西安市中级人民法院

民事判决书

2018陕01民终8145号

上诉人（一审被告）：李琛茹，女，1975年1月17日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。

委托诉讼代理人：羿克，陕西融德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何文青，陕西众致律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：西安闻天科技实业集团有限公司。住所地：陕西省西安市高新区枫叶广场*座*单元*****号。

法定代表人：邓仕祥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：叶名怡，上海市锦天城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马曦悦，女，1983年5月26日出生，汉族，西安闻天科技实业集团有限公司运营总监，住西安市未央区。

上诉人李琛茹因与被上诉人西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）确认合同无效纠纷一案，不服西安市长安区人民法院2018陕0116民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李琛茹及其委托诉讼代理人羿克、何文青，被上诉人闻天公司委托诉讼代理人叶名怡、马曦悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李琛茹上诉请求：1.撤销一审判决，并改判确认闻天公司与李琛茹签订的《紫杉庄园内部认购合同》（以下简称认购合同）有效；2.由闻天公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序。1.一审法院在第一次开庭前，并未对李琛茹提出的适用简易程序的异议申请进行回复的情况下，便适用简易程序开庭审理该案，属程序违法；2.一审法院对李琛茹提交的重要证据西安市长安区住房保障和房屋管理局（以下简称长安房管局）出具的《回复函》及商品房预售许可证不予接受且不组织质证，并拒绝向有关部门调取李琛茹无法取得但对查明案件事实极其重要的证据，属程序违法；3.一审法院虽向李琛茹释明案涉合同无效，但并未给李琛茹保留反诉权利，属程序违法；4.一审法院作出的判决时间与事实不符，属程序违法。二、一审判决认定事实严重错误。1.案涉房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，于办理商品房预售许可证前夕将李琛茹起诉至法院，进行恶意诉讼，一审判决未对此事实进行认定；2.闻天公司已于2018年6月8日取得案涉房屋的商品房预售许可证，故双方签订的合同应认定为有效合同。三、一审判决认定案涉合同无效，属适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）第二条的规定，当事人在未取得商品房预售许可证时所签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，并非一律无效；2.案涉合同是效力待定的附生效条件的合同，现所附生效条件已经成就，故应依法驳回闻天公司的诉讼请求。四、有关商品房预售许可的规定是管理性规定，而非效力性规定，案涉合同并没有违反效力性强制规定，是有效的。五、闻天公司主张合同无效，不符合诚实信用原则和公平公正原则。六、本案并非个例，一审判决违背公平正义的价值理念，偏离法律价值导向，破坏了房地产市场的正常经营秩序。

闻天公司辩称，一、一审法院程序合法。1.一审法院审理时适用的是普通程序而非简易程序；2.李琛茹在一审中申请调取的证据与本案并无关联，一审法院不予调取符合法律规定；3.李琛茹在一审中未提出反诉，是其对自身诉讼权利的处分，一审法院并未剥夺李琛茹的实体权利和反诉权利；4.一审判决落款时间为2018年6月8日，在一审法庭辩论终结之后。由于一审法院于2018年6月11日再次向当事人释明合同无效的法律后果后，李琛茹并未提出新的主张和意见，故一审法院将判决书的落款时间写为6月8日，并不属于先审后问。二、一审判决认定事实准确。1.案涉合同不属于附生效条件的合同，而属于无效合同，闻天公司不存在恶意阻挠合同生效条件成就的行为，闻天公司客观上不能取得预售证，是因为资金链断裂的原因；2.案涉房屋预售许可证的取得时间为2018年6月8日，该日期在一审庭审辩论终结后，更在闻天公司起诉后。根据法律规定，只有在起诉前取得预售许可证，房屋买卖合同才能被认定为有效。三、一审判决适用法律正确。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证的商品房预售合同为无效合同，无效合同自始无效、绝对无效、当然无效，而并非效力待定的合同，亦非附生效条件的合同，且由于上述条文已明确规定无效的法律后果，故无须区分是效力性规定还是管理性规定。四、关于是否违反诚实信用原则和公平公正原则的问题。首先，在法律有明确规定的情形下，不能直接适用法律原则。其次，本案中，购房者基本上都是专门从事房地产代理公司的高管、员工和资深投资者，合同双方对无证售房的事实是明知的，故均应知晓相关法律风险。因此，合同无效系因双方过错造成。在行政机关对案涉售房行为进行查处的情形下，闻天公司采取清退措施，并非不讲诚信。五、关于一审判决是否破坏了房地产市场经营秩序的问题。无证售房之所以被法律禁止，不受法律保护，是因为无证售房才是破坏市场秩序的主要诱因。倘若案涉合同被认定有效，必然变相鼓励出卖方与购买方在没有商品房预售许可证的情况下进行交易，故一审判决认定合同无效并无不当。综上，请求驳回李琛茹的上诉请求。

