无锡市中级人民法院

民事判决书

（2018）苏02民终5071号

上诉人（原审原告）：侍旭东，男，1967年12月24日生,汉族，住张家港市。

委托诉讼代理人：李本进，江苏玄博律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：潘瑞旭，女，1962年8月12日生，汉族，住江阴市。

上诉人侍旭东因与被上诉人潘瑞旭房屋迁让纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初5480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

侍旭东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。2.本案的诉讼费用由潘瑞旭承担。事实和理由：1.其依法取得房屋所有权，原审没有事实和法律依据情况下剥夺其产权。2.其完成了过户登记，潘瑞旭没有完成过户登记，本案房屋应属于其合法取得。3.在潘瑞旭起诉其的案件中，潘瑞旭诉讼请求是恢复产权登记，并没有任何给付钱款的内容，而一审法院却对其采取了财产保全措施，冻结了其的银行存款，明显违反法律规定。

被上诉人潘瑞旭辩称：其认同一审判决，其从2014年就住在那里生活，侍旭东不能把其赶走。

侍旭东向一审法院起诉请求：1.请求法院判令潘瑞旭立即腾空位于无锡市滨湖区产（以下简称诉争房屋），并将该房产返还；2.请求法院判令潘瑞旭赔付其自2017年8月2日至实际返还诉争房屋之日的经济损失（以50万元为基数按银行同期贷款利率承担）。

一审法院认定事实：任益星和袁雅琴育有一子任云飞，陈雯系任云飞前妻，现已离婚。2017年4月5日，陈顺利和任云飞结婚。任益星于2017年4月20日死亡。

2014年9月20日，经中介公司介绍，甲方任益星、袁雅琴、任云飞、陈雯和乙方潘瑞旭签订房产转让协议，约定：甲方将诉争房屋卖给乙方，房款总计为30万元；乙方分两次于2014年10月15日前付清房款；当政府允许该房合法买卖时，甲方应无条件协助乙方办理房屋变更手续，变更产生的费用由乙方负担；如乙方将购房款30万元付给甲方，甲乙双方成交之后，违约方要付给对方违约金5万元。诉争房屋共有人登记为任益星、袁雅琴、任云飞。2014年10月10日，任云飞出具收条确认收取到潘瑞旭30万元房款。

潘瑞旭在购房合同签订后占有使用房屋，且在2015年4月29日已经办理居住证，申领地址为无锡市湖滨苑20-202。自2014年1月28日至2015年1月27日，2016年9月13日至2017年9月13日，2018年9月13至2019年9月的物业费潘瑞旭已经交清。

2017年3月11日，任云飞发短信给潘瑞旭要求诉争房屋涨价或者退房，遭到潘瑞旭的拒绝。2017年5月8日，潘瑞旭曾来法院起诉，要求袁雅琴、任云飞办理房屋过户手续。该案中潘瑞旭并未申请财产保全对诉争房屋进行查封。2017年7月3日，任云飞办理公证手续，代理权限为代理其母亲袁雅琴领取诉争房屋产证。2017年7月5日，任云飞办理了诉争房屋的产权证，因其父亲任益星已故，诉争房屋权利人登记在任云飞与袁雅琴名下。

2017年7月14日，任云飞及其母亲袁雅琴在公证机关办理了公证手续，委托唐长洲处理诉争房屋的买卖事宜。同日，任云飞在诉争房屋上设定了抵押，抵押权人为潘润，抵押金额50万元。潘润并委托唐长洲领取抵押权证。一审中，任云飞自认曾向担保公司借款30多万元，现在已还清。

侍旭东与徐志梅1996年12月24日登记结婚。2017年7月29日左右，侍旭东得知诉争房屋的房源，选中了诉争房屋，口头约定50万元的总价（含土地出让金等费用）购买诉争房产。侍旭东在未进入诉争房屋内查看房屋质量和装修的情况下就直接于2017年7月31日与唐长洲签订了房屋买卖备案合同，当日徐志梅将房款中的35万元给付了抵押权人潘润，潘润当天即注销抵押。在任云飞、袁雅琴和代理人唐长洲经办下，侍旭东及其妻子当天内即缴纳相关税费8553.24元、土地出让金116498.1元办理过户手续，尚余约25000元未支付给唐长洲。

2017年8月2日，侍旭东取得诉争房屋的权证，登记在其个人名下。后侍旭东发现潘瑞旭住在涉案房屋内，即于8月12日报警，无锡市公安局滨湖分局蠡园开发区派出所接警后处理。8月30日，侍旭东向法院起诉，要求潘瑞旭迁让。

上述事实有房屋买卖协议，无锡市存量房屋买卖合同及公证书、住房信息查询证明、房产出售发票、土地出让金缴纳凭证、身份证明及当事人陈述予以证明。

一审法院认为：

法律规定债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

首先，从诉争房屋的价格考量。2017年7月底，无锡市滨湖区安置房价格已经比2016年底刚刚允许安置房上市之日有了明显上涨，根据一般交易情况，买卖双方仅约定房屋价格，土地出让金及税费由买家支付，交易价格按照不含土地出让金的房屋单价计算，按照当时价格，诉争房屋套内面积单价在9000元左右，净价在50多万元，而本案中侍旭东购买诉争房屋包含各项税费的总价才50万元，应属价格明显偏低。

