苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终5881号

上诉人（原审原告）：瞿晓兰。

委托诉讼代理人：冯茂蔚。

委托诉讼代理人：沈春明。

被上诉人（原审被告）：张翎。

委托诉讼代理人：周钦明。

上诉人瞿晓兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2015）园民初字第04841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人瞿晓兰上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：涉案房屋买卖合同约定在2015年12月31日前提供相应过户、贷款证件，并不能认定过户时间为2015年12月31日。2015年6月底和7月初，上诉人多次要求被上诉人进行网签后交房、过户，但被拒绝。被上诉人未能阐明具备履行能力或在积极准备贷款事宜。上诉人才要求被上诉人限期支付剩余房款。证人程某陈述证实被上诉人并非通过银行贷款解决尾款，而是承诺尽快处理自己名下房产付清房款。上诉人对房屋买卖合同约定付款按银行政策办理贷款并不清楚，该合同系中介方与被上诉人制作后让上诉人签名，上诉人未详看，否则不会将讼争房屋卖与被上诉人。原审法院依据贷款流程确定剩余房屋到账时间错误。根据二手房买卖惯例，办理好网签以及首付款，即可办理银行贷款，并非一审法院认定在房管部门签订存量房买卖合同、办理过户手续后才办理贷款事宜。因合同对尾款支付时间等约定不明，上诉人才多次沟通联系以期补正。履行期限不明的，债权人可以随时要求履行。上诉人多次联系催告，被上诉人拖延付款，致使合同目的最终无法实现。上诉人要求解除房屋买卖合同应得到支持。

被上诉人张翎二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。

瞿晓兰向一审法院起诉请求判令：1、判令依法解除原审原、被告于2015年6月12日签订的编号为1000264的《房屋买卖合同》。2、诉讼费由原审被告承担。

原审法院经审理查明：原审原告瞿晓兰为苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室的房屋产权人。2015年6月12日，原审原告瞿晓兰（合同甲方）与原审被告张翎（合同乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方将苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室房产出售予乙方，建筑面积250.94平方米，房屋为精装修，室内有家具家电，房屋成交价为502万元，房屋过户时产生的个税、营业税及其他税费由乙方承担。合同第四条约定，乙方于2015年6月12日交付定金40万元，于2015年6月30日前追加房款60万元，若网签价格低于成交价，乙方应在过户当日支付甲方；乙方付款是按银行政策办理贷款。合同第五条约定，丙方为甲乙双方提供交易机会，协助甲乙双方办理产权或租赁过户手续，甲乙双方须在2015年12月31日之前提供相应原合法的过户/贷款证件，否则视为违约。甲方承诺于2015年6月30日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。合同第八条其他约定包括：1、甲方应在过户时将已收的房款直接打入房管局的托管账户。2、乙方于2015年6月12日支付乙方定金10万元，应在2015年6月16日之前付清所有定金，以凭证为准。该合同的丙方处（居间方）由苏州远熙不动产经纪有限公司盖章。该合同签订后，原审被告支付原审原告定金及房款共100万元。

2015年6月29日，原审被告张翎向原审原告瞿晓兰发出《交房通知书》，说明双方约定在6月30日办理交房手续，但原审原告至今未能办理。特此提醒原审原告尽快办理。

2015年10月15日，原审原告向原审被告发出《通知书》，内容载明：因本人急需资金，特将房屋低价出售于贵方，希贵方尽快付清房款以解燃眉之急。但房屋买卖合同中对尾款支付时间、网签合同时间、过户时间等关键要素均未明确约定，贵方在支付我方100万元房款后，便不再提及尾款支付事宜。虽我方多次电话联系要求明确相应时间，但至今已过去四个月，贵方仍未给出尾款具体支付时间，我方也未曾看到贵方有任何付款或筹款的诚意。原审原告在该通知书中要求原审被告收到该函后五日内一次性支付剩余房款402万元，声明：如到期未付，我方将解除与贵方签订的上述房款买卖合同，由此产生的相应法律责任均由贵方自行承担。10月22日，原审原告再次向原审被告发出《催款通知书》，认为原审被告在收到10月15日的函件后至今未履行付款义务，也未有其他证据证实原审被告在积极准备剩余房款。因此，原审原告再次通知原审被告在收到该通知书后三日内一次性支付原审原告剩余房款402万元，逾期未付，原审原告将正式解除双方于2015年6月12日签订方的《房屋买卖合同》，由此产生的法律责任均由贵方自行承担。10月27日，原审原告再次向原审被告发出《律师函》，要求原审被告在收到律师函后三日内一次性支付剩余房款402万元，逾期未付将解除双方签订的《房屋买卖合同》。

