苏州市中级人民法院

民事判决书

（2015）苏中民终字第03590号

上诉人（原审原告）邝文华。

被上诉人（原审被告）昆山源翔置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道231弄8号楼2301室。

法定代表人费军，该公司总经理。

委托代理人包丽斯，该公司员工。

上诉人邝文华因与被上诉人昆山源翔置业有限公司（以下简称源翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第00035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：邝文华（乙方）与源翔公司（甲方）于2014年10月6日签订《绿地滨江雅苑定购协议》，约定由邝文华购买源翔公司开发的位于昆山市花桥镇绿地滨江雅苑5号（5#）2单元2005室精装修房屋，房屋总价为913660元，面积为89.680平方米，定金为10000元。该协议中第1条约定，甲乙双方在签订本定购协议前，甲方已向乙方明示了本项目销售使用的《昆山市商品房购销合同》样本（售楼现场公示）；第4条约定：乙方应于本协议签订之日起3日内携本定购协议、乙方身份证、定金收据（乙方为单位的，还需携带公司营业执照复印件、法定代表人授权委托书、法定代表人身份证（复印件）及委托代理人身份证（复印件）及签约应付款人民币X元和甲方代收款（产证代办费200元）至售楼处签订购房合同（购房合同以第1条所述《昆山市商品房购销合同》为准，采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料）；逾期未签即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置。乙方已充分了解并确认无异议。该协议第8条还约定：甲乙双方之间的权利义务以书面约定为准。任何人以口头形式就该房屋及相关设施所作的允诺、同意或说明等，对双方均无约束力。该协议第11条载明：本人对特别约定1中所指的法律规定及合同文本已充分了解并确认无异议，该款约定处有邝文华的签名确认，在该定购协议乙方签章处也有邝文华的签名。同日邝文华支付定金10000元给源翔公司，源翔公司出具收据予以确认。

原审另查明，源翔公司向邝文华出示房屋建筑结构、装修及设备标准以及客户告知书，邝文华对此签名确认。但邝文华表示对涉案房屋的装修标准提出异议，认为应当专门签订相关协议补充说明精装修的标准。2014年10月18日，邝文华还与源翔公司签订《购房登记表》，购房登记表中明确载明购买房屋的相关面积、总价、付款方式等。

原审再查明，2014年10月23日，源翔公司向邝文华以挂号信形式发出《签约催告函》，载明请邝文华于收到该函三个工作日内前往签约，否则将不予退还定金，原定购协议终止。2014年10月13日、10月27日源翔公司置业顾问曾发送短信给邝文华，载明邝文华未依约前来办理相关手续，按照定单约定，该房源将不予保留正式对外销售，定金不予退还。嗣后双方并未就涉案房屋签订正式的房屋买卖协议，原审庭审中，邝文华与源翔公司均表示不愿意继续履行该定购协议。

上述事实，由定购协议书、告知书、购房登记表、收据、样本合同、《签约催告函》及快递单、录音资料及当事人陈述等予以证实，原审法院予以确认。

原审原告邝文华的诉讼请求为：1、判令源翔公司双倍返还邝文华购房定金共计20000元，并自2014年11月12日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际退还定金之日止；2、本案诉讼费用由源翔公司承担。

原审法院认为：邝文华与源翔公司于2014年10月6日签订的《绿地滨江雅苑定购协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，应受法律保护。该协议于2014年10月6日签订，协议中约定邝文华三日内前往签订购房合同，但邝文华并未于10月9日前往。后邝文华虽于2014年10月18日签署了购房登记表，但源翔公司于2014年10月23日向邝文华发出《签约催告函》，催告其三日内签订购房合同。经源翔公司二次短信通知以及签约催告函的书面通知，邝文华仍以要求详细明确该涉案精装修房装修标准及变更交房时间等具体内容为由要求更改书面合同文本，并且着重表示要求将源翔公司的宣传单页作为合同附件附加于合同。鉴于《绿地滨江雅苑定购协议》中明确约定甲乙双方在签订本协议前甲方（源翔公司）已向乙方（邝文华）明示了本项目销售使用的《昆山市商品房购销合同》样本（售楼现场公示）；乙方已充分了解并确认无异议。且该协议第11条载明“本人对特别约定1中所指的法律规定及合同文本已充分了解并确认无异议”，确认人处也有邝文华本人签名确认。原审法院认为邝文华对合同文本已充分了解且无异议，双方至今未能签订正式房屋买卖合同的责任在于邝文华。故对邝文华的诉请，原审法院不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决驳回邝文华的全部诉讼请求。案件受理费50元，由邝文华负担。

