芜湖市中级人民法院

民事判决书

（2018）皖02民终1398号

上诉人（原审原告）：张雪银，女，1956年2月20日出生，汉族，住安徽省泾县。

上诉人（原审原告）：戴洪，男，1981年11月16日出生，汉族，住安徽省泾县。

两上诉人共同的委托诉讼代理人：周红，安徽皖南律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：芜湖市民强融资担保（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。

法定代表人：古国梁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王聿旭，安徽吉和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲍琪玮，安徽吉和律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司破产管理人，住所地安徽省宣城市泾县。

负责人：李炜，该公司破产管理人主任。

委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：芜湖四宝堂艺术品有限公司，住所地安徽省芜湖市长江路958号文化产业园区内创意部落一楼。

法定代表人：黄金明，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：安徽省腾达环保科技发展有限公司，住所地安徽省宣城市泾县城东工业集中区。

法定代表人：黄金明，执行董事兼总经理。

被上诉人（原审被告）：安徽省芜湖市鑫达典当有限公司，住所地安徽省芜湖市长江路新华958文化创意产业园创意部落号一楼。

法定代表人：黄金明，该公司执行董事兼总经理。

被上诉人（原审被告）：丁学飞，男，1957年3月19日出生，汉族，住江苏省常熟市。

被上诉人（原审被告）：黄金明，男，1963年6月2日出生，汉族，住安徽省泾县。

被上诉人（原审被告）：卫香香，女，1968年6月17日出生，汉族，住址。

被上诉人（原审被告）：黄爱民，男，1970年5月3日出生，汉族，住安徽省泾县。

被上诉人（原审被告）：左晓萍，女，1973年10月16日出生，汉族，住址。

被上诉人（原审被告）：金贤祥，男，1964年12月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。

被上诉人（原审被告）：贾全海，男，1954年12月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。

上诉人张雪银、戴洪因与被上诉人芜湖市民强融资担保（集团）有限公司（简称民强公司）、安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（简称腾达开发公司）破产管理人、芜湖四宝堂艺术品有限公司（简称四宝堂公司）、安徽省腾达环保科技发展有限公司（简称腾达环保公司）、安徽省芜湖市鑫达典当有限公司（简称鑫达公司）、丁学飞、黄金明、卫香香、黄爱民、左晓萍、金贤祥、贾全海第三人撤销之诉一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

张雪银、戴洪上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持张雪银、戴洪的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定民强公司与腾达开发公司之间抵押反担保登记时间先于张雪银、戴洪的购房时间，与事实不符。张雪银、戴洪于2016年5月向泾县人民法院起诉直至本案第二审，民强公司均未向法庭提供其2011字第10264号和2012年第11876号房地产他项权证，泾县人民法院到当地房管局也未调取到上述他项权证书及有关登记材料，房管局仅有2013年5月13日登记的泾县字第201314495号房地产他项权证，张雪银、戴洪购房时间为2012年10月25日，应认定其购房在先，抵押在后，而芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民二初字第02086号民事判决也是依据2013年的他项权证书。被上诉人在本案庭审第一次开庭时也未提供2011年和2012年的抵押登记他项权证书，而在第二次开庭时仅提供了该证书复印件，一审法院未经向有关部门核实即认定其抵押在先，是认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。退而言之，即使民强公司抵押在先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（简称《批复》）精神，在其他债权人的抵押权与购房者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或大部分房款的购房人的权利，该批复旨在对购房者的房屋所有权给予特别保护。张雪银、戴洪作为案涉房屋的买受人，已经向腾达开发公司支付了全部购房款，应当优先取得该房屋所有权，不论该房屋在张雪银、戴洪购买前是否抵押给民强公司，该公司享有的抵押权均不能对抗张雪银、戴洪作为买受人对房屋的优先取得权。三、张雪银、戴洪起诉未超过诉讼时效。

