苏州市中级人民法院

民事判决书

（2015）苏中民终字第05684号

上诉人（原审原告）蒋定。

委托代理人吴荣新。

被上诉人（原审被告）吕文娟。

委托代理人孟振宜。

上诉人蒋定因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆民初字第02245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2014年11月29日，原审原、被告、昆山住商房地产经纪有限公司三方签订《昆山住商房屋买卖合同》一份，约定，原审原告将坐落于昆山市玉山镇大同新村28号楼205室的房屋出售给原审被告，原审被告对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋，原审原告就房屋的附属设施和装潢等情况作出说明：依房屋现状交房，毛坯，含有大同新村28号楼013室车库，建筑面积29.81平方米；合同转让价为643000元，包括房屋内的维修基金余额、水电、煤气初装费（若有）、有线电视初装费（若有）等费用，原原审被告双方不再另行结算；原审原、被告双方同意于2015年1月20日前办理过户手续；若有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；原原审被告双方于办妥以原审被告为该房屋权利人的产证、土地证及抵押设定银行放款之后五个工作日内办理房屋交接手续，原审原、被告双方另有约定的除外；房屋的交付标志为原审原告将房屋的钥匙交付给原审被告，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行结算，并于乙方至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水、电、煤气、电话、有线电视的户名进行更名，并由昆山住商房地产经纪有限公司陪同办理上述相关手续，并由昆山住商房地产经纪有限公司填写房屋交接书，由原原审被告双方签字确认；原审被告于合同签订当日向原审原告支付10000元；原审被告向银行贷款440000元，此笔款项于办妥产权过户、银行抵押后放款至原审原告账户；原审被告办理产权过户当日向原审原告支付183000元；原审被告于办理交房当日向原审原告支付10000元。合同签订后原审被告已支付购房款633000元。

证人刘某进出庭证实：我是昆山住商房地产经纪有限公司菁英汇店的员工，原原审被告双方在我这买房子的，涉案房屋过户后，我与原审被告去看下房子，当时房子出租给别人的，看了之后发现漏水，水电费也没交，然后我就打电话给原审原告，说你们水电费没交，如果没交，要从尾款10000元中扣除，因为尾款10000元的性质就是为了让房子在过户前结清水电费、物业费、证件费等，在交房前土地证、房产证放在中介，为了保证双方的利益，原审被告要我们把房屋修缮好，但是原审原告不同意修缮，也不让我把房产证、钥匙交给原审被告，原审被告找人看了下，修缮大概要3500元，我就与原审原告沟通，原审原告不同意修缮，原审被告要房产证，先放6500元在我这，告知我如果原审原告来修缮好房屋，剩余的钱会支付。我就打电话给原审原告，告诉原审原告说原审被告已经把6500元放在我这，要么过来取，要么把卡号发过来，剩余部分等房屋修缮好了再支付。原审原告说房子已经卖给原审被告，漏水与其无关，几次电话沟通后，没有太大效果。到2015年清明节当天，原审原告丈夫到我公司来，我把6500元给原审原告丈夫，到时剩余的3500元待房屋处理好后一并给原审原告。原审原告丈夫说要么收10000元，要么一分钱不要，后来原审原告丈夫就离开了，之后就没有再接触过。大概在2015年3月份，我将房屋的钥匙交给原审被告。写收到6500元收据的那天，我将房屋产权证交给原审被告。

