上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）沪01民终5536号

上诉人（原审被告、反诉原告）：毕德子，女，1978年2月6日生，汉族，住江西省上饶市婺源县。

委托诉讼代理人：吴天扬，上海尚简律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁玉洁，男，1991年7月15日生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。

委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡（上海）律师事务所律师。

上诉人毕德子因与被上诉人翁玉洁房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人毕德子上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回翁玉洁要求归还购房定金人民币20,000元（以下币种相同）的诉讼请求。

事实和理由：双方已经签订了《房屋买卖合同》，毕德子不存在违约行为，翁玉洁单方起诉要求解除合同，构成根本违约，按照定金罚则，20,000元定金应归毕德子所有。虽然合同中关于网签时间、过户时间的约定并不明确，但毕德子在中介人员的主持下与翁玉洁积极沟通，尽量达成补充协议。双方在协商中曾经确认过户时间定于2017年7月31日之前，并在2017年4月23日到中介门店准备网签，翁玉洁当天拒绝进行网签，其后又坚持主张“实际过户时间以贷款审批通过为准”。毕德子提出如贷款审批未通过，过户时间如何确定，翁玉洁对此却没有合理解释。翁玉洁所坚持的条款表述会使过户期限始终处于不明确的状态，毕德子对此不能同意。翁玉洁存在恶意磋商行为，导致双方就过户期限未能达成补充协议，未能完成网签的过错责任在于翁玉洁。

被上诉人翁玉洁辩称，双方虽然签订了《房屋买卖合同》，但是过户期限并不明确，任何一方都不能单方确定过户期限。双方对此进行了磋商，但始终未能达成补充协议。毕德子提供的网签合同版本将过户时间单方修改为2017年7月31日之前。《房屋买卖合同》中约定过户时间在“贷款审批通过后”，这也是双方真实意思表示。因此，翁玉洁要求在补充约定中加入“实际过户时间以贷款审批通过为准”是合理的。由于双方对过户时间无法达成具体方案，导致后续义务无法履行，翁玉洁不存在违约行为，故合同解除不可归责于任何一方。一审判决正确，请求二审法院维持原判。

翁玉洁向一审法院起诉请求：1、翁玉洁与毕德子签订的《房屋买卖合同》于2017年10月12日解除；2、毕德子归还翁玉洁购房定金20,000元。毕德子同意于2017年10月12日解除合同，但主张翁玉洁应承担违约责任，不同意归还20,000元定金，并向一审法院提起反诉请求：翁玉洁支付违约金130,000元。

一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）于2010年9月7日登记于毕德子名下。

2017年4月19日，翁玉洁（乙方）、毕德子（甲方）与案外人Z公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定翁玉洁向毕德子购买涉案房屋，总房价款650,000元；乙方为表示对该房地产的购买诚意，向丙方支付意向金2,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议次日内补足定金至20,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。

同日，翁玉洁（乙方）与毕德子（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定翁玉洁向毕德子购买涉案房屋，总房价650,000元；乙方于网签合同后10个工作日自行支付或者通过居间方转付给甲方首期房价款（含定金）240,000元，于网签合同后3个工作日内向贷款银行申请贷款支付第二期房价款200,000元，交易过户前支付甲方房款210,000元；双方于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；双方于乙方贷款审批通过后向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接和权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同，甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。翁玉洁持有的合同原件中未约定具体的网签办理时间。同日，翁玉洁向毕德子支付定金2,000元。

2017年4月21日，翁玉洁向毕德子支付定金18,000元。

2017年5月11日，翁玉洁电话询问毕德子，过户时间确定为2017年7月31日前，实际过户时间以贷款审批通过为准，毕德子是否同意。毕德子回复称可以，并反问，如果贷款审批不通过怎么办。翁玉洁回复称不清楚。

一审法院认为：翁玉洁与毕德子签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。现双方均同意合同于2017年10月12日解除，一审法院对此予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。至于网签合同未签署的原因在哪一方的问题，翁玉洁表示双方对合同条款未达成一致意见，毕德子表示翁玉洁未按照《房屋买卖合同》的约定于2017年5月31日来签订网签合同。一审法院认为，毕德子所依据的网签时间条款仅在毕德子的合同上有记载，而在翁玉洁的合同上无记载，故该时间并非双方当事人的合意，对翁玉洁缺乏约束力，毕德子的意见缺乏合同依据，一审法院不予采纳。毕德子相应的反诉请求，缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。根据在案证据，双方对于签订网签合同的时间、贷款审批不通过的情形下的过户时间、交房时间均未达成一致合意，故网签合同未能签署的原因不能归责于翁玉洁与毕德子任何一方。现双方均同意合同解除，毕德子应返还翁玉洁定金20,000元，故对翁玉洁的相应诉请，一审法院予以支持。