闻天公司向一审法院起诉请求：一、依法确认闻天公司与李琛茹签订的认购合同无效；二、诉讼费用由李琛茹承担。

一审法院认定事实：“紫杉庄园”项目，又名“澜香山”项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，闻天公司与李琛茹签订认购合同一份，由李琛茹（乙方）认购闻天公司（甲方）开发建设的位于陕西省××区××街办西××路以西“紫杉庄园”项目商品房，双方在该认购合同中约定：“一、内部认购房源基本情况：1.认购房源：‘紫杉庄园’（暂定名）X幢X-X号。2.认购房源销售面积约200㎡。3.认购房源销售总价1720000元，大写人民币壹佰柒拾贰万元整。二、付款方式及内部认购优惠价格：1.乙方内部认购购买该房屋选择总房价款100%付款比例。2.根据乙方内部认购该房屋付款比例甲方给予乙方总房价款7折优惠，优惠后总价1204000元，大写人民币壹佰贰拾万肆仟元整。3.乙方应于2016年4月25日一次性向甲方支付该认购房源100%房价款1204000元，大写人民币壹佰贰拾万肆仟元整。三、甲乙双方权益：1.本合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。2.乙方在与甲方约定的时间内办理完毕付款及购房相关手续，在签订《商品房买卖合同》时可享有一次更名机会。3.乙方在内部认购期间为一次性付款，在办理签订《商品房买卖合同》时享有重新选择付款方式的权益，乙方如若选择商业贷款形式购买，需递交按揭相关资料并办理完毕银行审批面签手续，待银行审批放款后甲方于15日内将乙方向银行贷款部分房价款如数退还乙方。4.本合同签订后，乙方接到甲方通知应在15日内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本合同中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。逾期办理则视为乙方自动放弃所认购房屋，甲方则另行安排出售，不予保留。”该合同下方加盖有闻天公司的公章，并有李琛茹签名。合同签订当日，李琛茹即向闻天公司缴纳1204000元购房款，闻天公司向李琛茹出具收据。

2016年8月3日，长安房管局对案涉项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂于同年8月9日作出处理决定：责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后，闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年2月12日，闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由将李琛茹起诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。2018年3月1日，长安房管局因闻天公司在案涉项目未取得商品房预售许可证的情况下擅自违规销售，对闻天公司予以行政处罚，责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款人民币720758元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。庭审中，李琛茹认可双方当事人所签订的认购合同系事实上的房屋买卖合同。庭审后，一审法院向李琛茹释明合同无效的后果，但李琛茹坚持认为合同有效，坚持要求闻天公司交房。另查明，案涉项目现已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”综上，该案争议焦点应为闻天公司和李琛茹所签订的认购合同的性质。如案涉合同系商品房预售合同，则应适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条之规定确认该合同为无效合同，如案涉合同非商品房预售合同，则反之。该案中，闻天公司和李琛茹签订的认购合同中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间，未对交付使用条件及日期等项目予以约定，现闻天公司认为在签订合同当时已经告知李琛茹，李琛茹在庭审中亦认可该合同系事实上的商品房买卖合同，因此，应认为案涉合同应为商品房买卖合同。因闻天公司在该案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的认购合同应为无效合同。由于该院已向李琛茹释明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且李琛茹仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条、第四十四条、第六十条，《商品房买卖合同纠纷解释》第二条及《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条之规定，遂判决：闻天公司与李琛茹于2016年4月25日签订的认购合同无效。案件受理费100元，闻天公司已预交，由闻天公司承担。

