苏州市中级人民法院

民事判决书

（2015）苏中民终字第05913号

上诉人（原审原告）魏进。

被上诉人（原审被告）陈静。

上诉人魏进因与被上诉人陈静房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第644号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2015年3月27日，魏进（乙方）与陈静（甲方）签订《房屋买卖定金协议》一份，约定甲方自愿将坐落于苏州吴中经济开发区阳光水韵3幢601室的房屋出售给乙方，房屋面积86.74平方米，房产证号00××87，土地证号06011641，成交价870000元。协议第三条约定，乙方于2015年3月27日向甲方支付购房定金人民币壹万元整，定金最终冲抵房款。第五条约定，甲方向乙方交付房屋的时间为交易完成后15天。第六条约定，甲乙双方约定本定金协议生效后20日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。第十五条特别约定，甲方承诺此房屋满五年唯一，且承诺交易完成之前迁出户口，中介费在房产证下来后支付，尾款交房时乙方给甲方。苏州市吴中区长桥友佳房产信息咨询服务部作为中介方在协议上盖章，具体经办人邵某签字确认。同日，魏进即向陈静支付定金10000元。

协议签订后，双方就户口迁出时间节点问题发生分歧，并通过中介或直接进行多次协商沟通，魏进始终坚持陈静在订立网上存量房买卖协议（即“网签”）之前将户口从涉案房屋内迁出，但陈静则表示无法在网签之前迁出，至协议约定网签期限届满，双方未能签订网上存量房买卖协议。2015年4月15日，魏进向陈静发出返还定金通知，因陈静未按期迁出户口，要求陈静返还定金10000元。陈静收到该通知后，于2015年4月17日向魏进发出没收定金通知，因魏进以未在网签之前将户口迁出为由拒绝履行协议，现签约期限已到期，定金一万元予以没收。后双方继续协商无果，魏进起诉至原审法院。

审理中，陈静同意解除《房屋买卖定金协议》，双方一致确定该协议于2015年4月17日正式解除。

以上事实，有魏进提供的房屋买卖定金协议、收据、返还定金通知、没收定金通知，陈静提供的房屋买卖定金协议及庭审笔录等证据予以证实。

原审原告魏进的诉讼请求为：请求判令解除双方签订的房屋买卖定金协议，陈静返还定金10000元。

本案的争议焦点是《房屋买卖定金协议》解除的过错在于魏进还是陈静。

魏进认为，其在签协议之前和当场都告知陈静，要求在付首付之前即网签并办理资金托管之前必须转出户口，陈静当时表示可以在网签之前迁出户口，但签订协议之后，陈静打电话告知网签之前不一定能转出，其要求陈静明确时间，但陈静无法明确，因为陈静实际上没有在约定网签之日前将户口迁出，其就没有网签。为证明自己的意见，魏进向原审法院提交了其与陈静、房屋中介工作人员邵某之间的电话录音。

陈静对魏进提交的录音无异议，但认为该录音不完整，当时其并没有答应魏进在网签之前迁出户口，订立合同时中介提出交易完成之前迁出，双方都同意，因此在协议上如此约定，后来魏进一直强调网签之前不迁户口就不来网签，其就和中介想办法能够满足魏进的要求，通过找关系可以迁出，要花费5000元，当时中介愿意承担，但需要一方垫付，其和魏进都不愿意垫付，就没有谈成。到了网签的时候，魏进未到场。事实上，根据苏州市户籍政策，只有在交易完成后，拿到无房证明，户口才能迁出，魏进的要求不符合正常交易流程，实际也无法迁出。

为证明自己的意见，陈静向原审法院提交了其与魏进、中介邵某沟通的录音，并申请证人邵某出庭作证。邵某到庭陈述，其在有佳房产信息咨询服务部工作，具体负责促成双方的房屋买卖交易。双方签协议之前说过户口问题，签合同时约定的是交易完成之前，交易完成是指所有交易手续结束包括到最后交房，双方确认后才签署的，后来双方一直在户口迁移问题上沟通，魏进始终要求在网签之前将户口迁出，之后也想了一些办法，但被否决了，陈静多次通知其叫魏进签合同，但魏进就没有在约定的时间内来签。按照一般的交易流程，陈静的房屋是在苏州满五年的唯一一套住房，按规定只有在房产证办完之后才能迁出户口。经质证，魏进对陈静录音的真实性没有异议，对于证人证言未置可否，认为因陈静无法明确具体迁出户口的时间，其才要求退还定金。

