苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终1952号

上诉人（原审被告）：李美仙。

上诉人（原审被告）：冯笛虎。

委托诉讼代理人：李美仙。

被上诉人（原审原告）：肖星。

委托诉讼代理人：周巍健。

委托诉讼代理人：王金林。

被上诉人（原审原告）：祁敏杰。

委托诉讼代理人：周巍健。

委托诉讼代理人：王金林。

上诉人李美仙、冯笛虎因与被上诉人肖星、祁敏杰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李美仙、冯笛虎上诉请求：撤销原判，改判驳回肖星、祁敏杰的诉讼请求；诉讼费由肖星、祁敏杰负担。事实和理由：李美仙、冯笛虎是退休职工，儿子冯树律是残疾人，给周边邻居生活造成影响，李美仙、冯笛虎准备将涉案房屋出售，另行购买一楼房屋，因房屋买卖过程中房价大幅上涨，出售涉案房屋价款已无法购买其他房屋。如继续履行合同，将损害李美仙、冯笛虎及儿子合法权益，不能满足其日常生活的居住要求。依据《合同法》第一条，李美仙、冯笛虎有权解除涉案房屋买卖合同。希望肖星、祁敏在了解其家庭情况后，改变诉讼请求。

肖星、祁敏杰辩称，双方签订买卖合同后，肖星、祁敏杰已经按约履行了全部义务，李美仙、冯笛虎认为因家庭因素和市场因素造成其不能履行合同，但这两个因素都不是法定事由，李美仙、冯笛虎构成违约。肖星、祁敏杰对李美仙、冯笛虎的家庭情况表示理解，但既然双方签订了合同，李美仙、冯笛虎也收取了房款，就应按合同义务履行。请求驳回上诉，维持原判。

肖星、祁敏杰向一审法院起诉请求：李美仙、冯笛虎继续履行《房屋买卖合同》和《苏州市存量房买卖合同》，协助肖星、祁敏杰办理苏州市姑苏区宏葑新村13幢204室房屋的过户手续并交付房屋，李美仙、冯笛虎向肖星、祁敏杰支付逾期履行违约金（每日按照房屋总价的万分之五，自2016年3月14日计算至实际办理过户之日止）。

一审法院认定事实：2015年11月28日，肖星（乙方）与李美仙（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其所有的本市姑苏区宏葑新村13幢204室房屋（建筑面积63.2平方米）出售给乙方，实际成交价为782000元。合同约定乙方在合同签订当天支付定金5万元，双方在2016年2月26日前办理资金托管手续，托管资金为720000元，其中乙方商业贷款500000元，余款12000元在甲方交房时付清。合同第五条第5项约定如任一方无法按照约定日期履行，每延期一日违约方须向另一方支付房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。双方还约定房屋过户时发生的个税由甲乙双方各承担一半。该合同落款处由肖星、祁敏杰及李美仙、冯笛虎共同签字。合同签订当日，肖星支付定金50000元。

2016年2月24日，肖星、祁敏杰与李美仙、冯笛虎签订《苏州市存量房买卖合同》，该合同约定房屋价款为720000元。合同第十条约定，双方自肖星方付清房款之日起10日内办理房屋权属转移登记手续，逾期超过10日且属于被告责任的，肖星方有权退房，如果不退房，则李美仙、冯笛虎应按日计算向肖星方支付该合同约定的房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。

2016年2月26日，肖星、祁敏杰与李美仙、冯笛虎签订《苏州市存量房交易资金托管协议》，约定上述《苏州市存量房买卖合同》约定的购房款720000元委托苏州市房产交易登记管理中心管理，待房屋过户手续全部办结后，由该中心负责双方的所有权证移交和资金交割手续。合同签订当日，肖星方向苏州房产交易登记管理中心资金托管账户汇入220000元购房款。

2016年3月3日，肖星、祁敏杰通过中国工商银行贷款500000元，并由中国工商银行苏州道前支行将该笔款项汇入苏州市房产交易登记管理中心资金托管账户。一审审理中，肖星、祁敏杰于2016年6月24日将购房尾款12000元汇入法院履行款账户，并表示愿意负担房屋权属转移登记过程中的全部税费。

2016年3月18日，肖星、祁敏杰委托江苏钟山明镜（苏州）律师事务所纪慧律师向李美仙、冯笛虎发出律师函，告知李美仙、冯笛虎，肖星方已经支付了《苏州市存量房买卖合同》约定的720000元购房款，催促李美仙、冯笛虎在收到律师函后两日内协助肖星、祁敏杰办理过户手续。

2016年3月21日，李美仙回函称已经收到上述律师函，但是因为诸多原因导致其无法继续履行售房合同，解除合同后的相关赔偿事宜另行协商。

一审另查明，李美仙、冯笛虎系夫妻关系，涉案房屋登记在李美仙一人名下，但系夫妻共同财产。

一审再查明，肖星、祁敏杰已自2016年4月3日起向中国工商银行苏州道前支行偿还上述房屋购房贷款。

一审审理中，法院依肖星、祁敏杰申请，依法查封了涉案房屋，查封期限自2016年6月21日起至2019年6月20日止。

以上事实，由肖星、祁敏杰提交的《房屋买卖（居间）合同》、收条、《苏州市存量房买卖合同》、《苏州市区存量房交易资金托管协议》、二手房交易托管资金专用缴款单、中国工商银行个人借款凭证、律师函及邮寄凭证、房屋所有权证、国有土地使用证，被告提交的回复函及邮寄凭证，以及当事人庭审陈述在案证实。