上诉人邝文华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案定购协议属格式条款，源翔公司并未向上诉人作出特别明示。按照定购协议约定，上诉人必须在一定期限内签订购房合同，否则需承担违约责任，该定购协议事实上等同于购房协议。在签订定购协议后，上诉人要求明示房屋装修的具体标准，就合同细节进行谈判，但遭到源翔公司无理拒绝。且源翔公司先后出示多份购房合同文本，明显属于欺诈，故涉案定购协议应认定为无效。二、定购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，事后如果当事人在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因。在此情况下，预约合同应当解除，已付定金源翔公司应当返还上诉人。在定购协议签订后，上诉人要求就涉案房屋装修标准等合同细节进行磋商，是上诉人应有权利。源翔公司违反约定，置上诉人利益于不顾，拒绝继续磋商，应承担相应违约责任，并向上诉人双倍返还定金。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判源翔公司双倍返还上诉人购房定金20000元。

被上诉人源翔公司答辩称：上诉人恶意违约，源翔公司有权没收定金。上诉人的上诉主张缺乏基本的事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，邝文华与源翔公司于2014年10月6日签订的《绿地滨江雅苑定购协议》系双方真实意思表示。就协议本身而言，其内容并未加重邝文华的民事责任、排除邝文华的主要权利，也未免除源翔公司的自身责任。且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述定购协议应属合法有效。双方当事人均应按照协议约定，履行各自的义务。

在源翔公司提供的购房合同文本中，源翔公司就房屋交付日期、逾期交房的违约责任、装饰设备标准、产权登记等事宜均予以明确载明。在签订定购协议时，另就房屋装饰、装修标准问题，邝文华在源翔公司提供的《房屋建筑结构、装修及设备标准》中签字予以确认。且源翔公司在购房合同文本附件中也就房屋装饰、设备标准作出约定，并明确精装修工程属源翔公司附赠项目，购房客户无需另行支付装修费用。根据涉案定购协议特别约定第1条、第11条之约定，在定购协议签订前，源翔公司已向邝文华明示了绿地滨江雅苑销售使用的《昆山市商品房购销合同》样本（售楼现场公示）。邝文华亦签字确认对合同文本等内容已作充分了解，不持异议。但邝文华未能按照协议约定，于2014年10月9日前至绿地滨江雅苑售楼处与源翔公司签订《昆山市商品房购销合同》。2014年10月18日，邝文华与源翔公司又另行签订《购房登记表》，进一步明确邝文华所购房屋的面积、房款总价及付款方式等。后经源翔公司于2014年10月23日书面催告，邝文华仍未能与源翔公司就涉案房屋签订购房合同，构成违约。据此，源翔公司依据定购协议约定及相关书面催告函，不予退还邝文华支付的立约定金10000元并无不当。邝文华认为其有权利与源翔公司就房屋装饰装修、交房期限等合同内容再行磋商，源翔公司拒绝磋商导致双方未签订购房合同，故源翔公司应承担相应违约责任的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。

邝文华另上诉主张，双方在签订定购协议前源翔公司先后出示的购房合同文本不同，显属欺诈。但邝文华就其前述主张，并未提供相应证据予以佐证。若源翔公司在定购协议签订前向邝文华确实出示过多份购房合同文本，邝文华作为大宗房产买受人，也应尽到谨慎注意义务，要求源翔公司明确正式的购房合同文本，而后再与源翔公司签订定购协议。故邝文华作为正常的民事行为能力人，其前述上诉主张明显不合常理，本院不予采信。

综上所述，上诉人邝文华的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人邝文华负担。

本判决为终审判决。

审判长  曾雪蓉

审判员  周军

代理审判员  沈军芳

二〇一六年一月十二日

书记员  闻艺