苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终4247号

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：向先福,男,1968年12月20出生,汉族,住昆山市。

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：汤善姐,女,1970年2月5日出生，汉族,住昆山市。

两上诉人共同委托诉讼代理人：陈秀凤。

被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：昆山华夏房地产有限公司，住所地昆山市千灯镇大唐村。

法定代表人：苏立群,该公司总经理。

委托诉讼代理人：江航标。

委托诉讼代理人：张鑫雨。

上诉人向先福、汤善姐因与被上诉人昆山华夏房地产有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初14124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

向先福、汤善姐上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实和理由：一、华夏公司交付涉案房屋的楼梯踏板宽度及立板和二楼窗户均不符合国家标准或行业标准，楼梯存在严重的安全隐患，一审中上诉人提出楼梯及窗户的工程鉴定且要求华夏公司提交设计图纸，一审法院却未同意上诉人的鉴定申请有所不当。据此，华夏公司应当赔偿上诉人楼梯及二楼窗户重建费用23400元。二、逾期交房违约金是由于华夏公司的原因而产生的，如华夏公司按期交房则上诉人就不会产生租金损失，故逾期交房违约金和租金损失并不冲突。三、上诉人未能按时支付房款是由于华夏公司的原因导致上诉人未能办理银行贷款，故一审判决上诉人支付华夏公司逾期违约金39558元错误。

华夏公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。

向先福、汤善姐向一审法院起诉请求：1、判令华夏公司支付23400元损失（该损失计算依据为楼梯以及二楼窗户拆除重建费用）、协助向先福、汤善姐办理房屋过户手续；2、判令华夏公司支付违约金169476.3元（以1323000元为基数，按照每日万分之三，自2015年7月1日起至2016年8月31日止，合计427天）并赔偿租金损失85000元；3、本案的诉讼费由华夏公司承担。

华夏公司向一审法院反诉请求：1、判令向先福、汤善姐支付华夏公司逾期付款违约金39756元（以160000元为基数，按照每日万分之三的利率，自2014年8月26日起计算至2014年12月1日止；以500000元为基数，按照每日万分之三的利率，自2014年8月26日起计算至2015年4月17日止）；2、判令向先福、汤善姐承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年6月25日，向先福、汤善姐与华夏公司签订商品房购销合同（编号为2014021135）一份，约定向先福、汤善姐向华夏公司购买位于昆山市××灯镇××北侧××（××）号房屋，房屋的用途为商业营业用房，建筑面积为81.26平方米，总价为1323000元；付款方式为合同签订时支付663000元，于2014年8月25日前一次性支付660000元；买受人逾期付款超过30日，合同继续履行的，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2015年6月30日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

合同签订后，向先福、汤善姐依约支付华夏公司第一笔购房款663000元，于2014年12月1日支付华夏公司购房款160000元，于2015年4月17日支付华夏公司购房款500000元。2016年8月31日华夏公司向向先福、汤善姐开具了金额为1323000元的江苏省增值税普通发票。华夏公司于2016年8月31日将涉案房屋交付向先福、汤善姐，由向先福、汤善姐占有使用至今。2016年9月3日，向先福、汤善姐与案外人黄梦佳就涉案房屋签订租房合同一份，约定向先福、汤善姐将涉案房屋出租给黄梦佳，租赁期限为自2016年9月18日起至2017年9月17日止；租金为一年70000元。

一审法院另查明，2016年7月28日，涉案房屋取得昆山市商品房交付使用备案证书。向先福、汤善姐系夫妻关系。涉案房屋权属登记证书未办理至向先福、汤善姐名下，向先福、汤善姐尚未缴纳相关税费。一审庭审中，向先福、汤善姐称其对涉案房屋楼梯的三阶台阶进行了改造，其余未动。向先福、汤善姐向一审法院申请对涉案房屋楼梯及二楼窗户是否符合国家标准或行业标准进行鉴定，华夏公司不同意进行鉴定。

以上事实，由向先福、汤善姐提供的昆山市商品房购销合同、江苏增值税普通发票、房屋租赁合同、公证书、光盘、楼梯及窗户拆除重建费用明细、华夏公司提供的收楼及产权办理通知书、照片、单位工程竣工验收证明书及当事人在一审庭审中的陈述等证据予以证实。

一审法院认为：双方当事人就涉案房屋买卖达成一致意思表示，双方签订的商品房购销合同依法成立有效。向先福、汤善姐已经支付全部购房款1323000元，华夏公司理应依约于2015年6月30日前，将取得昆山市住建局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付向先福、汤善姐，华夏公司实际于2016年7月28日取得涉案房屋的交付备案证书，故房屋实际于2016年7月28日才具备交付条件。因华夏公司取得涉案房屋交付备案证书逾期超过30日，依约应承担支付违约金的违约责任。虽然华夏公司通知向先福、汤善姐于2016年8月12日至31日办理涉案房屋的收楼手续，但向先福、汤善姐实际占有使用房屋的日期为2016年8月31日，故华夏公司应于2016年11月30日前协助向先福、汤善姐办理涉案房屋产权登记手续。对于逾期交房违约金的计算标准，华夏公司主张为以1323000元为基数，按照每日万分之三计算，自2015年7月1日起计算至2016年8月31日止，一审法院予以支持，故一审法院确认华夏公司应支付向先福、汤善姐逾期交房违约金169476.3元（1323000元×0.3‰×427天）。因违约金具有损失补偿功能，一审法院已支持向先福、汤善姐关于逾期交房违约金的诉讼请求，向先福、汤善姐向华夏公司主张租金损失85000元属于重复计算，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。