一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，于二〇一八年三月十四日作出判决：一、翁玉洁与毕德子于2017年4月19日签订的《房屋买卖合同》于2017年10月12日解除；二、毕德子于判决生效之日起十日内返还翁玉洁定金20,000元；三、驳回毕德子的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费380元，减半收取计190元，反诉案件受理费1,450元，合计诉讼费1,640元，由毕德子负担。

二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院另查明，2017年4月23日，中介人员曾打印了一份网签合同版本，该合同版本上注明：于2017年7月31日之前过户，翁玉洁与毕德子均收到了该合同版本，但并未签署。

2017年5月6日，毕德子、翁玉洁共同到中介门店商谈网签事宜。翁玉洁提出，《房屋买卖合同》中约定是贷款审批通过后再办理过户，现在网签合同明确了7月31日这个具体日期，但是涉案房屋是商住房，办理购房贷款有难度，其贷款通过时间不能确定，网签合同上的过户期限条款应采取与《房屋买卖合同》一致的表述。中介人员则表示，网签合同版本中必须标明具体的最终过户日期，不能以文字表述代替。翁玉洁还表示：“这20万我肯定是要贷款的，如果贷不下来的话，我肯定是买不了这个房子的。”

本院又查明，2017年4月19日的《房屋买卖合同》4.4条约定：如贷款不足，乙方应于本合同约定的过户期限前，将该不足部分补足甲方。该合同第13条约定，甲乙双方一致同意严格按照本合同履行，网签合同仅为办理交易过户手续之需，若网签合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效。

本院认为，毕德子与翁玉洁于2017年4月19日签订了《房屋买卖合同》，由于翁玉洁所持有的合同原件未载明网签时间，故双方并未就具体网签时间达成合意，合同约定的首付款时间、贷款申请时间均与网签时间有关，在网签时间未定的情况下，上述期限亦均不明确。此外，《房屋买卖合同》未记载具体的过户期限。尽管合同表述存在上述缺陷，但标的房屋及转让价款均已确定，双方关于房屋买卖的合意已经成立。因此，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。本案二审的争议焦点主要在于：一、双方未能办理网签手续的原因如何认定？二、双方未能就过户期限达成补充协议的过错责任如何认定？三、翁玉洁主张解除合同关系是否构成违约？本院结合案情对上述问题分述如下：

一、关于网签合同手续未能办理的具体原因问题

根据《房屋买卖合同》约定，办理网签手续是双方后续履行的第一步，虽然合同中未记载网签时间，但是涉案房屋的网签办理并不存在客观限制，网签行为仅是过户所需的备案手续。根据双方当事人的一致陈述，签约后，双方就网签事宜进行了多次磋商。中介人员曾于2017年4月23日为双方打印出一份网签合同，毕德子对该合同版本的内容予以认可，而翁玉洁则仅对该合同版本中的过户期限提出异议。从双方之后的协商过程及诉讼中的陈述看，翁玉洁对于与网签时间相关的首付款支付时间、贷款申请时间并无特别要求，其与毕德子在网签事宜协商中的唯一争议就是过户期限条款的表述问题。所有权过户是整个房屋交易的核心，过户期限条款对涉案房屋买卖的后续履行具有实质性、决定性影响。根据《房屋买卖合同》记载，付款、交房均以过户时间作为关联节点，一旦固定过户时间，前述行为的最终期限便均能得以确定，合同漏洞便能得到充分填补。因此，双方未办理网签手续的真正原因在于未能就过户期限条款达成补充协议。

二、关于过户期限未能达成补充协议的过错责任问题

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《房屋买卖合同》将过户期限表述为“贷款审批通过后”，而贷款是否能够通过及何时通过均属于不确定的事项，故该条款的表述不能为后续履行设定准确预期，属于履行期限约定不明。根据上述法律规定，当事人可以进行协议补充。现毕德子主张系翁玉洁的过错导致补充合意未能达成，而翁玉洁主张不可归责于任何一方。对此，本院认为，合同漏洞的协议填补需要当事人本着诚实信用的原则，在遵循合同其他有关条款的基础之上，积极主动地进行合理磋商。本院根据查明的事实，就双方在补充协议磋商中的过错责任认定问题分析如下：

