苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终5241号

上诉人（原审原告）：张平华。

上诉人（原审原告）：周燕。

委托诉讼代理人：叶怀静，代理上述两上诉人。

委托诉讼代理人：许秀苹，代理上述两上诉人。

被上诉人（原审被告）：江苏中基置业发展有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇环庆路699号。

法定代表人：朱凤弟,该公司董事长。

委托诉讼代理人：张春艳。

委托诉讼代理人：郑家平。

上诉人张平华、周燕因与被上诉人江苏中基置业发展有限公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

张平华、周燕上诉请求：撤销原判并依法改判或发回重审，案件受理费由中基公司承担。事实和理由：一、原审判决认定中基公司已完成交房是错误的。根据购销合同第八条的约定，涉案房屋的交付应同时符合两个条件，取得昆山市建设局核发的交付备案证书，符合合同约定的商品房交付条件。但根据2015年9月9日昆山市住房和城乡建设局下发的[昆住建（2015）220号]文件第二页主要问题第三项支出，房屋存在地坪、墙面开裂、厨卫间渗漏现象。二、中基公司在未经审核部门审核及张平华、周燕书面同意的情况下私自变更施工设计图，从而导致其所建商品房不符合合同的约定。三、原审判决适用法律错误。在没有认清事实、没有划清违约责任的情况下就认定张平华、周燕拒绝收房的理由不成立，由于中基公司存在偷工减料、擅自更改施工设计图的行为导致涉案房屋不符合交付条件，理应承担相应的法律责任，张平华、周燕不应因中基公司的违约行为而承担不利后果。

中基公司辩称：服从原审判决。

张平华、周燕向一审法院起诉请求：1、判令中基公司向张平华、周燕交付天成佳园14幢2单元2603号房屋，并向张平华、周燕支付逾期交房违约金（以全部房款1254335元为基数，自2015年5月2日计算至实际交付房屋之日止）；2、判令中基公司赔偿张平华、周燕损失100000元；3、本案诉讼费由中基公司承担。

一审法院认定事实：2013年6月30日，张平华、周燕与中基公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，该合同约定：中基公司将天成佳园14幢2单元2603号住宅房屋出售给张平华、周燕，住宅建筑面积共计143.23平方米，套内面积111.78平方米，单价每平方米8757.49元，房屋总价1254335元。付款方式为：2013年6月29日前，张平华、周燕以自有资金支付188150（壹拾捌万捌仟壹佰伍拾）元；2013年8月30日前，张平华、周燕以自有资金支付566185（伍拾陆万陆仟壹佰捌拾伍）元；当该楼符合公积金贷款条件后，张平华、周燕应于20个工作日内向昆山市住房公积金管理中心申请公积金贷款方式付清购房余款500000（伍拾万）元。中基公司应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，中基公司可据实予以延期：张平华、周燕没有按约定履行本合同约定的付款等相关义务。中基公司如未按本合同规定的期限（本合同约定的特殊情况除外）将该商品交付张平华、周燕使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中基公司按日向张平华、周燕支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，张平华、周燕有权解除合同。张平华、周燕要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中基公司按日向张平华、周燕支付已交付房款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，中基公司应当书面通知张平华、周燕办理交付手续，双方进行验收交接时，中基公司应当出示本合同约定的证明文件即由昆山市建设局核发的交付备案证书，并签署房屋交接单。张平华、周燕必须在接到中基公司交房通知后按交房通知规定日期到中基公司办理交房手续，否则视为中基公司已经完成交房。张平华、周燕逾期30天不办理交房手续的，中基公司有权单方面解除本合同，退还已付房款（不计利息），同时张平华、周燕支付中基公司商品房总价款10%的违约金，另外如销售价格下跌，差额部分由张平华、周燕赔偿给中基公司。张平华、周燕于2013年7月3日向中基公司支付房款188150元、于2013年9月9日向中基公司支付房款566185元、于2014年7月17日向中基公司支付房款500000元，上述房款共计1254335元。2015年4月17日，中基公司向张平华邮寄交房通知书一份，该份通知书由于地址不详被退回。2015年9月29日，中基公司向张平华、周燕发出通知函一份，该通知函载明：我司已根据您的意愿将您所购买的中基天成佳园项目三期14幢2603室的入户门更换成双开子母门并已安装完毕，特此通知您在收到本通知后尽快至天成佳园售楼处（昆太路588号）由工作人员陪同您查看验收，并请您携带本人身份证、商品房买卖合同原件及发票等相关资料及时办理房屋交付手续。