民强公司、腾达开发公司、四宝堂公司、腾达环保公司、鑫达公司、丁学飞、黄金明、卫香香、黄爱民、左晓萍、金贤祥、贾全海未做书面答辩。

张雪银、戴洪向一审法院起诉请求：1、撤销芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民二初字第02086号《民事判决书》第四条判决,关于民强公司有权就腾达开发公司所有的位于泾川镇青狮路大夫第花园别墅2幢房屋，折价、变卖所得价款在第一、二、三项债务范围内优先受偿的有关内容；2、确认张雪银、戴洪购买位于泾川镇青狮路大夫第花园别墅2幢房屋的权利优先于民强公司对该房屋的抵押权；3、本案的诉讼费用由民强公司、腾达开发公司、四宝堂公司、腾达环保公司、鑫达公司、丁学飞、黄金明、卫香香、黄爱民、左晓萍、金贤祥、贾全海负担。

一审法院认定事实：2011年3月，四宝堂公司与中国建设银行股份有限公司芜湖弋江支行（简称建行芜湖弋江支行）签订《人民币流动资金贷款合同》，约定四宝堂公司从该行借款人民币380万元，借款期限为一年，从2011年3月2日起至2012年3月1日。为确保上述借款合同的履行，2011年3月2日，民强公司与建行芜湖弋江支行签订《保证合同》。为防范担保风险，在此前的2011年2月22日，腾达开发公司对民强公司以抵押方式提供反担保，双方并签订《（最高额）抵押反担保合同》，约定抵押担保的贷款本金余额最高不超过400万元，（期间内）任何一笔贷款的最长借款期限不超过12个月，抵押房屋登记的房地产权利人为黄金明、丁学飞、腾达开发公司，权证号为：泾房地权泾川字地4777、5350、018303号。2012年4月，四宝堂公司再次与建行芜湖弋江支行签订《人民币流动资金贷款合同》，约定四宝堂公司向建行芜湖弋江支行借款人民币300万元，借期一年，借款借据载明借款日期为2012年4月10日，民强公司也再次与建行芜湖弋江支行签订《保证合同》，2012年3月31日，腾达开发公司与民强公司再次签订《（最高额）抵押反担保合同》，抵押担保在2012年3月31日至2013年3月31日期间发放的贷款，本金余额最高不超过300万元，且任何一笔贷款的最长借款期限不超过12个月，抵押物为:1、泾川镇青狮路腾达大夫第花园别墅2幢（房地权泾川20**字第018303号，即本案涉争房屋），2、商铺（房地权泾川20**字第012062号），3、商铺（房地权泾川第5350号）。2013年5月15日，四宝堂公司又一次与建行芜湖弋江支行签订《人民币流动资金贷款合同》，约定借款300万元，借期一年，借款借据载明借款日期为2013年5月16日，同日，民强公司又一次与建行芜湖弋江支行签订《保证合同》，2013年5月13日，腾达开发公司与民强公司又一次签订《抵押反担保合同（最高额）》，同日，上述房屋在注销原抵押登记后重新办理了抵押登记。

一审法院另查明：腾达开发公司、腾达环保公司、鑫达典当公司、黄金明和卫香香、黄爱明和左晓萍、金贤祥、贾全海为四宝堂公司上述债务向民强公司提供连带责任保证反担保。

因四宝堂公司未能如约向建行芜湖弋江支行偿还贷款，民强公司于2014年6月6日为四宝堂公司代偿了借款本息3015942.66元。2015年11月16日，民强公司以四宝堂公司、腾达开发公司、腾达环保公司、鑫达典当公司、丁学飞、黄金明、卫香香、黄爱民、左晓萍、金贤祥、贾全海为被告，以追偿权为案由诉至镜湖区法院，该院于2016年4月11日作出（2015）镜民二初字第02086号民事判决，判决主文第4条内容为：“原告芜湖市民强融资担保（集团）有限公司有权就被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司所有的位于泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢房屋（房地权泾川20**字第012062-××号）、位于青狮路大夫第花园别墅2幢（房地权泾川20**字第018303号）房屋，被告黄金明、丁学飞共有的位于交通路太平湖腾达商贸区1幢，3幢房屋（房地权泾川字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二、三项债务范围内优先受偿”。