2015年7月1日，刘某进出具一份证明给原审被告，证明其于2015年3月31日收到原审原告购买昆山市玉山镇大同新村28号楼205室房屋的部分尾款6500元。

2015年4月4日，原审原告与昆山住商房地产经纪有限公司菁英汇加盟店的员工刘某进至涉案房屋查看房产状况，但因原审被告已将钥匙拿走并回外地老家，未能进行查看。

另查明：涉案房屋已过户至原审被告名下，但是水、电、煤气、电话、有线电视等用户名尚未过户。

以上事实由昆山住商房屋买卖合同、备忘录、证人证言、水电费发票、证明、原原审被告双方在庭审中的陈述在卷予以证实，原审法院依法予以确认。

原审原告蒋定诉称：2014年11月19日，原原审被告经昆山住商房地产经纪有限公司菁英汇店中介后达成房屋买卖合同，合同签订后，原审原告按合同约定及中介公司要求按时完成了全部交付义务事项，但原审被告以房屋存在质量瑕疵为由至今未付清购房款，原审原告认为双方合同注明合同标的物房屋质量为该房现状。且原审被告本身就住在该房楼上，并在购房合同签订后只支付了定金后一周左右时间即自行敲门砸锁入内装修，应该对标的物质量有清晰了解（即使房屋有瑕疵在买房已经实际开始使用之时起，按相关法规即可视为已认可该房质量），原审原告并无任何针对房屋质量的虚假欺骗。因此原审原告认为购房合同是透明公平的，定义是清晰的，原审原告是诚实守信的履行了全部义务，原审被告至今不付清全部购房款，违反了双方的约定，拖欠原审原告房款给原审原告造成了很大的经济损失和精神伤害。故起诉至法院，请求判令：一、原审被告支付违约金48868元；二、解除与原审被告的房屋买卖合同，退还原审被告已支付的购房款633000元；三、原审被告将房屋产权人变更为原审原告；四、原审被告支付解除合同的违约金128600元（643000元×20%）；五、原审被告在未支付全部购房款取得房产权前自行敲门砸锁改造并使用房屋应支付房屋使用费6000元（1000元／月×6个月）；六、原审被告恢复房屋原状；七、原审被告已支付的购房全部手续费不因此解除购房合同而要求原审原告分担；八、要求原审被告支付解除合同后重新退还房屋并将房屋产权变更回原审原告产权人所产生的全部费用；九、原审被告支付再次转让房屋所产生的营业税、所得税；十、原审被告支付2014年11月29日至原审被告退还房屋期间的租金（1000元／月）；十一、支付占用期间的水电费；十二、原审被告判决后立即交还房屋，逾期支付违约金（按100元／日计算）；十三、原审被告承担本次的诉讼费用。

原审法院认为，原审原、被告之间签订《昆山住商房屋买卖合同》系双方真实意思，双方均应恪守。原审被告依约已经支付了原审被告购房款633000元，尚欠的10000元原审被告未给付，是否构成违约？原审原告是否有权解除合同？根据双方的约定，原审被告要在交房之日向甲方支付剩余购房款10000元，而房屋的交付标志为原审原告将房屋的钥匙交给原审被告，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行计算，并进行更名。从本案查明的事实来看，涉案房屋的水、电等并未进行更名，原审被告有权对要求原审原告继续履行合同，原审原告应当予以配合，原审被告基于同时履行抗辩权暂缓支付剩余房款符合法律的规定及双方的约定，故原审原告要求原审被告支付违约金及要求解除合同缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，故而对其基于解除合同基础上提起的诉讼请求均不予以支持。对于原审原告要求原审被告支付其在未支付全部购房款及取得房产权前自行敲门砸锁改造并使用房屋应支付房屋使用费6000元，也缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。

综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，原审法院判决如下：驳回原审原告蒋定的全部诉讼请求。案件受理费10230元，减半收取5115元，由原审原告蒋定负担。

上诉人蒋定不服原审判决，向本院提起上诉称：

上诉人按照房屋买卖合同履行义务。被上诉人本身住在涉案房屋楼上，对房屋了解的情况下购买。被上诉人要求上诉人修缮房屋导致合同履行中途停止，被上诉人至今不结清全部购房款无理由。被上诉人有违法规和社会公德，违反约定不做水电户名过户给上诉人造成很大的精神和经济损失。被上诉人明确提出履行合同最后程序是要求上诉人将房屋修缮，证明被上诉人先违约导致合同停止履行。证人刘某进也证实被上诉人单方违约，增加合同没有的修缮义务。也因此致使中介公司未能发出一起办理水电过户等约请并办理房屋交接书签字。水电等过户只需新产权人凭本人身份证和房产证即可办理。如欠费会给原产权人的银行个人信誉降级。原审法院认定上诉人未履行水电更名义务不合理。被上诉人拒付的理由是先修缮房屋。即使水电过户，被上诉人也不会付清尾款。

综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人吕文娟二审书面辩称，我方认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，涉案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同符合公平自愿原则，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一方当事人解除合同应当符合法律规定的条件。作为买房人的被上诉人支付了绝大部分的房款并实际占有房屋，房屋亦完成过户。本案的房屋买卖合同双方均亦履行主要义务，合同主要目的已经实现，并不符合法律规定的解除条件。上诉人要求解除涉案房屋买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人基于解除合同，要求被上诉人支付违约金、房屋使用费、租金、占用期间水电费、产权变更费用、营业税、所得税，退还购房款、变更房屋产权人、恢复房屋原状、返还房屋依法不能成立，原审法院未予支持正确。

综上所述，上诉人蒋定的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10230元，由上诉人蒋定负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨恩乾

审判员  孙毅

代理审判员  黄学辉

二〇一五年十二月十五日

书记员  毛莉莉