本院二审期间，李琛茹围绕上诉请求依法提交了如下七组证据：

第一组证据包括：1.李琛茹于2018年3月12日向一审法院提交的适用普通程序审理该案的申请书；2.李琛茹于2018年4月2日向一审法院提交的申请适用普通程序审理并请求释明合同性质的答辩状；3.一审法院于2018年4月2日送达的按简易程序开庭审理的传票及宣判传票；4.李琛茹于2018年5月29日向一审法院提交的要求调取证据的《调查取证申请书》及要求延期审理的《延期审理申请书》；5.一审法院于2018年6月11日给李琛茹作的谈话笔录。上述证据拟证明：一审法院不适用普通程序审理本案、不依当事人申请调取关键证据、不接受当事人提交的证据且不组织质证、没有为李琛茹保留反诉权利，存在程序违法。

第二组证据包括：1.闻天公司于2016年4月25日授权徐龙光代为收取认购合同所有销售款项的授权委托书；2.李琛茹于2016年4月25日向徐龙光支付全部购房款的银行转账凭证；3.闻天公司“紫杉庄园”项目的平面规划图；4.关于“澜香山”项目XX-X（X-XX#楼）预售方案。上述证据拟证明：认购合同已明确约定当事人的名称或姓名、商品房基本状况、房屋价款及付款方式等基本内容，闻天公司已收取购房款，李琛茹与闻天公司之间已形成商品房买卖合同法律关系，对于合同未约定的事项，双方达成口头协议，并且闻天公司的预售方案也可以对此予以确定，案涉合同应为商品房买卖合同，闻天公司应继续履行该合同。

第三组证据包括：1.陕西建华会计师事务所于2018年5月为闻天公司出具的审计报告书；2.长安房管局关于闻天公司未办理商品房预售许可证原因的回复函；3.闻天公司与长安房管局签订的《交纳廉租住房建设资金协议》。上述证据拟证明：1.闻天公司具有房地产开发资质，其已取得案涉房屋“四证”，且完全有能力于起诉前取得商品房预售许可证；2.闻天公司于2016年将房屋进行了销售，并收取了大量房款，不存在取得商品房预售许可证的障碍，其在房价大幅上涨的情况下，为了谋取不正当利益，恶意将购房者起诉至法院，目的就在于阻止合同条件成就，该行为不符合诚实信用原则和公平原则。

第四组证据包括：1.关于“紫杉庄园项目（现龙湖双珑原著项目）12户购房纠纷协调”的会议记录；2.长安房管局于2018年6月4日出具的关于要求闻天公司申办134套房屋预售许可证的回复函。上述证据拟证明：1.相关行政机关在协调处理闻天公司与李琛茹的纠纷过程中，从未要求闻天公司清退房屋；2.案涉项目共有134套房屋，闻天公司仅对其中99套房屋申办预售许可证，违反了相关政策，也故意阻挠案涉合同条件成就。

第五组证据：闻天公司于2018年6月8日取得的房屋预售许可证。该证据拟证明：闻天公司已取得案涉房屋的预售许可证，案涉合同已具备生效条件，由于起诉时间和办证时间均由闻天公司掌控，故不应以起诉时间决定合同效力。

第六组证据：西安市阎良区人民法院（2018）陕0114民初377号民事判决书。该证据拟证明：李琛茹与闻天公司就合同未约定的内容达成口头协议。

第七组证据包括：1.2016年8月9日陈江玫与闻天公司签订的认购合同；2.2017年9月19日胡宇奇与闻天公司签订的认购合同；3.2017年9月15日王航空与闻天公司签订的认购合同；4.2017年1月14日顾明与闻天公司签订的认购合同。上述证据拟证明：闻天公司未按照长安房管局的决定进行清退。

