北京市昌平区人民法院

民事判决书

2018京0114民初410号

原告：陈剑秋，女，1958年2月27日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。

委托诉讼代理人：马龙，陕西三边律师事务所律师。

被告：陈学军，男，1962年2月11日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。

委托诉讼代理人：杜久重，河北舜思律师事务所律师。

原告陈剑秋与被告陈学军合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈剑秋及其委托诉讼代理人马龙、被告陈学军及其委托诉讼代理人杜久重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈剑秋向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2010年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效，诉争房屋归原告所有；2.判令被告协助原告办理北京市昌平区北街家园四区28号楼-1至3层28-2号房屋的过户手续，将诉争房屋登记至原告名下（即恢复原状）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告系姐弟关系。2010年3月8日，原告出资310万元并签订房屋买卖合同购买了诉争房屋并于2010年6月25日取得房屋所有权证。后原告基于为孩子购买二套房的考虑，与弟弟即本案被告协商一致将诉争房屋过户到被告名下，并于2010年9月15日签订了《存量房屋买卖合同》，房屋价款89万元。但因为并非真的买房行为，被告没有支付原告一分钱，由被告代原告持有该房屋。原告及儿子对房屋进行了装修并入住至今，所有物业、供暖、水、电、气等费用均原告交纳。房屋所有权证及税票均一直由原告保管。2017年10月份，因被告一直跟随原告家里做生意（由原告家雇佣，由原告家给其开工资），其向原告索要之前参与生意的股份与分红，因其要求未得到满足，于是称除非原告支付其400万，否则将登记在其名下的原告房屋的房产证挂失，之后卖掉房屋。现被告确实于2017年11月20日将原告的产权证挂失。考虑到双方的亲情，原告多次与被告交涉，均被拒绝。出于无奈只能诉诸法律。因双方于2010年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，属于以虚假的意思表示所作的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第146条之规定，该《存量房屋买卖合同》应属无效。故原告诉至法院，望判如所请。

