、同创公司签订的玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书及后续的情况说明，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应信守。荣妹珍、同创公司虽然在拆迁补偿安置协议书中未约定安置房产证的办理，但从协议内容来看，双方采用“原地产权调换”的方式进行安置，办理权属登记当属应有之义，同创公司应当附有该项义务。因荣妹珍也未提供证据证明该房的权属登记条件已经成就，且同创公司陈述涉案房产尚未通过竣工验收，考虑到拆迁安置房的特殊性，原审法院对同创公司的陈述予以采信。荣妹珍主张办理安置房权属登记的诉讼请求，因客观条件尚不具备，原审法院不予支持。荣妹珍主张的房屋建筑面积差价款214130元，因同创公司提供的安置房测定面积为83.66平方米，双方亦据以进行了结算，故该主张无事实和法律依据，原审法院不予支持。

关于2014年5月6日之后的租金差价，荣妹珍、同创公司在拆迁时设定了“新证换老证”的产证交接方式，同创公司在接收安置房后以原产证使用安置房。因原产证登记面积为74.35平方米，少于安置房的实际面积，荣妹珍在以原产证出租安置房时难以按照安置房实际面积83.66平方米全额计取租金。根据荣妹珍与中国联合网络通信有限公司苏州市分公司签订租赁协议约定的租金标准，其按照400000元的标准主张损失原审法院予以支持，即400000元／74.35平方米／365天＊（83.66-74.35）=137.23元。荣妹珍、同创公司在玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书后后续的情况说明中，未对该部分损失的承担进行约定，也未能达成补充协议，但同创公司对交房后未能履行办理房产证义务造成荣妹珍损失，应承担赔偿责任，赔偿金额按照137.23元／天从荣妹珍主张之日计算至本判决生效之日。

据此，原审原告依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告荣妹珍租金差额损失（从2014年5月6日开始按照137.23元／天计算至判决生效之日）。二、驳回荣妹珍的其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6886元，由荣妹珍负担4000元，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司负担2886元。该款荣妹珍已预交，不再退还，由昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于判决生效之日十日内将该款支付荣妹珍。

上诉人同创公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：原审判决支持荣妹珍租金差价的请求，系事实认定错误。因荣妹珍对外出租的是房屋，而非房产证。按常理，租金应当按照实际租用的房屋面积计算。原审判决没有事实和法律依据。据此，请求撤销原判，改判驳回荣妹珍的诉讼请求。

被上诉人荣妹珍答辩称：1、一审法院关于租金差价的认定是正确的。实际租赁中，出租人与承租人不会丈量房屋面积，承租人只根据出租方出具的房产证认定承租面积，而本案中房产证记载的面积仅为74.35平方米，其必然导致出租面积差价。根据荣妹珍在一审期间提交了租赁协议，实际出租以产证面积为计算依据。2、同创公司不仅应当向荣妹珍支付租赁的差价，还应当支付建筑面积的差价。应当得到支持。

二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：本案所涉昆山市玉山镇城北北门路146号房屋在本案所涉拆迁发生前系具有编号为“251002723”之房屋所有权证和相应土地使用权证书。《玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书（表一）》（以下简称《补偿协议书》）第四条明确约定“甲方与乙方实行产权交换。”根据该条款中“产权交换”的明确文义，若被拆迁房屋系具有不动产物权登记证书，则拆迁后对被拆迁人进行安置的房屋，即本案中同创公司与荣妹珍“原地产权调换”的新建房屋，也应具有相应的不动产物权登记证书。但是，根据同创公司自认的事实，本案所涉房屋所在工程涉及玉山镇城北文化活动中心改造，其时，为加快进度，系在安置房的相关手续未全部办理完毕的情况下先行建设，导致截至本案诉讼期间该房屋的竣工验收等手续尚未办结，故暂时无法办出新的房、地产权证书。荣妹珍目前仅有拆迁安置前的房、地产权证书。但是，因为拆迁后重新在原址建造的房屋面积增加至82.38平方米，故该编号为“251002723”的房屋所有权证所记载之面积74.35平方米已不能真实、客观的反映现有房屋的实际面积。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。尽管测量结论和《安置房结算清单》等证据足以证实拆迁后原地重建的房屋实际面积为82.38平方米，但该面积并未记载于不动产登记簿，该房屋之物权因此存在瑕疵，可能影响其出租、出售时的市场价值。而这一市场价值的减损，系因为同创公司未能及时办证的违约行为所致，故应由同创公司承担相应违约责任。

一审期间，荣妹珍一方举证的其与承租人中国联合网络通信有限公司苏州市分公司签订的《租赁协议》明确约定承租房屋为昆山市北门路店面146至148号，总面积为148.7平方米。该公司承租本案所涉房屋及案外人沈福其名下同样面积的相邻房屋（出租方提供房屋所有权证复印件作为附件一），该房面积为148.7平方米（74.35平方米×2）。该证据可以证实本案所涉房屋系以编号为“251002723”的房屋所有权证书记载的面积74.35平方米为出租面积并据此计算租金。因此，可以认定因房屋物权登记瑕疵荣妹珍在出租该房屋时实际遭受了租金损失，原审判决参照租赁协议约定的租金标准，按400000元／74.35平方米／365天＊（83.66-74.35）=137.23元的标准支持荣妹珍的租金损失至本判决生效之日，符合本案的具体事实和法律规定，并无不当。对上诉人同创公司上诉主张荣妹珍并无任何损失，故同创公司无需承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。

一审判决作出和送达后，被上诉人荣妹珍并未在法律规定的上诉期限内向本院提出上诉，因此，荣妹珍无权在二审中作为上诉人提出上诉请求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。经本院审查，原审判决并不存在上述问题。故本院对被上诉人荣妹珍在答辩中主张要求同创公司赔偿房屋建筑面积差价款214130元的请求，不予审理。

综上，上诉人同创公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6886元，由上诉人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  曾雪蓉

代理审判员  沈维佳

代理审判员  姚望

二〇一六年三月十八日

书记员  许炯