泉州市洛江区人民法院

民事判决书

2017闽0504民初1439号

原告:泉州市洛江区民政局，住所地泉州市洛江区万荣街政府大院一楼。

主要负责人:刘玉兴,局长。

委托诉讼代理人：黄振来，福建尚品律师事务所律师。

被告：泉州市金辉汽车贸易有限公司，住所地泉州市洛江区万安街道塘西工业区原民政局办公楼。

法定代表人：唐晖，公司总经理。

委托诉讼代理人：苏志松、邱晓强，福建顺济律师事务所律师。

原告泉州市洛江区民政局（以下简称洛江民政局）与被告泉州市金辉汽车贸易有限公司（以下简称金辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后,依法适用简易程序进行审理,原告洛江民政局委托诉讼代理人黄振来，被告金辉公司委托诉讼代理人邱晓强到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告金辉公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即支付拖欠租金和占用费110800元并赔偿利息损失（自起诉之日起按6%的年利率计至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原、被告于2013年1月1日签订《租赁合同》，由原告将址在泉州市洛江区万虹公路塘西社区的一宗区社会服务中心的建设用地（约10亩）出租给被告使用，租赁期限24个月。每月租金3800元，按季度缴纳，每季度开始前五日内交付。同时双方还约定若被告拖欠租金，原告追诉租金不受时效限制。合同签订后，原告按照合同约定将租赁土地交付给被告使用，而被告却自2013年11月开始拖欠租金，至2014年12月止，累计拖欠租金53200元。另被告在合同期满后，仍继续占有使用租赁土地，直到2016年4月30日才搬离租赁土地，因此被告应参照原合同支付2015年1月1日至2016年4月30日继续占有使用租赁土地的占用费60800元。综上所述，被告累计拖欠租金53200元和占用费60800元，合计114000元。后经催讨，被告于2016年9月1日通过银行转账支付3200元，尚欠租金和占用110800元未付。故起诉。

被告金辉公司辩称，1.原告主张被告拖欠自2013年11月至2014年12月的租金已经超过诉讼时效，租金的诉讼时效为1年，原告至今才起诉，租金部分已经超过诉讼时效,原告关于租金的主张不能得到支持。根据最高院关于审理民事案件诉讼时效的规定，预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可，所以双方约定的若被告拖欠租金，原告追诉租金不受时效限制是不能得到支持的，是违反法律规定的;2.被告在合同期满后已经搬离租赁场所，另行向他人租赁办公场所,并未占用本案讼争的租赁场所。因此,原告主张支付场地占用费不应得到支持。

根据原、被告的诉辩主张,双方争议焦点为：1.原告诉请2013年11月1日至2014年12月被告应支付的租金是否已经超过诉讼时效;2.原告诉请被告支付2015年1月1日至2016年4月30日的占用费是否有事实依据。

对上述争议焦点，原、被告的观点同其起诉和答辩意见。

原告围绕诉讼请求提交统一社会信用代码证书、国有土地使用证、租赁合同、通知书、告知书、告知函、挂号信函回执、现金缴款单、腾空移接表、土地房屋征收补偿安置协议书，证明原、被告存在租赁合同关系，双方对租赁期限、租金计算方法、缴纳方法进行了约定，双方约定若被告拖欠租金，原告追诉租金不受时效限制，被告经原告多次催讨于2016年9月1日向原告缴交拖欠租金3200元，直至2017年5月23日才完成了腾空移接工作。因此，原告主张计算到2016年4月30日的占用费60800元有充分的事实依据，诉请租金未超过诉讼时效。

被告质证认为，对统一社会信用代码证书、国有土地使用证、租赁合同没有异议，根据法律规定，预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可，因此双方约定若被告拖欠租金，原告追诉租金不受时效限制是违反法律规定的,不应得到支持；通知书、告知书、告知函、挂号信函回执表面真实性没有异议，对2016年5月24日通知书、2016年4月15日告知书、2016年8月1日通知书，被告并未收到，是在原告起诉后被告才收到的，因此并不存在原告向被告进行催款的事实，2017年6月26日告知函是原告在起诉前几天才以挂号信的方式寄出,被告在2017年6月28日收到，说明原告在2017年6月28日才向被告催款。现金缴款单真实性无法确认，无法实现原告证明目的，交款人并非被告，该现金缴款单上并没有任何被告确认信息，无法证明被告将款项缴纳给原告。原告在起诉状中称被告通过银行转账方式，现在又提出是现金缴款，前后说法矛盾；腾空移接表因为其只加盖了指挥部的印章，真实性无法认可，上面没有体现任何被告关于移交涉案土地的确认信息，该表移交单位体现的是指挥部，接受单位是泉州伍安投资经营有限公司，实际上跟被告无关，被告对该表的具体情况也不知情，该表也无法证实该租赁物移交时间是2017年5月23日；土地房屋征收补偿安置协议书只是加盖增迁指挥部的印章，真实性无法认可，实际上被告在合同期满后已搬离租赁场所，并且另行租赁其他场所，该协议书仅能体现被告与指挥部关于拆迁补偿协议的签订时间，不能体现本案的租赁物移交时间就是2017年5月23日，原告同样在起诉状中称被告是在2016年4月30日搬离租赁土地，现在又说是2017年5月23日，存在前后矛盾，无法证明其证明目的。