另查明：2015年4月13日，昆山市建设局向中基公司发出通知一份，该通知载明：根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号），你公司开发建设的高新区昆太路天成佳园13#（1-27层毛坯住宅）、14#（1-26层毛坯住宅）符合使用条件，同意备案。2015年6月9日，昆山市建设工程质量监督站向中基公司发出整改通知书一份（质监号：121065-1、2），该通知书载明：你公司的昆太路花园13#、14#楼（公安编号）工程，在建设中经检查发现7个主要问题，接此通知后，对存在上述问题的工程进行全面检查，整改后将《整改完成报告书》报我站。上述整改通知书，由签发人、签收人个人签字确认，并未加盖任何公章。2015年6月12日，昆山市住房和城乡建设局出具《关于天成佳园13、14号有关质量问题复查情况的汇报》一份，在该份汇报中，对业主提出的问题一一做出了回应。昆山市住房和城乡建设局出具昆住建［2015］220号文件对天成佳园13#、14#楼参建单位违规行为的处理情况进行了通报，该文件载明：天成佳园13#、14#楼位于昆太路736号，该项目于2012年12月26日取得建筑工程施工许可，于2015年2月12日由建设单位组织施工、监理、设计等参建单位对该项目进行竣工验收，于2015年3月31日通过竣工验收备案，于2015年4月13日通过商品住宅交付使用备案。该文件还载明了建设单位、设计单位、施工单位及监理单位存在的主要问题，并责令该项目参建单位对上述问题立即进行整改。

上述事实由商品房购销合同、发票、通知书、汇报、通报及各方当事人的庭审陈述予以证实。

一审法院认为，双方签订的《昆山市商品房购销合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行。双方争议的焦点在于涉案房屋是否符合交付条件及迟延交房的责任在哪一方，张平华、周燕认为中基公司即将交付的房屋不符合有关设计规范的强制性要求即存在质量问题且未整改完毕故拒绝收房，迟延交房的责任在中基公司；中基公司认为涉案房屋取得昆山市住建局核发的交付备案证书即已具备交付房屋的条件，张平华、周燕无正当理由据不接收房屋应视为已经交房存在过错。原审法院认为，中基公司在合同约定交付期限前已取得交付备案证书，并且也书面通知张平华、周燕前来收房，根据合同约定应视为中基公司已经完成交房，中基公司的行为并未不当，张平华、周燕向中基公司主张违约金并要求中基公司赔偿损失没有依据，综上，原审法院对于张平华、周燕要求中基公司立即交付房屋及要求中基公司支付违约、赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于张平华、周燕提出的房屋存在质量问题、尚未整改完毕故而拒绝收房的主张，由于该商品房主体结构并不存在质量缺陷，而该商品房存在的其他质量缺陷并不影响张平华、周燕的正常居住使用，买受人可在收房后通过要求中基公司承担该商品房的质量保险责任即由中基公司负责修复，如果张平华、周燕产生实际经济损失的，还可向中基公司据实主张赔偿来维护自身的合法权益，原审法院认为本案中张平华、周燕拒绝收房的理由不成立，故原审法院对于张平华、周燕的上述主张不予支持。综上，原审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百四十三条、第一百四十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回张平华、周燕要求江苏中基置业发展有限公司立即向张平华、周燕交付天成佳园14幢2单元2603号房屋并支付违约金的诉讼请求。二、驳回张平华、周燕要求江苏中基置业发展有限公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费4822元，减半收取2411元，由张平华、周燕负担。

二审经审理查明事实与原审法院一致。

本院认为，张平华、周燕与中基公司于2013年6月30日签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。中基公司于2015年4月13日取得涉案房屋商品住宅交付使用备案，具备了合同约定的房屋交付条件。中基公司于2015年4月17日向张平华邮寄书面交房通知书，完成了合同约定的交房义务。张平华、周燕上诉认为涉案房屋质量存在问题，但未能证明质量问题或设计变更影响正常居住，该主张尚不构成拒绝收房的正当理由。另据《昆山市商品房购销合同》第十条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。上诉人如认为被上诉人私自变更施工设计图违反前述约定，自可依约定主张权利，但据此拒收房屋的理由与双方合同约定不符，本院难以支持。

综上所述，张平华、周燕的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4822元，由上诉人张平华、周燕负担。

本判决为终审判决。

审判长  顾平

代理审判员  陈斌

代理审判员  柳璐

二〇一六年九月十八日

书记员  韩泽滔