闻天公司对李琛茹提交的证据质证如下：1.对第一组证据中第2份、第3份证据的真实性予以认可，对其他三份证据的真实性不予认可。对以上证据的证明目的均不予认可。首先，一审法院一共开了两次庭，第二次开庭时已转为普通程序，该案是以普通程序完成调查取证、法庭辩论等环节，不存在违反法定程序的情形；其次，一审法院须查明的事实是起诉前案涉房屋有没有取得预售许可证，对于其他没有关联性的证据，一审法院可不予调取；再次，本案是消极的确认之诉，闻天公司起诉要求确认合同无效，李琛茹若认为合同有效，则构成反驳。一审中，李琛茹并未提出反诉请求，其若请求给付，可另案起诉，不必然与本案合并审理，故一审法院并未剥夺李琛茹的反诉权利。2.对第二组证据中第1份、第2份证据的真实性予以认可。对第3份、第4份证据的真实性不予认可。对以上证据的证明目的均不予认可。合同生效后才对双方产生拘束力，案涉合同是无效合同，故闻天公司无须履行。3.对第三组证据中第2份证据的真实性予以认可，对第1份、第3份证据的真实性不予认可。对以上证据的证明目的均不予认可。首先，案涉合同的签订时间是2016年4月25日，而案涉项目的建设工程施工许可证的取得时间是2017年7月27日，闻天公司于2018年2月9日提起本案诉讼，于2018年6月8日取得商品房预售许可证。本案起诉前，因业主集体表达诉愿，导致案涉项目不能取得商品房预售许可证，而闻天公司属于中小型房地产开发企业，资金链存在困难，故在相关行政机关下达清退通知的一年内，闻天公司不可能取得商品房预售许可证；其次，闻天公司在2016年行政机关下达处罚通知时就开始清退工作，并非到2018年2月才要求清退房屋，并不存在收了购房款故意不办证的事实；4.对第四组证据中第2份证据的真实性予以认可，对第1份证据的真实性不予认可。对以上证据的证明目的均不予认可。首先，长安房管局的行政处罚通知书明确要求闻天公司对案涉房屋进行清退；其次，闻天公司并未故意拖延时间，闻天公司已于2016年、2017年通过销售公司联系购房人进行清退；再次，李琛茹错误理解附生效条件的合同与无效合同的概念，案涉合同不是附生效条件的合同，闻天公司不存在恶意阻挠条件成就的事实。5.对第五组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。案涉合同是无效合同，法律明确规定合同是否有效要看取得预售许可证的时间是在起诉前还是起诉后，法院并无自由裁判权。6.对第六组证据真实性无异议，认可案涉合同是商品房预售合同，认可李琛茹的证明目的。7.第七组证据中，对顾明认购合同的真实性认可，对证明目的不认可。另外三份认购合同因为没有原件，对其真实性及证明目的均不予认可。

闻天公司在二审中向本院提交了如下八组证据：

第一组证据包括：1.长安房管局的协查通知书；2.长安房管局工作人员张贴处罚决定的照片；3.长安房管局关于“澜香山”项目无证销售的处理决定；4.2018年3月1日华商报报道中罗某（系西安嘉兴营销策划有限公司高新分公司负责人罗熠）接受采访时的陈述。5.罗熠的身份证明。上述证据拟证明：1.本案并非闻天公司于2018年2月主动向法院举报自己违法销售，真相是行政机关已于2016年8月8日依职权发现了无证销售的事实；2.闻天公司早在2016年、至迟在2017年就已经要求相关业主清退房屋，并非是在2018年房价暴涨后才提出清退房屋事宜。

第二组证据包括：1.西安嘉兴营销策划有限公司（以下简称嘉兴公司）的天眼企业查询页面（内容是贾喆为嘉兴公司法定代表人）；2.西安创其意企业营销策划有限公司（以下简称创其意公司）的天眼企业查询页面（内容是周克为创其意公司法定代表人）；3.贾喆接受采访时的陈述；4.“澜香山”项目与嘉兴公司《全案销售代理合同书》；5.创其意公司的天眼企业查询页面（内容是2017年8月11日创其意公司注册成立）；6.《策划代理服务合同转让协议》；7.“澜香山”项目与创其意公司《全案销售代理合同书》；8.《终止协议》；9.银行转款电子回单。上述证据拟证明：1.嘉兴公司与创其意公司系关联公司，创其意公司是为办理清退事宜而成立的；2.闻天公司很早就开始了案涉房产的清退工作，其所支付的数百万元款项远远超过了每月50000元的服务费，该笔费用系闻天公司为清退房屋给予的额外费用。

第三组证据包括：1.嘉兴公司天眼企业查询页面（内容是赵晋军为嘉兴公司股东）；2.嘉兴公司及其高新分公司的天眼企业查询页面（内容是罗熠为嘉兴公司股东）；3.罗熠为其妻子王丽买房的银行流水；4.贾喆接收采访时的公开报道；5.“紫杉庄园”售楼明细。上述证据拟证明：1.案涉房产的购房人并非普通的消费者，而是专门从事房地产销售代理公司的高管、股东、员工及资深投资人，这些购房人对于房地产预售的相关规则非常熟悉，对于无证购房合同的无效后果及风险有清晰的认知；2.当时的购买价与市场价存在巨大差距，正是这些巨额利益，使得这些购房人明知违法仍全款购房。