其次，侍旭东购买房屋的主观方面。1.侍旭东的房屋买卖合同是与任云飞的公证代理人唐长洲签订，唐长洲虽已经在公证机关的证明下取得了委托代理权限，但侍旭东对于如何取得房源信息，前后陈述有变化，始终无法给出翔实的合理解释；2.房屋买卖一般为中介公司或者亲友介绍为主，侍旭东找到担保公司购买房屋有违一般规律，且其亦自认到担保公司买房存在风险，但是价格略低；3.对于房源查看，侍旭东及代理人前后陈述存在出入，代理人说“看房的人说钥匙没带，只在外面看了下，后来提供了房屋内部照片”，但侍旭东本人陈述并未看过照片，购买房屋大宗不动产，直接信任担保公司而不现场查看房屋质量和房屋装修情况的，明显有悖常理；4.潘瑞旭占有涉案房屋多年，且缴纳了物业费，办理了暂住证，侍旭东在购买房屋之前甚至没有详细了解房屋背景，对房屋的抵押登记和实际状况不予重视，表现出对房屋状况放任的不关心，从得知房源到支付款项前后不过1-2天就办理了过户，表现出急于求成的思想状态。故根据侍旭东的行为表现，法院认定其明知任云飞等人在以明显的低价转让房产仍予以参与，损害其他债权人之权利。

综上，侍旭东买卖房屋存在诸多不合理因素，虽办理产权证，但其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人潘瑞旭。侍旭东要求潘瑞旭迁出诉争房屋并返还房屋的请求，法院不予支持。相关的经济损失需建立在潘瑞旭应返还房屋的前提之下，现侍旭东要求返还房屋的诉请无法律依据，则所谓经济损失，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回侍旭东的诉讼请求。

二审中，双方当事人未提交新证据。法院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明：对于诉争房屋房源信息，在2017苏02**民初3000号案件中，侍旭东陈述其系在报纸上看到的房源信息。

侍旭东在二审中陈述，其是从朋友处获得诉争房屋房源信息的，且是通过朋友介绍认识唐长洲的。在签订房屋买卖合同之前，唐长洲陪同其前往看房，但因无门禁卡而无法进入楼房。签订房屋买卖合同时，其和袁雅琴、任云飞均在场，但其并未向袁雅琴和任云飞询问房屋的情况。在房屋过户后，其因没有门禁卡和房屋钥匙而无法进入房屋，其与潘瑞旭交涉未果后遂向房屋所在社区反映情况，并报警，但其并未要求袁雅琴、任云飞或唐长洲履行交房义务。

以上事实有本案二审谈话笔录、2017苏02**民初3000号案件庭审笔录等在卷佐证。

本案争议焦点为：侍旭东对诉争房屋是否拥有所有权？

本院认为：2014年9月20日，任益星、袁雅琴、任云飞、陈雯与潘瑞旭签订房产转让协议，约定潘瑞旭付清房款时，房屋的产权归潘瑞旭所有。后潘瑞旭按协议约定付清了房款，任云飞出具收条确认房屋产权归潘瑞旭所有，且房屋也实际交付予潘瑞旭使用。碍于政策限制，双方未办理产权登记和过户手续。因袁雅琴、任云飞已将房屋卖予潘瑞旭，并确认潘瑞旭是房屋的所有权人，故袁雅琴、任云飞对诉争房屋应无权再另行处分。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

依据上述规定，侍旭东虽与任云飞、袁雅琴签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户登记手续，但因袁雅琴、任云飞是无权处分人，故侍旭东取得该房屋所有权的前提条件是其受让该不动产时是善意的，即其不知道袁雅琴、侍旭东无处分权且无重大过失。纵观侍旭东在本案中陈述的其受让诉争房屋的过程，首先，其在不同案件中对其发现本案房源的陈述前后不一致；其次，侍旭东认可其知晓贷款公司（担保公司）处理的房屋可能存在房主与其他人有债务纠纷的风险；第三，房屋买卖合同签订前其看房遇阻，发现诉争房屋出售方无房屋门禁卡，其无法进入房屋察看，此时侍旭东即应对诉争房屋是否存在权利瑕疵（承租人的优先购买权或房屋已经出卖给他人）产生合理怀疑，但侍旭东并未就此作进一步了解；第四，房屋买卖合同签订时，袁雅琴、任云飞在场，侍旭东可向其询问为何无门禁卡和钥匙，以及诉争房屋是否存在权利瑕疵，但侍旭东仍未予询问；第五，房屋过户后，其在没有门禁卡和诉争房屋钥匙而无法进入诉争房屋的情况下，仅与潘瑞旭交涉而并未要求袁雅琴、任云飞或唐长洲履行交房义务。综上可见，虽然袁雅琴、任云飞再次出卖诉争房屋时已办理了产权证，但侍旭东在受让该房屋时的行为有诸多不合常理之处，其应当知道袁雅琴、任云飞对诉争房屋已无处分权，且其自身亦存在重大过失，不符合受让不动产时不知道转让人无处分权且无重大过失的要求。故其不能取得诉争房屋所有权，进而无权要求潘瑞旭迁出诉争房屋。

关于侍旭东提出的不应冻结其存款的上诉理由，因本案一审是侍旭东起诉潘瑞旭迁出房屋，并非潘瑞旭起诉侍旭东，本案一审亦不存在保全问题，故侍旭东的该项上诉理由超出了本案二审审理范围，本院不予理涉。

综上所述，侍旭东的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本案并不属于《中华人民共和国合同法》第七十四条的适用情形，本院对此纠正后予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元，由上诉人侍旭东负担。

本判决为终审判决。

审判长  林中辉

审判员  孙宏

审判员  杜伟建

二〇一九年三月四日

书记员  汪丽敏