2015年10月30日，原审被告向原审原告发出《通知函》，认为：1、原审原告至今未按照合同办理房产转移手续。2、我方积极努力准备首付房款并于2015年9月8日通过中介转告你方配合办理网签和过户手续，但你并不予以理会，说是到12月份再办理网签和过户手续。3、2015年11月28日收到贵方律师函，要求我方在收件后三日内一次性支付剩余房款。依照苏州二手房买卖流程，该要求极不合理，必须先行办理网签和过户手续，资金需要经过房管局监管才合理合法。4、双方应本着诚实信用原状积极执行合同条款，按照苏州园区房产交易流程办理房屋买卖手续，以维护交易稳定。综上，原审被告告知原审原告在收到该函后三日内配合办理网签和过户手续，逾期未办理的，将视为违约，应按照合同约定赔偿违约金104万元以及延迟交房而产生的补偿金。12月10日，原审被告再次向原审原告发出《通知函》，说明其已经做好了房产交易准备，多次发通知函并通知中介转告原审原告办理过户手续，但至今仍未能办理房产交易手续。原审被告再次通知原审原告在2015年12月20日前积极配合原审被告办理网签和过户手续，以前在合同约定期限完成交易手续，逾期未能办理则视为违约。

以上事实，由原审原告提交的《房屋买卖合同》、通知书、快递详情单、催款通知书、律师函等证据，原审被告提交的收条、交房通知书、通知函、房产登记薄等证据，以及双方庭审陈述予以证实。

原审法院认为，合同当事人应当诚实信用的行使合同权利、履行合同义务，依法成立、合法有效的合同应由双方信守。合同当事人拒绝履行合同主要义务，或经催告后在合理期限内未能履行合同主要义务，导致合同目的无法实现的，守约方可以解除合同。房屋买卖合同中，出售方的主要合同义务为交付房产并转移房屋所有权，买受方的主要合同义务为支付房款。涉案房屋买卖合同约定40万元定金和60万元房款的支付时间，并约定了剩余房款按照银行政策办理贷款。结合合同约定和中介方的证人证言，双方应在2015年12月31日之前办理房屋过户手续。依据二手房买卖的交易惯例，双方在房管部门签订存量房买卖合同、办理过户手续后才办理贷款事宜。房屋买卖合同中虽未明确约定剩余房款的支付时间，但依据合同约定和交易惯例可以确定剩余房款的支付途径，可以依据贷款流程确定剩余房款的到账时间。原审被告已经按约定支付了100万元定金及房款，未违反合同约定。房屋买卖合同约定剩余房款的支付方式为银行贷款，且应通过房管部门托管账户支付。原审原告在2015年12月31日前多次发函要求原审被告限期支付剩余全部房款，与合同约定的付款期限和方式不符。原审原告无证据证明原审被告违反约定、未按期履行付款义务，其主张解除房屋买卖合同，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：驳回瞿晓兰的诉讼请求。案件受理费收取46940元，由瞿晓兰负担。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当重合同，守信用。涉案房屋买卖合同系双方当事人自愿签订，不违反法律规定，合法有效。上诉人认为涉案房屋买卖合同约定的部分房款按照政策办理银行贷款的付款方式对其无约束力没有法律依据，本院不予采信。证人程某陈述证明力不足，不足以证实推翻合同约定的付款方式。上诉人限期被上诉人支付剩余房款无合同依据，原审法院未予支持正确。鉴于上诉人未能履行至房管部门签订存量房买卖合同等办理过户手续，难以认定因被上诉人的原因导致贷款未能办理。上诉人要求解除涉案房屋买卖合同的依据不足，原审法院未予支持正确。

综上所述，上诉人瞿晓兰的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费46940元，由上诉人瞿晓兰负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨恩乾

代理审判员  黄学辉

代理审判员  黄源榕

二〇一六年十月十七日

书记员  毛莉莉