被告围绕答辩意见提交租赁合同、记账凭证、收款收据，证明租赁合同届满后，被告与他人另行签订了租赁合同书，另行租赁了办公场所，证明其在合同期满后已经搬离了讼争的租赁场所，不存在继续占有使用的事实。

原告质证认为，对租赁合同的真实性、合法性与关联性有异议，如果被告与他人确实存在租赁合同关系，但无法排除被告为扩大经营的需要而另行租赁办公用地，从本案原、被告之间的租赁合同和被告经营情况来看，被告是经营汽车贸易的，需要占用比较大面积的土地，160平方米根本无法承载作为经营场所；对于收款收据，真实性无法确认，与本案无关；记账凭证，由被告单方制作，真实性、合法性与关联性不予确认。

当事人提交的上述证据，经质证当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：

原告提供的2016年8月1日、2016年4月15日、2016年5月24日三份通知书，因没有证据体现寄出时间，也没有被告签收依据，无法证明被告已收到该通知，原告以此证明向被告催收租金，本院不予确认；2017年6月26日的告知函及国内挂号信函收据，被告无异议，可证实原告在这时间段向被告催讨租金和占用费，本院予以确认；现金缴款单由银行出具，交款人为被告泉州市金辉汽车贸易有限公司，可证实被告在2016年9月1日通过银行向洛江区会计核算中心缴纳租金3200元，被告虽不予认可，但没有相反证据予以推翻，其真实性本院予以认定；2017年5月23日洛江区小总部经济区项目征迁构筑物腾空移接表，虽然构筑物名称是被告办公室、仓库，但移交单位是万安街道洛江小总部经济区征迁指挥部，原告以此作为被告在2017年5月23日才向原告腾空移交租赁物，证据不足，本院不予采纳；本案讼争土地所有权人为原告，2017年5月16日土地房屋征收补偿安置协议书由万安街道洛江小总部经济区征迁指挥部与被告签订，对其真实性被告无异议，本院予以确认，但该协议书是对征收土地及房屋进行补偿和安置的协议，原告以此作为被告在2017年5月23日才向原告腾空移交租赁物的依据，证据不足，本院不予采纳。被告提供的租赁合同、记账凭证、收款收据，欲证明被告在讼争租赁合同期满后就已搬离租赁地，不存在继续占有使用的事实。本院认为，首先,该组证据由被告单方出具,原告不予认可,真实性无法采信，即使事实，也无法排除被告为扩大经营而另行租赁办公用地；其次，根据原、被告双方签订的租赁合同第六条约定“承租期满，未经甲方（原告）同意装修、更改和加建的构筑物必须恢复原状交还甲方；征的甲方同意的装修、更改和加建的构筑物由乙方（被告）恢复原状或与甲方协商解决（乙方现有自建的建筑物有办公楼、停车场、修车棚）。”可见双方对租赁期满构筑物恢复原状等事项进行了移交约定，租赁期满后，被告未与原告就构筑物保留和恢复原状等事项进行协商移交，违反了双方约定，现以已另行向他人承租为由，证明租赁期满后已搬迁，本院不予采纳。