2012年10月25日，张雪银、戴洪与腾达开发公司签订《商品房买卖合同》，腾达开发公司将上述大夫第花园别墅2幢房屋（建筑面积259.28平方米）出售给张雪银、戴洪，房屋总价款为人民币104万元。2012年10月25日、26日，张雪银、戴洪将购房款104万元通过“杨丽”交付给腾达开发公司，公司出具了收款收据，收款事由为购大夫第花园别墅2幢。2012年11月5日，腾达开发公司与张雪银、戴洪办理了上述房屋的交接手续。

2015年11月10日，腾达开发公司向泾县人民法院申请破产清算，同日，泾县人民法院裁定受理腾达开发公司的破产清算申请。2015年11月19日，泾县人民法院指定安徽明泉律师事务所担任腾达开发公司破产管理人。

2016年4月，张雪银、戴洪得知上述所购房屋已经被腾达开发公司作为抵押担保后，即于2016年5月以腾达开发公司和民强公司为被告向泾县人民法院提起诉讼，要求依法确认腾达开发公司与民强公司就上述“大夫第花园别墅2幢房屋”所签订的抵押担保合同无效。泾县人民法院一审判决民强公司与腾达开发公司签订的抵押反担保合同无效，民强公司提起上诉，宣城市中级人民法院二审认为，镜湖区法院（2015）镜民二初字第02086号民事判决为生效判决，张雪银、戴洪如认为该判决损害其合法权益，可申请再审或提起第三人撤销之诉的方式予以救济，故该院于2017年元月12日作出二审裁定：驳回张雪银、戴洪的起诉。

本案争议事实为：民强公司与腾达开发公司之间抵押反担保登记的时间与张雪银、戴洪购房时间孰先孰后？民强公司为此提交了与第一份《（最高额）抵押反担保合同》和第二份《（最高额）抵押反担保合同》相应的案涉房屋抵押登记他项权证[分别为（房地产他证泾川20**字第10264号，登记时间2011年2月14日）和（泾房地产他证泾川字第11876号，登记时间2012年4月1日）]的复印件并出示了与第三份《抵押反担保合同（最高额）》相应的房屋抵押登记他项权证（房地产他证泾县字第201314495号，登记时间2013年5月13日），以及泾县房地产管理局于2016年7月5日向泾县人民法院出具的“证明”，内容为：“房地产权利人：安徽泾县腾达房地产开发有限公司，黄金明、丁学飞于2012年4月1日，用坐落于泾县泾川镇青狮路腾达大夫第2幢，项英路1幢23号、3幢14、15，16、24、25号、泾川大道帝一景苑C幢1、2号房屋抵押给芜湖民强信用担保有限公司，申请贷款金额为300万元，在我局申请了房屋抵押登记，房地产他项权证号为：泾房地产他证泾川字第11876号。2013年5月13日，向我局申请了抵押注销登记”。