被告陈学军辩称：一、原告所提交的证据无法证明原告与被告于2010年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效，也无法证明诉争房屋归原告所有，该主张无事实和法律依据。1.原告提交的2010年3月8日与原房主陈剑秋签订的北京市商品房买卖合同，以及与之相关的出售声明，收定金证明，付款证明等用来证明原告陈剑秋从原房主处购买的诉争房屋，实则是被告陈学军与原告陈剑秋共同购买的房屋。其中由被告陈学军支付的购房款占该房屋总交易额的78%以上（合计人民币260万元，房屋总交易额310万元），260元房款被告陈学军已经于2010年3月9日和2010年6月25日分四笔转入原房主任淑萍银行卡中，转账证据已经在提交的证据材料中提交。因此，该房屋从原房主任淑萍手中购入时应属于被告陈学军和原告陈剑秋合伙共同购买，该为按份共同，至于2010年6月25日将房屋过户时过户到了原告陈剑秋名下，是基于被告与原告特殊亲属关系，由原告陈剑秋代持。2011年7月30日，陈学军通过中国农业银行尾号为9312的银行卡消费支出50万元为原告支付另一套唐山橡树湾房款，支付给了原告本案争议房屋的50万等额价值房款，房屋买卖合同义务履行完毕。2.原告提交的对该房屋的装修证明，物业费发票，居住情况说明等证据，只能说明原告居住于此，与该房屋所有权归属无任何关系，更不能说明原告陈剑秋与被告陈学军于2010年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。被告陈学军基于与原告近亲属关系，所以购房以来允许被告之子韩冰居住在内，而且并未收取过任何费用，所以由原告方对房屋进行装修维护，缴纳物业费用是符合常理的。原告方借此称房屋的所有权归其所有是没有事实依据的。二、原告主张与被告签订的《存量房屋买卖合同》无效，诉争房屋归原告所有无法律依据。1.原告称与被告陈学军签订的《存量房屋买卖合同》系出于虚假的意思表示，但所提交的证据均不能证实虚假意思表示的存在。相反被告陈学军已经前后支付全部房款的行为能够证实房屋买卖合同以及交易的真实性。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。该合同依法成立，已经发生法律效力。原被告之间的《存量房屋买卖合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的情形，即（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或许第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告引用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，意在将与被告陈学军之间的《存量房屋买卖合同》归于无效。首先，此条文中的虚假意思表示是指行为人与相对人通谋实施的虚伪行为，而原被告之间房屋买卖行为确是真实发生的，被告陈学军与原告陈剑秋之间并无通谋，陈学军也实际交付了全部房款，从任何层面都显示不出虚假意思表示的存在。其次，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。原被告之间的《存量房屋买卖合同》签订于2010年9月15日，《民法总则》于2017年10月1日起施行，也就意味着《民法总则》对七年前原被告的房屋买卖行为无溯及力。原告的诉请于法无据。2.根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。被告陈学军是该房屋的合法所有人。此外，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第十五条第二款规定：当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；原告只是在将该房屋从原房主任淑萍手中购买时有过50万元的出资，再将该房屋过户给被告陈学军时，陈学军已经完成了对该房屋对应的50万元份额的支付。根据该指导意见的规定，即使假定原告在将房屋过户给陈学军时仍存在出资，但其与被告陈学军并无借名登记的约定，其主张的要求被告协助原告办理该房屋的过户登记手续，将房屋登记在原告名下不应得到支持。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条：人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关，社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证，登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。根据上述对证明力大小的确定，第一，针对从任淑萍处购买诉争房屋阶段的出资情况双方所提交的证据，被告出资260万元的银行转款所有原始凭证中均由被告本人签字，该原始书证足以证实被告出资260万元购买诉争房屋的事实，该原始书证属于银行保存的档案，故其证明力高于其他书证和证人证言，至于说原告提交的2009年2月21日曾将178万余元转入被告工商行卡号0477尾数的银行流水，该证据只能证实被告0477卡中曾收到原告转款行为，无法证实该款属于原告所有，原告称是为了交付房款而转款，而被告于2010年3月7日将自己两张定期储蓄存单共计1987024.7元转入0477卡中足以证实该款项属于被告所有，第二，该诉争房屋登记在被告陈学军名下，根据《民事诉讼法》第六十三条规定，不动产登记簿应归属于书证中的公文书证这一法定证据形式。不动产登记簿上有关不动产权属记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于原告所提供的其他证据的证明力，另外在原告与被告对诉争房屋交易过程中在行政机关保管买卖合同、契税发票等原始证据属于档案，结合被告提交的在该房屋买卖过户中由被告支付的各项契税的银行流水凭证，其证明力远远高于原告提供的装修、物业等票据、陈艳秋、王奎胜、李飞等传来证词、不真实的证词。原告要想否定不动产登记簿及房屋交易原始档案中的记载，其所提供的证据应当达到《中华人民共和国民事诉讼法》解释第一百零八条所规定的具有“高度可能性”的标准，这种高度可能性心证程度要求达到85%-99%，即表明事实几乎如此。高度可能性即高度盖然性规定于《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，而原告提供的证据很显然达不到“高度盖然性”的标准，其证明力不足以推翻不动产登记簿及房屋交易原始档案记载事项，相反，被告陈学军所提供的买卖合同，房屋付款原始凭证，缴纳契税凭证等一系列证据能够证实不动产登记簿记载事项的正确性以及交易的真实性。因此，原告在无法证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符具有高度可能性的情况下，法院应当维持不动产登记簿在不动产物权归属方面的证明效力。4.原被告之间的《存量房屋买卖合同》中房屋的成交价格为89万元，但实际房屋的成交价格为310万元，被告陈学军实际履行的也是交付310万元。原被告之所以将房屋的成交价格定为89万元，是因为原告陈剑秋与原房主签订的《北京市房屋买卖合同》中房屋成交价格就是89万元，附属设备设施等价格221万元，成交总价为310万元。原被告的房屋买卖合同签订与2010年9月15日，距离原告与原房主任淑萍办理房屋过户2010年6月25日不到三个月的时间，考虑到不足三个月时间并不存在房屋大幅度升贬值的情况，因此双方协商将房屋成交价款在合同中定为89万元，但实际按照310万元履行，这种情况在当时购房的社会环境下是普遍存在的。原告以此为由证明与被告的房屋买卖行为不真实，那么其与原房主任淑萍之间的房屋买卖行为便也是不真实的。综上所述，原告诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，贵院应当驳回原告诉请。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

陈剑秋与陈学军系姐弟关系。

2010年3月8日，任淑萍（出卖人）、陈剑秋（买受人）与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（居间人）签订《居间服务合同》，约定由陈剑秋购买坐落于北京市昌平区北街家园四区28号楼2号的房屋，房屋成交总价为310万元，买受人向居间人支付佣金54000元。后陈剑秋向北京鑫尊房地产经纪有限责任公司支付了佣金。

2010年3月8日，任淑萍（出卖人）与陈剑秋（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定陈剑秋购买坐落于北京市昌平区北街家园四区28号楼2号的房屋，房屋成交总价为310万元，其中房屋成交价格为89万元，附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款为221万元。

合同签订后，陈剑秋向任淑萍支付定金20万元。2010年3月9日，陈学军通过其名下的中国工商银行尾号为0477的银行卡向任淑萍之夫转账100万元，向任淑萍转账90万元；2010年3月9日，陈学军通过其名下的中国农业银行尾号为9312的银行卡向任淑萍转账50万元。2010年6月25日，陈学军通过其名下的中国农业银行尾号为9312的银行卡向任淑萍转账20万元；陈剑秋向任淑萍支付30万元。

