苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终5792号

上诉人（原审原告）：王洁。

上诉人（原审原告）：吕锋。

二上诉人委托诉讼代理人：刘斌。

被上诉人（原审被告）：刘春云。

被上诉人（原审被告）：涂先焕。

上诉人王洁、吕锋因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人王洁、吕锋上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审法院认定约定不明有违最高人民法院规定，逻辑错误。应认定双方当事人达成变更尾款支付时间的合意，顾晨华的证言亦可以证实。

被上诉人刘春云、涂先焕二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。

王洁、吕锋向一审法院起诉请求判令：两原审被告支付违约金30393元，计算标准为以307万元为本金，按日万分之三，从2016年1月26日计算至2016年2月27日；判令两原审被告承担本案诉讼费用。

原审法院经审理查明：2015年12月15日，两原审原告（甲方）和两原审被告（乙方）在昆山住商房地产经纪有限公司（丙方，以下简称住商公司）居间下签订《昆山住商房屋买卖合同》一份，两原审原告以307万元价格将其所有的座落于昆山市周市镇长江北路335号花都艺墅39号楼102室房屋（房产权证号：昆房权证周市字第××号，建筑面积254.81平方米）出卖给两原审被告。第五条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲、乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付该房屋成交总价的2%的手续费。第八条约定：甲、乙双方于办妥以乙方为该房屋权利人的产证、土地证及抵押设定银行放款之后五个工作日内办理房屋交接手续，甲、乙双方另有约定的除外。房屋的交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行结算。并与乙方至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水、电、煤气、电话、有线电视的户名进行更名，由丙方陪同办理上述相关手续，并由丙方填写，由甲、乙双方签字确认。第十二条补充约定：1.乙方于签订合同当日向甲方支付定金6万元。2.乙方于办理过户当日向甲方支付294万元。3.乙方于办理交房当日向甲方支付7万元。两原审原告和两原审被告均在该合同上签字确认，住商公司加盖单位公章。合同签订后，两原审被告依约支付了定金6万元，并于2016年1月13日三方一同前往昆山市房产交易中心办理房屋过户手续，当场两原审被告支付房款294万元，同时原审被告刘春云出具《说明》一份，内容为“于2016年1月13日过户花都艺墅39号号楼102室尾款还余70000元整于交房当日由买方付给卖方房产证发放日交付尾款”。2016年1月25日房屋产权登记至原审被告名下，2016年2月1日住商公司员工从房产交易中心领取以原审被告为所有权人的房产证，2016年2月22日土地证登记至原审被告名下，2016年2月27日，两原审被告在中介陪同下实际完成水、电、煤过户及结清物业费，并于同日支付房屋尾款70000元和收取由中介转交的房产证、土地证。原审原告认为原审被告应于2016年1月25日支付购房尾款，现两原审被告逾期支付的行为构成违约，故诉至法院。

另查明：关于2016年1月13日书写《说明》时的情况，住商公司员工顾晨华陈述，过户当日两原审被告支付完毕房款294万元后，应原审原告要求由顾晨华的同事执笔书写该《说明》，当时先写了前面一部分，还没写完，原原审被告双方在说话，其中一方要求写上后面这句，另一方也同意了，所以其同事就写上了，写完后刘春云在上面又签了字。原审原告认为过户当日已实际完成交房，因涉案房屋门锁已坏，过户时已告知原审被告可随时接收房屋，因此《说明》中所写的“交房当日，买方付给卖方”的内容就没有了实际意义，因此就改为房产证交付之日。原审被告对此不予认可，原审被告陈述房产证发放日交付尾款的内容是否是后加的不清楚，其认可按交房当日支付尾款。

再查明：顾晨华陈述“我于2016年1月31日或2016年2月1日左右打电话给刘春云，告知其房产证出来了，安排双方去交房，当时原审被告说有一笔钱在理财产品里2月17日到期，她最近也安排要回老家，希望时间后延，和原审原告沟通后，原审原告没有同意2月17日交房，当即表示要起诉。因原原审被告双方未能确定一个明确的交房时间，中介方无法安排交房。”刘春云陈述，“2月初顾晨华给我打电话，说房产证可能下来了，我询问土地证有无办好，对方回复土地证要等节后大概一个月左右才能办出来。之后，对方让我把尾款准备一下，我告诉他钱放在理财产品里，2月18日可以到账，我要求产证拿到后再通知，之后中介回复说原审原告要起诉。2月22日土地证办下后，我一直催交房，中介一直说走诉讼程序了”。