一审法院认为，本案纠纷涉及程序和实体两方面争议，归纳为以下几个问题：一是民强公司对案涉房屋抵押权登记与张雪银、戴洪购买该房屋孰先孰后的事实问题？二是《批复》本案是否应参考适用的问题？三是民强公司对案涉房屋抵押权的法律效力问题？四是本案诉讼时效问题？以下根据案件基本事实和法律规定对上述问题分别展开分析：（一）关于本案诉讼时效。因无其他证据证明张雪银、戴洪于（2015）镜民二初字第02086号民事判决书执行程序（2016年4月）之前已经发现案涉房屋权利冲突问题，故现有证据只能认定张雪银、戴洪应当在2016年4月后的规定期限内提起第三人撤销之诉。鉴于张雪银、戴洪已经于2016年5月向泾县人民法院提起确认合同无效纠纷之诉，虽然案由非本案案由，但诉讼目的仍系维护其关于案涉房屋的权利，在我国法治建设尚处发展中的当下，对于诉讼当事人的法律认知水平不能过于苛求，张雪银、戴洪在泾县人民法院提起的诉讼案件经宣城市中级人民法院二审终结后，随后在大致合理的期限内即提起了本案诉讼。虽然当事人寻求法律救济途径曲折，但从实际过程看，张雪银、戴洪通过法律诉讼主张权利是积极的、及时的，因此，应当认定其提起本案诉讼未超过法律规定的时效期间。（二）关于案涉房屋购买与抵押登记孰先孰后？基于泾县房管局的“证明”已经证明“安徽泾县腾达房地产开发有限公司，黄金明、丁学飞于2012年4月1日，用坐落于泾县泾川镇青狮路腾达大夫第2幢，项英路1幢23号、3幢14、15，16、24、25号、泾川大道帝一景苑C幢1、2号房屋抵押给芜湖民强信用担保有限公司，申请贷款金额为300万元，在我局申请了房屋抵押登记”，因此，尽管民强公司无2012年4月1日他项权证原件，但当时抵押登记的事实是客观事实。显然，民强公司对案涉房屋抵押登记在先，张雪银、戴洪购买案涉房屋在后（2012年10月25日）。因民强公司在2013年5月13日办理注销抵押登记，并于同日重新办理抵押登记，故民强公司不再持有此前的他项权证原件符合常理。鉴于2013年5月13日办理的抵押登记系紧接前一次抵押登记，故民强公司对案涉房屋的抵押权实际上处于连续状态。换言之，根据泾县房管局的证明，至少自2012年4月1日起，民强公司对案涉房屋的抵押权已经处于法定登记状态。（三）关于本案应否适用最高人民法院《批复》。《批复》第一、二条内容为:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据《批复》规定的精神，在其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或大部分购房款的购房者的权利。显然，《批复》凸显了对购房消费者生存权的特别保护。生存权作为基本人权优于抵押权等经营权利，是最高法院作出这一《批复》的价值取向，也构成了《批复》本身正当性与合理性的基础。但是，毕竟《批复》对现有的财产权法律制度已经有所突破，基于对整体社会公平正义的恪守和对债权、物权法律体系和基本法律制度的维护，在处理具体案件参考适用《批复》时应当立足于《批复》的宗旨结合案件实际具体问题具体分析，严格审慎、深入细致地考察诉争事实的基本方面，如失之偏颇，则必违背《批复》初衷。由此考量，开发商与购房者之间购房行为的正当性问题理应成为参考适用《批复》时应着重考察的事实。应当指出，《批复》规定没有区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在商品房销售以前还是销售以后的情形，也没有以购房者办理产权登记或预售登记或备案登记作为对抗其他债权人的一般抵押权的要件。如对购房程序（手续）不作任何要求，即使其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权，购房者仍然可以熟视无睹地购房，从而造成权利冲突。在此情况下，置购房者权利绝对优先于一般抵押权的处理可能会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度，损害依法履行了登记手续的抵押权人的合法利益。有鉴于此，正当购房行为（购房程序）理应包含自觉避免权利冲突的措施和手续。在物权法实施后，由于预告登记制度的实施，使得购房者优先权得以制度保障并可避免与诸如抵押权等其他权利的冲突产生，为此，房屋买卖合同应当办理预告登记或备案登记已成为房屋买卖过程中必然完成的手续，这也是房屋买卖双方理应承担的社会责任。本案所涉房屋买卖系现房交易，而现房交易产生物权变动的容易度和可操作性远甚于期房，类似举轻以明重，买卖双方当事人更应及时按规定将房屋买卖合同备案登记，否则，将难免造成案涉房屋上的权利冲突。本案无证据证明张雪银、戴洪和腾达开发公司将案涉房屋的买卖合同到房管部门进行备案登记，正因为如此（无张雪银、戴洪买卖登记），民强公司2013年5月13日的重新抵押登记才成为可能。