庭审中，陈剑秋称陈学军所支付的购房款均为陈剑秋所支付，并提交银行流水证明其已于2009年2月分四次共计向陈学军转账1985730元；陈学军名下的中国农业银行尾号为9312的银行卡系陈剑秋以陈学军的名义开卡，该账户内的钱均为陈剑秋所有，该卡实际由陈剑秋持有。陈学军对此不予认可，并称前述转账款项系陈剑秋与陈学军二人合伙经营所得的款项，该款项自支付给陈学军后即归陈学军个人所有，与陈剑秋无关。另，陈剑秋、陈剑秋之夫韩青年曾起诉陈学军，请求确认陈学军账户内的款项归其所有，后陈剑秋与韩青年撤回了起诉。

2010年6月25日，前述房屋过户登记到陈剑秋名下，房屋所有权证书登记的房屋坐落为昌平区北街家园四区28号楼-1至3层28-2，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号。该房屋过户税费由陈剑秋支付。该房屋所有权证书由陈剑秋持有。

2010年6月25日，陈剑秋与北京罗顿物业管理有限公司签订《北街家园物业管理服务协议》，并交纳了自入住其至今的物业管理费。庭审中，双方当事人均认可该房屋系由陈剑秋之子韩冰实际居住，截至目前仍由韩冰居住。

2010年9月15日，陈剑秋（出卖人）与陈学军（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW140688），约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区北街家园四区28号楼-1层28-2，该房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币890000元，定金人民币90000元，支付日期为2010年9月14日。该合同文本共计十四条及七个附件，双方仅在合同第一条至第四条进行了明确约定，合同第五条至第十四条及七个附件均为制式条款且未对空白内容进行补充。

当日，该房屋过户登记到陈学军名下。该房屋过户税费系由陈学军通过其名下的中国农业银行尾号为9312的银行卡支付。该房屋所有权证书由陈剑秋持有。

庭审中，陈学军称其系与陈剑秋合伙自任淑萍处购买涉案房屋，二人口头协议了出资比例和房屋实际居住使用的权利，后二人又口头协议该房屋由陈学军个人购买，故于2010年9月15日将该房屋过户登记到陈学军名下，陈学军于2011年7月30日通过其名下的中国农业银行尾号为9312的银行卡以代为付款的方式将陈剑秋所支付的购房款50万元还给陈剑秋。经询问，双方当事人均认可：涉案房屋系陈剑秋之子韩冰所选定的。

本院认为：

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示，是指将能发生司法上效果的意思表示于外部的行为。意思表示之所以能够发生法律效果，并不单独在于意思或者表示，而是在于意思与表示的协力，即行为人表示要追求的民事后果与其内心真正希望出现的后果一致。从当事人订立合同时的意思表示来看，双方当事人均故意使意思表示与真实意思不符，属于通谋进行虚假的意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

本案中，陈剑秋与陈学军签订《存量房屋买卖合同》，二人在合同中仅约定了房屋坐落及成交价格，且约定的成交价格明显低于市场价格。双方并未在合同中约定价款支付时间、房屋交付事宜、违约责任等内容。在该房屋买卖合同履行过程中，双方之间亦无合理的购房款费用的支出、没有实际的房屋交付行为。陈剑秋认为双方之间并无真实的房屋买卖合同的意思表示，请求据此确认该合同无效。经询问，陈学军对房屋买卖交易细节语焉不详，其表示其系合伙与陈剑秋购买涉案房屋并暂时登记到陈剑秋名下，后在其完成该房屋购房款的全部出资后二人协商将该房屋登记到其名下。但从现有证据而言，陈剑秋自任淑萍处购买涉案房屋时，该次交易的全部细节系由陈剑秋及其家人完成，即由陈剑秋之子看房确定购买涉案房屋、陈剑秋与居间机构签订居间合同并支付居间费用、陈剑秋签订房屋买卖合同、该房屋过户登记到陈剑秋名下、陈剑秋持有该房屋所有权证书、陈剑秋之子实际居住使用涉案房屋等；虽然部分购房款系用陈学军名下银行卡支付，但并无其他证据证明二人就合伙购买涉案房屋进行过约定，陈学军主张其系购房人一节无事实及法律依据，本院不予采信。因此，陈剑秋与陈学军虽签订《存量房屋买卖合同》并完成了过户登记，但双方之间并无房屋买卖的真实交易，无法认定二人之间存在真实的房屋买卖的意思表示，故二人签订的《存量房屋买卖合同》因不符合民事法律行为构成的有效要件，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈剑秋主张要求陈学军配合将涉案房屋过户登记之自己名下，于法有据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、原告陈剑秋与被告陈学军于2010年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW140688）无效；

二、被告陈学军于本判决生效后十日内协助原告陈剑秋将位于昌平区北街家园四区28号楼-1至3层28-2的房屋过户登记至原告陈剑秋名下。

案件受理费12700元，由被告陈学军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长  刘敏

人民陪审员  赵振超

人民陪审员  曹洪生

二〇一八年九月十三日

书记员  陈美杉