又查明：2016年2月2日，刘春云给顾晨华发短信，内容包含“……证件都不齐，土地证都还没出来，你们中介就一起帮他们要那几万元尾款，你们中介就是这么办事的吗？一套房子不只是有房产证，还有土地证……”。2016年2月27日上午9时24分，涂先焕给顾晨华发短信，要求当天上午10点左右去办理涉案交房手续，顾晨华于当日11时26分给刘春云发短信，内容为“刘小姐，住商不动产通知您于2月27日办理花都艺墅39栋102室交房并结清房款”，顾晨华称该短信系在原审被告要求交房后，两原审被告前往中介公司，顾晨华应原审被告要求在中介公司当面把上述短信发给原审被告。

又查明：经原审法院释明后，原审被告并未就要求原审原告支付物业费和违约金的请求提出反诉和缴纳相应反诉费用。

上述事实，有昆山住商房屋买卖合同、房产证、说明、短信记录、土地证、昆山市房产登记收件收据及原审法院庭审笔录、调查笔录予以证实，原审法院予以认定。

原审法院认为，两原审原告与两原审被告签订的《昆山住商房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。关于2016年1月13日出具的《说明》由原审被告刘春云本人签字，结合中介的陈述，原审法院对《说明》真实性予以认可，原审被告称因书写该说明时涂先焕不在场，致使内容违背该权利人合理诉请，但购买房屋及办理过户整个过程两原审被告均以夫妻名义全程参与，原审原告有理由相信刘春云的意思表示可以代表涂先焕，该份说明对购房尾款交付时间进行了不同于合同的约定，系对《昆山住商房屋买卖合同》的变更，但该《说明》既约定尾款70000元于交房当日由买方付给卖方，又约定房产证发放日交付尾款。合同约定“甲、乙双方于办妥以乙方为该房屋权利人的产证、土地证及抵押设定银行放款之后五个工作日内办理房屋交接手续”，双方也未提供证据证明对办理房屋交接手续的时间另有约定，根据合同该条款，交房日与房产证发放日显然无法为同一日，该《说明》对尾款支付时间的约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此关于尾款的交付时间仍按照合同约定于交房当日支付。

《昆山住商房屋买卖合同》第八条约定“房屋的交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行结算。并与乙方至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水、电、煤气、电话、有限电视的户名进行更名，由丙方陪同办理上述手续，并由丙方填写，由甲乙双方签字确认”，因此原审原告关于2016年1月13日过户当日即已完成交房的陈述原审法院不予采信。合同明确约定甲、乙双方于办妥以乙方为该房屋权利人的产证、土地证及抵押设定银行放款之后五个工作日内办理房屋交接手续，因此中介虽曾于2016年2月初通知原审被告交房和准备尾款，但此时合同约定的交房条件尚未成就，原审被告未同意交房并不构成故意阻止合同条件成就。涉案房屋土地证于2016年2月22日登记至原审被告名下，2016年2月27日实际完成水、电、煤气、电话、有线电视、物业费等费用结算及更名过户，因此房屋交付时间应认定为2016年2月27日，该时间符合双方合同对交房时间的约定，且中介也是于当日将房屋产权证、土地证等实际交付原审被告，故原审被告于交房当日支付尾款的行为并不构成违约，两原审原告要求两原审被告支付违约金的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。关于两原审被告要求两原审原告支付物业费和违约金的诉讼请求，因两原审被告未在规定期间内提交反诉状和缴纳反诉费，原审法院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条，《最高人民法院》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原审原告王洁、吕锋的诉讼请求。案件受理费1100元，减半收取550元由两原审原告负担。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。涉案《说明》即约定尾款于交房当日支付，又约定房产证发放当日支付，属于未约定明确的尾款支付时间，原审法院推定为未变更尾款支付时间，仍按照房屋买卖合同约定确定支付时间正确。

综上所述，上诉人王洁、吕锋的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人王洁、吕锋负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨恩乾

代理审判员  黄学辉

代理审判员  黄源榕

二〇一六年十月十二日

书记员  毛莉莉