关于争议焦点一，原告诉请2013年11月1日至2014年12月被告应支付的租金是否已经超过诉讼时效的问题。

本院认为，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题〉的规定》第二条“当事人违反法律规定,约定延长或者缩短诉讼时效期间,预先放弃诉讼时效利益的,人民法院不予认可。”本案原、被告在租赁合同第十一条第二款约定“乙方若拖欠甲方租金，甲方追诉租金不受时效限制”违反了上述法律规定，是无效约定，本院不予认可。原告诉请被告支付自2013年11月起至2014年12月止的拖欠租金50000元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年的规定，被告从2013年11月开始拖欠租金，原告应当知道自己的权利被侵害，原告直至2017年7月20日才向法院起诉支付拖欠租金，已超过法律规定一年的诉讼时效期间，虽然原告在起诉前向被告发函催讨及被告在诉讼时效届满后通过银行向洛江区会计核算中心缴纳租金3200元，但不能视为被告放弃全部债务的诉讼时效抗辩权和对全部债务的重新确认，因此该催讨及还款行为不能引起诉讼时效中断。原告请求判令被告支付2013年11月至2014年12月的租金50000元，已超过法定1年的诉讼时效期间，本院不予支持。

关于争议焦点二，原告诉请被告支付2015年1月1日至2016年4月30日的占用费是否有事实依据、是否可以支持的问题。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……。”原、被告在租赁合同第六条明确约定承租期满，征的原告同意的装修、更改和加建的构筑物应与原告协商解决恢复原状，但租赁期满后被告未与原告就构筑物保留和恢复原状等事项进行协商移交，违反了双方约定，视为继续使用租赁物。原告按原合同约定的月租金要求被告支付租赁期满后即2015年1月1日至2016年4月30日的占用费60800元，合理合法，本院予以支持。

本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年1月1日签订《租赁合同》，由原告将其座落于泉州市洛江区万虹公路塘西社区的区社区服务中心的建设用地（约10亩）出租给被告使用，租赁期限24个月,即自2013年1月1日至2014年12月31日,每月租金3800元，按季度缴纳，每季度开始前五日内交付,被告在交付本合同首期租金时一并交付保证金3500元，租赁期间的用水、用电，由被告自行缴纳，双方约定被告在承租期内，不得建设永久性构筑物；需要建设临时性构筑的，需事先书面征得原告同意方可动工，有关建设手续和责任由被告自行负责。承租期满，未经原告同意装修、更改和加建的构筑物必须恢复原状交还原告；征的原告同意的装修、更改和加建的构筑物由被告恢复原状或与原告协商解决；被告逾期交付租金，超过二个月的，原告可以扣留全额合同保证金作为违约金并终止合同；若被告拖欠租金，原告追诉租金不受时效限制。合同签订后，原告按照合同约定将租赁土地交付给被告使用，而被告自2013年11月开始拖欠原告租金，至合同期满，累计拖欠原告租金53200元。也未按合同约定与原告办理租赁物移交。2016年9月1日被告通过银行向洛江区会计核算中心缴纳租金3200元，尚欠原告租金50000元，经催讨未果，原告向本院起诉，请求判令被告支付拖欠租金50000元，并按合同约定的月租金标准支付自2015年1月1日至2016年4月30日继续使用租赁土地的占用费60800元。

另查，原、被告签订租赁合同时，租赁土地有被告自建的办公楼、停车场、修车棚。

综上所述，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系，主体适格，租赁内容意思表示真实，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。基于诉讼时效具有法定性，不允许当事人变更诉讼时效期间。因此，原、被告在合同中关于被告若拖欠原告租金，原告追诉租金不受时效限制的约定，违反了法律强制性规定，应确认无效。根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，被告自2013年11月起未向原告支付租金，原告应知道自己的权利被侵害，诉讼时效期间自2013年11月开始起算，原告直至2017年7月20日才向法院起诉，已超过法定1年的诉讼时效期间，丧失了要求被告支付租金的胜诉权，因此，被告对租金诉讼时效的抗辩成立，本院予以支持，对原告要求判令被告支付拖欠租金的诉讼请求，应予驳回。租赁期间届满后，被告未按合同约定与原告办理租赁物移交，违反了双方约定和法律规定，现原告请求判令被告参照合同约定的租金标准支付自2015年1月1日起至2016年4月30日的占用费60800元并支付利息，未违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十七条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题〉的规定》第二条，《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、泉州市金辉汽车贸易有限公司应在本判决生效之日起十日内支付泉州市洛江区民政局租赁土地占用费60800元，并按年利率6%计算支付自2017年7月20日起至实际付清之日止的利息；

二、驳回泉州市洛江区民政局的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2516元，减半收取计1258元，由泉州市洛江区民政局负担525元，泉州市金辉汽车贸易有限公司负担733元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。

审判员  龚万淳

二〇一七年九月十九日

书记员  戴宇楠