第四组证据：有关转账凭证，包括：闻天公司向西安市未央区和平小额贷款有限公司贷款，向西安市未央区和平小额贷款有限公司委托的收款单位西安市未央区三桥街道和平村村民委员会分别于2018年1月19日、3月13日付款11777556元和216888元，共计11994444元。向陕西秦农农村商业银行股份有限公司偿还贷款，于2017年12月17日偿还贷款本金189980000元，2017年12月29日偿还贷款本金20000元，2017年12月27日偿还利息3759466.64元，2017年12月29日偿还利息6042012.68元，本息共计199801479.32元。向陕西安大工程建筑有限公司支付工程款，于2018年1月19日支付42000000元，2018年1月23日支付6300000元，支付工程款包含农民工工资，共计48300000元。上述证据拟证明：闻天公司因资金极度紧张，难以为继，才于2017年12月引入战略投资人。截止2017年12月29日，闻天公司在客观上没有支付廉租房配套资金并办理商品房预售许可证的能力。

第五组证据：案涉项目DK-2总平面图。该证据拟证明：案涉房产在该地块上。

第六组证据包括：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。上述证据拟证明：2016年4月25日，签订案涉合同时仅有土地使用证及建设用地规划许可证两证。

第七组证据包括：1.12户合同告知函的EMS回执；2.邮寄给李琛茹的《关于处理认购合同的告知函》。上述证据拟证明：2018年2月1日，闻天公司已给李琛茹发过书面退房通知。

第八组证据包括：1.闻天公司与西安锐城建筑设计有限公司（以下简称锐城公司）就2016年6月20日签订协议的情况说明；2.锐城公司发给闻天公司的合同更名申请；3.锐城公司出具的已收取王京献房屋转售的房款收据。上述证据拟证明：闻天公司于2016年9月12日给陈雪出具的收款收据，只是应锐城公司的请求，协助办理合同更名手续，所涉房屋早已于2016年6月20日协议抵给锐城公司作为装修工程款。

李琛茹对闻天公司提交的证据质证如下:1.对第一组证据的真实性与证明目的不予认可。2.对第二组证据的真实性与证明目的不予认可。3.对第三组证据的真实性与证明目的不予认可。法律没有明文规定作为房地产项目的资深投资人不能购买房屋。4.对第四组证据的关联性不予认可。5.对第五组证据真实性及证明目的均予以认可。6.对第六组证据真实性及证明目的均予以认可。7.对第七组证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可。8.第八组证据与本案无关，不予质证。

针对李琛茹二审提交的证据，本院认定如下：

关于第一组证据中的5份证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但对李琛茹主张的证明目的不予确认。因一审法院审理该案前期适用简易程序，后根据案件情况变更适用普通程序审理，符合法律规定，不存在程序违法问题。李琛茹申请调查及申请释明案涉合同性质问题，属案件审理的实体问题，法院有权根据案件情况作出相关处理，一审法院的处理并无不妥之处，不存在程序违法问题。第二组证据中的第1、2、4份证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对李琛茹主张的证明目的予以确认。第3份证据因李琛茹未提交原件，本院无法核查其真实性，故对其真实性、合法性及关联性不予确认。第三组证据中的第1份证据因李琛茹未提交原件，故对其真实性、合法性及关联性不予确认。第2份、第3份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。在本院庭审调查时，闻天公司认可其与长安区住房保障中心签订廉租住房建设资金协议，缴纳6060600元，故本院认定李琛茹欲证明闻天公司有能力于起诉前取得商品房预售许可证的事实存在。第四组证据中的第1份证据因李琛茹未提交原件，本院无法核查其真实性，故对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认。第四组证据中第2份证据及第五组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。第六组证据的真实性、合法性予以确认。第七组证据中第4份证据的真实性、合法性予以确认，其余证据的真实性不予确认。

针对闻天公司二审提交的证据，本院认定如下：

关于第一组、第二组、第三组证据，因闻天公司未提交原件，本院无法核查其真实性，故对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认，闻天公司主张的证明目的不予确认。关于第四组证据，对其真实性、合法性予以确认。关于第五组证据，对其真实性、合法性及关联性予以确认，证明目的予以确认。关于第六组证据，对其真实性、合法性及关联性予以确认，证明目的予以确认。关于第七组证据，对其真实性、合法性予以确认。关于第八组证据，对其与本案的关联性不予确认。