第一，双方签订《房屋买卖合同》的时间是2017年4月19日，合同约定第二期房款200,000元以贷款方式支付，贷款审批通过后过户。按照购房贷款的一般流程，购房人需要备齐相关资料向银行提出申请，由银行完成内部审核后再作出答复。实践中，由于各个银行贷款政策的差别，购房人可以选择不同的银行进行申请，也可能需要补充提交相应的材料，这一过程必然需要一定的期限。因此，从上述约定可以认定，毕德子应当给予翁玉洁必要的贷款准备期限。在2017年4月23日，毕德子就表示同意以中介人员提出的2017年7月31日作为过户期限，如双方当日完成网签，则翁玉洁应在3日内开始申请贷款，预留的贷款准备期限达3月有余。从当前房屋交易的一般惯例看，这一期限已经足以使购房人享有充分的贷款办理时间，显然不存在恶意挤压翁玉洁准备期限的情况。当然，在具体交易中，购房人基于自身资信、贷款金额等因素，可能希望尽量延长贷款准备期限。双方合意一致才能达成补充协议，因此，翁玉洁也有权根据自身需求提出期限要求，而并没有必然接受毕德子主张的义务。

第二，翁玉洁在磋商中主张，即使网签合同需要表述具体期限，也应当补充约定“实际过户时间以贷款审批通过为准”。由于申请贷款的次数与期限缺乏制约，如果合同条款采用这一表述，2017年7月31日就失去了作为过户节点的意义，交易可能陷入无法预期的拖延状态。翁玉洁在2017年5月6日还曾表示“这20万如果贷不下来，肯定是买不了这个房子”。由此可见，翁玉洁并不是要求将过户期限延长到某个特定时间，而是要求将贷款审批通过作为继续交易的条件。对此，本院注意到，《房屋买卖合同》4.4条约定：如贷款不足，乙方应于本合同约定的过户期限前，将该不足部分补足甲方。从合同条款之间的逻辑关系看，4.4条确立了买方在贷款不足情况下继续承担付款义务的基础原则，而过户期限条款是针对履行时间的问题。因此，结合这两个条款的含义，应当认定办理贷款是翁玉洁履行第二期200,000元付款义务的优先方式，但贷款不成的风险应由其自行承担，其无权以贷款不成为由拒绝履行付款义务，双方对过户期限的补充磋商均应当建立在这一基础原则之上。翁玉洁坚持主张以贷款审批通过作为实际过户条件，试图拖延、规避贷款不成情况下的付款义务，其行为实质是拒绝对过户期限进行补充明确。毕德子对其主张予以拒绝，是为了避免后续交易陷入缺乏制约的拖延，具有正当理由。

结合上述分析，本院认定，在补充磋商中，毕德子主张的过户期限给予了翁玉洁必要的准备时间，符合房屋交易的正常惯例；而翁玉洁的主张属于故意保留合同漏洞，违反诚信磋商义务，应对过户期限条款未达成补充协议承担全部过错责任。

三、关于翁玉洁主张解除合同关系是否构成违约的问题

《合同法》第六十二条第（四）项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据上述法律规定，在合同漏洞无法通过补充协议填补的情况下，仍然需要遵循相应规则，合理确定履行期限，合同双方并不因此当然享有任意解除权。翁玉洁主张因履行期限条款不明而解除双方签订的《房屋买卖合同》，根据本院查明的事实，未能办理网签的原因在于过户期限条款未能明确，而导致过户期限条款的补充协议未能达成的过错责任在于翁玉洁。在此前提下，翁玉洁不享有行使解除权的合法依据，其在本案中诉请解约的行为，应认定为以明确的意思表示拒绝履行合同义务，已经构成根本违约。一审法院认定合同未能继续履行不能归责于任何一方，系属不当，本院予以纠正。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，翁玉洁向毕德子交付了20,000元定金，根据双方的明确约定，该笔定金系用于担保《房屋买卖合同》履行，属于履约定金。翁玉洁违反诚信磋商义务，导致合同未能继续履行，又明确表示拒绝履行后续合同义务，故毕德子同意解除合同并主张由翁玉洁按照定金罚则承担责任，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持，并认定20,000元定金归毕德子所有；翁玉洁主张返还20,000元定金，无事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人毕德子的上诉请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13901号民事判决第一、三项；

二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13901号民事判决第二项；

三、驳回翁玉洁要求毕德子归还购房定金人民币20,000元的诉讼请求。

一审本诉案件受理费人民币380元，减半收取计190元，反诉案件受理费人民币1,450元，共计1,640元，由毕德子负担1,450元，翁玉洁负担190元。

二审案件受理费人民币300元，由翁玉洁负担。

本判决为终审判决。

审判长  王剑平

审判员  敖颖婕

审判员  李兴

二〇一八年六月八日

书记员  曹靖