因华夏公司已举证证明涉案房屋已经相关部门验收合格并取得交付备案证书，且向先福、汤善姐对涉案楼梯进行了改建，华夏公司不同意进行鉴定，故向先福、汤善姐要求对二楼窗户及楼梯进行鉴定的申请，一审法院不予支持。向先福、汤善姐要求华夏公司赔偿楼梯与二楼窗户重建费用23400元，该损失金额系向先福、汤善姐的单方主张，华夏公司不予认可，且向先福、汤善姐并无充分证据证明涉案房屋楼梯及窗户不符合合同约定标准，故对向先福、汤善姐的该项诉讼请求，一审法院不予支持。

因双方约定向先福、汤善姐于合同签订时支付663000元，于2014年8月25日前一次性支付660000元，向先福、汤善姐实际付款时间为签订时支付663000元，于2014年12月1日支付华夏公司购房款160000元，于2015年4月17日支付华夏公司购房款500000元，故华夏公司要求向先福、汤善姐支付逾期付款违约金，一审法院予以支持。对于逾期付款违约金，华夏公司主张以160000元为基数，按照每日万分之三的利率，自2014年8月26日起计算至2014年12月1日止；以500000元为基数，按照每日万分之三的利率，自2014年8月26日起计算至2015年4月17日止，一审法院确认逾期付款违约金为以160000元为基数，按照每日万分之三的利率，自2014年8月26日起计算至2014年11月30日止；以500000元为基数，按照每日万分之三的利率，自2014年8月26日起计算至2015年4月16日止，向先福、汤善姐应支付华夏公司逾期付款违约金39558元（160000元×0.3‰×96天+500000元×0.3‰×233天）。向先福、汤善姐辩称双方约定上述660000元应以贷款方式支付，且系华夏公司原因致使其未能办理银行贷款，因双方书面合同未约定该项内容，且华夏公司对此不予认可，向先福、汤善姐未能充分举证证明其所述事项，故对该项抗辩意见，一审法院不予采信。

综上，向先福、汤善姐要求华夏公司继续履行合同，协助向先福、汤善姐办理涉案房屋的过户手续，一审法院予以支持；向先福、汤善姐要求华夏公司支付逾期交付房屋的违约金，一审法院予以支持，确认逾期交付房屋的违约金为169476.3元；华夏公司要求向先福、汤善姐支付逾期付款违约金的反诉请求，一审法院予以支持，确认逾期付款违约金为39558元。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、昆山华夏房地产有限公司于判决生效之日起十日内协助向先福、汤善姐办理位于昆山市××灯镇××北侧××（××）号房屋的产权过户登记手续；二、昆山华夏房地产有限公司支付向先福、汤善姐逾期交房违约金169476.3元；三、向先福、汤善姐支付昆山华夏房地产有限公司逾期付款违约金39558元；四、驳回向先福、汤善姐的其他诉讼请求。上述二、三项相抵，昆山华夏房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付向先福、汤善姐129918.3元。案件受理费5118元，由向先福、汤善姐负担1925元，由昆山华夏房地产有限公司负担3193元。反诉案件受理费794元，减半收取397元，由向先福、汤善姐负担。

二审中，双方当事人均无提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，向先福、汤善姐与华夏公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。向先福、汤善姐上诉认为华夏公司应当赔偿其楼梯及二楼窗户重建费用23400元，对此本院认为，涉案房屋已经验收合格并取得了昆山市商品房交付使用备案证书，向先福、汤善姐在一审中也陈述其对涉案房屋楼梯的三阶台阶进行了改造，故一审法院驳回向先福、汤善姐关于对涉案房屋二楼窗户及楼梯的鉴定申请及前述重建费用的主张并无不当。因华夏公司逾期交房导致向先福、汤善姐产生的租金损失与向先福、汤善姐在一审中主张的逾期交房违约金存在重复计算，一审法院驳回向先福、汤善姐有关租金损失的诉请正确。现向先福、汤善姐并无证据证实双方约定通过银行贷款方式支付涉案房屋价款，故向先福、汤善姐上诉认为因华夏公司原因导致其未能办理银行按揭贷款并及时支付购房款，本院不予采信。

综上所述，向先福、汤善姐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5515元，由向先福、汤善姐负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨恩乾

代理审判员  黄源榕

代理审判员  柳璐

二〇一七年六月九日

书记员  袁丽媛