本院二审查明，2011年4月15日，闻天公司取得案涉房地产开发项目的土地使用权证；2012年1月19日，取得建设用地规划许可证；2017年6月2日，取得建设工程规划许可证；2017年7月27日，取得建筑工程施工许可证；2018年5月10日，缴纳案涉地块廉租住房建设资金6060600元；2018年6月8日，取得商品房预售许可证。案涉房地产项目于2016年5月动工建设，2017年5月工程主体封顶，截止目前，水、电、气、暖及小区道路、绿化等均未完工，也未进行验收。闻天公司于2017年12月引入投资人西安龙湖地产发展有限公司后，同月向陕西秦农农村商业银行股份有限公司偿还了本息合计199801479.32元的贷款，于2018年1月和3月向西安市未央区和平小额贷款有限公司偿还贷款11994444元，并支付了包括农民工工资在内的共计48300000元工程款。二审查明的其他事实与一审一致。

二审审理中，李琛茹以双方纠纷已经和解解决为由申请撤回上诉，本院于2018年10月17日与其谈话了解相关情况，李琛茹以其与闻天公司有保密约定为由不透露和解内容。经审查，本院依据《最高人民法院关于适用

的解释》第三百三十七条之规定，对李琛茹申请撤回上诉依法不予准许。

本院认为，根据闻天公司与李琛茹的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题为：一、一审程序是否存在违法的问题；二、双方当事人之间是否形成商品房预售合同法律关系；三、如双方当事人之间已经形成商品房预售合同法律关系，其效力如何认定。

一、关于一审程序是否存在违法的问题

首先，虽然一审法院于第一次庭审时适用简易程序审理本案，但根据案件的实际审理情况，一审法院已于第二次庭审时转为普通程序审理，故并不违反法律规定。其次，李琛茹虽然向一审法院提交了调取证据的申请，但是否予以准许，系人民法院根据李琛茹所申请调查收集的证据与待证事实有无关联、对证明待证事实有无意义或者其他有无调查收集必要等因素综合进行判断的结果，一审法院未予调取相应证据，即表明一审法院认为该证据并不影响本案的审理结果，本案中一审法院未予调取相应证据并无不当。再次，提起反诉是当事人依法享有的诉讼权利，是否提起反诉，何时提起反诉，均由当事人自行决定。本案中，李琛茹未提起反诉，系李琛茹对自身诉讼权利的处分，并非一审法院拒绝接受其反诉请求，故李琛茹主张一审法院剥夺其反诉权利无事实依据，不能成立。最后，李琛茹主张一审法院作出判决的时间与事实不符，经审查，针对合同效力问题，一审法院已于2018年6月5日向李琛茹进行释明，并非在作出一审判决之后。一审法院于2018年6月11日与李琛茹形成谈话笔录，是对是否接受李琛茹庭后提交的证据等问题进行答复，故不存在判决时间与事实不符的问题。

据此，李琛茹主张一审存在程序违法的理由不能成立。

二、关于闻天公司与李琛茹之间是否形成了商品房预售合同法律关系问题

首先，认购合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用

若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，闻天公司与李琛茹之间的商品房预售合同成立。根据《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间的商品房预售合同自2016年4月25日签订之日起即生效。其次，在合同签订当日，李琛茹即支付了房屋总价款1204000元，闻天公司向李琛茹出具了收到购房款的收据，诉讼中闻天公司也没有对李琛茹履行合同的行为提出抗辩，表明双方当事人同意对商品房预售合同实际履行。最后，闻天公司与李琛茹在诉讼中均认可认购合同实质是商品房预售合同。

据此，案涉认购合同实质上是商品房预售合同，闻天公司与李琛茹之间形成了商品房预售合同法律关系。

三、关于闻天公司与李琛茹之间的商品房预售合同法律关系的效力问题

首先，李琛茹在签订认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。其次，闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。最后，闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

据此，闻天公司与李琛茹签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。

综上所述，李琛茹的部分上诉理由成立，本院予以采信，其上诉请求本院依法予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，依法应予改判。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销西安市长安区人民法院2018陕0116民初2519号民事判决；

二、驳回西安闻天科技实业集团有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由西安闻天科技实业集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  王宏

审判员  侯新省

审判员  张伟

二〇一八年十二月二十八日

书记员  袁萱