经原审法院询问，对于协议第十五条“交易完成”的理解，魏进认为是指在网签和付首付之前；陈静认为是指其收到房款87万，将房屋交付给魏进。

原审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照一般通常之理解，交易完成应当是指房屋买卖双方订立买卖协议后履行各自的主要义务，即买方支付价款，卖方转移所有权给买方（协助办理产权过户登记手续、交付房屋），而并非如魏进所称指订立网上存量房买卖协议之时。根据《房屋买卖定金协议》的约定，陈静只要在交易完成之前迁出户口就不视为违约，但魏进在协议生效后要求陈静在网签之前迁出户口，属于变更合同的约定，陈静有权拒绝，因为魏进的原因导致双方未能在协议生效后20日内即2015年4月16日之前签订网上存量房买卖协议并办理资金托管手续，过错在于魏进。现双方于庭审中一致同意《房屋买卖定金协议》于2015年4月17日解除，原审法院予以确认。依据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故原审法院对于魏进要求返还定金10000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、魏进与陈静于2015年3月27日签订的《房屋买卖定金协议》于2015年4月17日解除。二、驳回魏进要求返还定金10000元的诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由魏进负担。

上诉人魏进不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。双方对《房屋买卖定金协议》中“交易完成之前迁出户口”的解释不同而产生纠纷，因此造成正式购房合同无法签订，上诉人才诉至法院。本协议中交易完成就是指网签，在定金协议约定的期限内上诉人多次申明，应按照协议在交易完成之前即网签之前迁出户口，如在网签之前户口没有迁出，上诉人是不会网签的。但网签之前被上诉人的户口并没有迁出，被上诉人显然是有过错的。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第四条中“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定。上诉人真心诚意买房，但由于双方对补充协议中“交易完成之前”达不成共识而造成房屋买卖不能进行下去，被上诉人却恶意扣留上诉人的押金。请求二审法院查明事实后予以改判或发回重审。

被上诉人陈静答辩称，双方签订的《房屋买卖定金协议》中有两处出现“交易完成”，第十五条约定交易完成前迁出户口，第五条约定甲方向乙方交付房屋时间为交易完成后15天。如果交易完成是指网签，意味着上诉人还没有办理资金托管、贷款、过户、银行放款，被上诉人就要准备交房了，这显然不合情理。中介方已多次向上诉人解释过房屋买卖交易流程。上诉人应该清楚交易流程，网签时上诉人还没有办理贷款手续，房款没有支付，不可能认为交易完成就是网签。另外，在网签之前迁出户口也违反公安部门的规定。上诉人明知交易完成不是指网签，故意歪曲事实导致定金协议解除，上诉人是过错方，定金应该没收。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为，魏进与陈静签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，双方均应按约履行。该协议第十五条约定，甲方（陈静）承诺交易完成之前迁出户口。魏进认为该条约定中的交易完成是指网签，因陈静在网签之前没有迁出户口，故其有权拒绝网签；陈静则认为，该条约定中的交易完成是指其收到全部购房款，将房屋交付给魏进。原审中本次买卖的中介人员邵某出庭作证称，交易完成是指所有的交易手续结束包括到最后交房。本院认为，从通常情况下对房屋买卖合同的理解来看，交易完成应是指买卖双方已经履行了各自的主要义务，即买受人支付价款给出卖人、出卖方交付房屋并转移所有权给买受人的状态。陈静对交易完成的理解与中介方的证言一致，也与房屋买卖合同的通常理解一致，本院予以采纳。魏进认为交易完成是指网签，缺乏充分有效的依据，本院碍难采纳。魏进要求陈静在网签之前迁出户口，属于单方变更合同约定，陈静有权拒绝。魏进以户口迁出问题为由拒绝进行网签，不符合定金协议的约定。因魏进一方的原因导致双方未能订立正式的房屋买卖合同的，魏进应承担相应的法律责任。根据法律规定，给付定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要求返还定金，故本案中魏进要求陈静返还10000元定金的诉讼请求，不应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人魏进负担。

本判决为终审判决。

审判长  黄文杰

审判员  任小明

审判员  周红

二〇一五年十二月二十九日

书记员  王文君