一审法院认为，肖星、祁敏杰与李美仙、冯笛虎签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务，不得随意变更或者解除合同。

根据苏州市存量房交易流程，买卖双方需签订正式的存量房买卖合同书并在房产交易登记管理部门进行备案，嗣后再凭备案的合同书办理资金托管及后续房屋权属转移登记手续，因此签订《苏州市存量房买卖合同》是履行《房屋买卖（居间）合同》的必然程序，其实质还是履行原《房屋买卖（居间）合同》，除非没有约定，双方间具体权利义务的确定仍应以《房屋买卖（居间）合同》为准。然而，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》未对房屋权属转移登记时间进行明确约定，在《苏州市存量房买卖合同》中约定了肖星、祁敏杰付清房款后10日内办理房屋权属转移登记手续，法院认为在《房屋买卖（居间）合同》未予约定的情况下，理应以《苏州市存量房买卖合同》为准。肖星、祁敏杰已于合同签订当日支付了50000元定金、分别于2016年2月26日、3月3日支付了托管资金720000元，依据《苏州市存量房买卖合同》约定，李美仙、冯笛虎本应于2016年3月13日前协助办理涉案房屋权属转移登记手续，但李美仙、冯笛虎以其换房后无力再行购买其他房屋为由，明确表示不再继续履行上述合同，已构成违约。

肖星、祁敏杰现起诉要求李美仙、冯笛虎继续履行，协助办理涉案房屋产权转移登记至肖星、祁敏杰名下的手续并交付房屋，符合法律规定，且肖星、祁敏杰已于2016年6月24日将购房尾款支付至法院履行款账户，并已明确办理房屋权属转移登记过程中的相关税费由其负担，继续履行合同具有现实可能性，故法院对肖星、祁敏杰该诉讼请求予以支持。在李美仙、冯笛虎协助办理涉案房屋产权转移登记手续后，可以自行至苏州市房产交易登记管理中心办理720000元托管资金的交割手续；在交付房屋后，可至法院领取购房尾款12000元。

李美仙、冯笛虎未能依约履行，除应按约继续履行外，肖星、祁敏杰作为守约方有权要求其支付迟延履行违约金，肖星、祁敏杰主张李美仙、冯笛虎应根据《房屋买卖（居间）合同》第五条第5项的约定按日承担房屋实际成交价万分之五的违约金，然而该约定适用于李美仙、冯笛虎未能按照该合同约定时间履行义务的情形，合同并未明确约定过户时间，故该违约金的约定并不适用于本案。法院认为，可适用双方签订的《苏州市存量房买卖合同》中关于逾期办理权属转移登记的违约金的约定，自肖星、祁敏杰付清房款之日即2016年6月24日起按日承担购房款万分之一的违约金（自2016年6月24日起计算至房屋权属实际转移之日止）。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、李美仙、冯笛虎于判决生效之日起10日内协助肖星、祁敏杰办理苏州市姑苏区宏葑新村13幢204室房屋的权属转移登记手续（相关税费由原告肖星、祁敏杰负担）并向肖星、祁敏杰实际交付该房屋。二、李美仙、冯笛虎于判决生效之日起10日内向肖星、祁敏杰支付逾期履行违约金（以782000元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年6月24日起计算至房屋权属转移登记完成之日止）。案件受理费11620元，财产保全费4430元，合计16050元，由李美仙、冯笛虎共同负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

二审中，肖星、祁敏杰陈述，涉案房屋已经办理网签。李美仙陈述“2月26日中介打电话给冯笛虎去房管局，我们老早就到了，他们是过了半个多小时才到的，当时我根本不知道去干嘛，中介就说让我们去签了几个名。我现在才知道那个叫网签，柜台上字是我们夫妻自己签的”。

二审中，李美仙陈述：“万科美好广场那边有一个售楼点，当时说是17000元一个平方，地点在东方大道，是万科的楼盘，是期房。但是后来我亲戚告诉我涨到3万元一个平方，我就买不起了”。

本院认为，肖星、祁敏杰与李美仙、冯笛虎签订《房屋买卖（居间）合同》，约定李美仙、冯笛虎将涉案房屋以782000元卖于肖星、祁敏杰，双方房屋买卖合同关系成立且合法有效，双方均应按约履行。肖星、祁敏杰于2015年11月28日支付定金5万、2016年2月26日将22万汇入资金托管账户、2016年3月3日贷款50万汇入资金托管账户、2016年6月24日支付余款12000元至一审法院账户，肖星、祁敏杰已按约支付房款并提前将尾款提存至法院账户，且自愿承担房屋权属转移登记过程中的全部税费，李美仙、冯笛虎亦应按约履行协助过户及交房的合同义务。李美仙、冯笛虎上诉认为其在出售涉案房屋过程中房价大幅上涨导致其未能购买其他房屋故不愿意继续履行合同并单方面提出解除合同，不符合合同约定及法律规定的解除条件，该上诉理由无法律依据，不能成立。

综上，上诉人李美仙、冯笛虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11620元，已由上诉人李美仙、冯笛虎预交，本院予以退还。

本判决为终审判决。

审判长  王稚群

代理审判员  沈军芳

代理审判员  郭锐

二〇一七年六月十二日

书记员  陈莉