因无证据证明民强公司办理抵押登记中有任何过错，故目前案涉房屋权利冲突的不利后果显然不能由民强公司承担，否则，有违经济社会的基本公平正义。综上分析，张雪银、戴洪基于案涉房屋买卖合同所享有的购房者权利不应适用《批复》的相关规定。鉴于张雪银、戴洪第二项诉讼请求实际是以《批复》为依据，故该项诉讼请求不能成立。（四）民强公司对案涉房屋抵押权的法律效力。民强公司与腾达开发公司之间的抵押反担保合同关系有合同为据，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人双方依照合同约定和法律规定办理抵押登记后，民强公司即由此取得对案涉房屋的抵押权，该项物权权利应当受到法律保护。关于本案中涉及的民强公司抵押权与张雪银、戴洪购房者权利的冲突问题，姑且不论张雪银、戴洪与腾达开发公司房屋买卖合同的效力（该问题不属本案讨论和处理范围），也即无论张雪银、戴洪购房合同的法律效力属于何种情况，基于案涉房屋是先抵押后出售的基本事实，根据《担保法解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。按此规定，就案涉房屋，张雪银、戴洪作为买受人，其买卖合同债权不能对抗民强公司对该房屋依法享有的抵押权。综合以上分析，可以得出结论：（2015）镜民二初字第02086号民事判决书判决主文第四条对民强公司实现案涉房屋抵押权的处理，在事实认定和适用法律上并无错误，张雪银、戴洪要求撤销该项判决的诉讼请求不能成立。综上，一审法院判决：驳回张雪银、戴洪的诉讼请求。案件受理费200元，由张雪银、戴洪负担；公告费820元，由张雪银、戴洪负担560元；民强公司负担260元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，一、关于本案的诉讼时效，一审判决已做了充分阐述，结论是张雪银、戴洪的起诉并未超过诉讼时效，本院认同该结论并不再赘述。二、关于民强公司和腾达开发公司办理抵押反担保登记时间与张雪银、戴洪的购房时间孰先孰后。虽然民强公司在一审中提交的第一份《（最高额）抵押反担保合同》和第二份《（最高额）抵押反担保合同》相应的案涉房屋抵押登记他项权证[分别为（房地产他证泾川20**字第10264号，登记时间2011年2月14日）和（泾房地产他证泾川字第11876号，登记时间2012年4月1日）]均系复印件，其未能提供原件予以核对，但该公司又提供了泾县房地产管理局于2016年7月5日向泾县人民法院出具的“证明”，该“证明”系原件，与前述两份他项权证复印件相互印证，能够证明腾达开发公司于2012年4月1日就案涉房屋向泾县房地产管理局申请办理了房屋抵押登记，张雪银、戴洪并未提供相关证据予以反驳。因张雪银、戴洪购买案涉房屋的时间为2012年10月25日，故一审法院认定后民强公司和腾达开发公司就案涉房屋办理抵押反担保登记在先，张雪银、戴洪购买案涉房屋在后，并无不当。三、关于本案是否应适用《批复》的相关规定。该批复系针对建设工程承包人优先受偿权行使问题的规定，其目的在于积极引导建筑业企业用法律手段解决拖欠工程款问题，维护自身合法权益。本案所涉法律关系包括：张雪银、戴洪与腾达开发公司之间的房屋买卖合同关系、四宝堂公司与建行芜湖弋江支行之间的贷款合同关系、民强公司与建行芜湖弋江支行之间的保证合同关系、腾达开发公司与民强公司之间的抵押反担保合同关系，并不涉及建设工程法律关系，即不属于该批复所规制的情形。张雪银、戴洪依据该司法解释主张本案当事人之间的权利顺位，依据不够充分，本院难予支持。四、关于民强公司对案涉房屋抵押权的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。张雪银、戴洪虽然与腾达开发公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款并实际居住使用案涉房屋，但双方并未完成案涉房屋的过户登记手续，张雪银、戴洪尚未成为该房屋登记权利人。民强公司与腾达开发公司所设定的抵押权成立于张雪银、戴洪与腾达开发公司订立商品房买卖合同之前，该抵押权经依法登记，并经生效判决确认为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，腾达开发公司作为抵押人，未经抵押权人同意转让抵押财产，该转让行为不能发生物权变动的法律效果。民强公司作为抵押权人，有权依据生效判决行使其对案涉房屋的抵押权。综上，张雪银、戴洪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人张雪银、戴洪负担。

本判决为终审判决。

审判长  沈武

审判员  吴丽群

审判员  汪智

二〇一八年十二月十三日

书记员  仇晨雪