上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2016）沪02民终9503号

上诉人(原审被告)：张志伟，男，1955年9月27日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。

上诉人(原审被告)：俞利平，女，1959年10月29日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。

上诉人(原审被告)：张馨，女，1989年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。

上列三上诉人共同委托诉讼代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。

上列三上诉人委托诉讼代理人唐生林，上海市纵横律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：贾海庆，男，1968年10月1日出生，汉族，住所地上海市浦东新区，户籍所在地上海市宝山区。

委托诉讼代理人刘耀中，上海百林司律师事务所律师。

委托诉讼代理人王菊红，贾海庆妻子，女，1973年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。

上诉人张志伟、俞利平、张馨与被上诉人贾海庆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初12824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人张志伟、俞利平及其委托诉讼代理人范仲兴、唐生林，被上诉人贾海庆及其委托诉讼代理人刘耀中、王菊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初12824号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，2015年7月17日的《承诺书》变更了《上海市房地产买卖合同》约定的过户、交房及付款等义务履行的顺序和条件，将原先约定的“付款在先，交房在后”变更为“交房在先，付款在后”，原审以“办证即应付款”的依据下判是错误的；第二，双方在签订系争房屋买卖合同时，约定的租赁情况是无，被上诉人没有告知系争房屋存在租赁等权利瑕疵的事实。上诉人为了改善居住环境的需要购买系争房屋，购房目的系自住，购房时已经居住在他处租赁的房屋内，因此不能容忍系争房屋上存在租赁关系；第三，在被上诉人尚未完全、无瑕疵地履行在先的交房义务的情况下，上诉人有权暂缓支付剩余房款。从2015年8月31日案外人叶某某强行进入系争房屋至2016年11月15日期间，系争房屋一直由案外人叶某某等人占有使用。被上诉人虽声称于2015年7月20日向案外人叶某某提出解除系争房屋租赁合同，但直到2016年4月25日二审法院对被上诉人与案外人叶某某之间的租赁合同纠纷作出终审生效判决后，解除租赁合同的效力才最终确定。上诉人在得知该生效判决后立即通知银行付清了尾款，故在本案中没有任何过错。

被上诉人辩称：第一，上诉人在签订系争房屋买卖合同时明确知道系争房屋存在群租状况。上诉人在签约前也亲自到系争房屋实地查看过。正因为存在租赁情况，所以被上诉人在房价上已经做了让步，2015年7月30日的视听资料也能证明上诉人签约时知道系争房屋存在群租现象的事实；第二，本案是否存在系争房屋交付后有案外人再次入某的证据不足。在系争房屋交接后，上诉人从未拿出相应证据证明有案外人入某，二审快开庭才补充公安报警处理记录，被上诉人无法排除上诉人与案外人串某的可能性；第三，案外人对系争房屋的占有性质上属于侵权，在系争房屋转移占有后，卖方对于该侵权无需承担责任。被上诉人解除与案外人叶某某之间的租赁合同关系，行使的是单方解除权，在解除通知到达案外人叶某某时即视为发生解除的法律效果，之后的法院判决仅仅是对解除的确认。被解约方在单方解除通知到达后至法院判决生效前对系争房屋的占有属于无权占有。系争房屋权利及实体交付均已在2015年8月间完成，此后的第三人侵权风险应由上诉人自行承担，第三人拒不付清全款构成重大违约，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。

贾海庆向一审法院起诉请求：要求张志伟、俞利平、张馨支付违约金(以本金290万元，按每日万分之五，自2015年9月3日计至张志伟、俞利平、张馨实际支付之日止)。一审审理中，贾海庆变更诉讼请求，要求张志伟、俞利平、张馨支付违约金(以本金290万元，按每日万分之五，自2015年9月3日计至2016年6月3日；以本金30万元，按每日万分之五，自2016年6月3日计至三名被告实际支付之日止)。

一审法院认定事实：1、2015年6月27日，贾海庆与张志伟、俞利平、张馨签订《房地产买卖合同》，约定贾海庆向张志伟、俞利平、张馨转让本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋，转让价款450万元。签订合同之日，连同已经支付的定金，张志伟、俞利平、张馨应当支付贾海庆房款135万元，余款315万元，由张志伟、俞利平、张馨向银行申请贷款，“待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2015年8月25日之前，甲、乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，该第二期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付给甲方”。“待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方申请的银行贷款后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方”。该合同还约定，若张志伟、俞利平、张馨未按合同约定期限付款，则自应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。

合同签订当日，张志伟、俞利平、张馨向贾海庆支付了房款135万元(含定金10万元)。

2015年7月8日，中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行审批通过了张志伟、俞利平、张馨的贷款申请。

2015年7月17日，双方当事人向上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户，当天，张志伟、俞利平、张馨向贾海庆支付房款25万元，双方签订了《承诺书》，约定“甲方于2015年7月31日之前，把虹口区长春路XXX号XXX号楼XXX室交给乙方。如果按照约定甲方未按时把房子交给乙方，甲方应该承担乙方在银行的一切损失费用。”。2015年8月4日，张志伟、俞利平、张馨取得《房地产权证》，本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋产权登记至张志伟、俞利平、张馨名下。

2015年8月23日，贾海庆与张志伟方签订《房地产交接书》，就系争房屋进行验收交接。当日，贾海庆与张志伟方还签订了一份《房地产交接书补充条款》，确认张志伟方应在2015年8月24日办理剩余房款290万元的通知支付手续。

2、2015年8月3日，贾海庆向一审法院起诉，要求解除其与案外人叶某某签订的《房屋租赁居间合同》。该案审理中查明：

2014年8月，贾海庆与案外人叶某某签订《房屋租赁居间合同》，将本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋出租给叶某某，租期自2014年9月1日至2019年8月31日。贾海庆向叶某某交付房屋后，叶某某将房屋隔断分别转租多人。2015年7月20日，四川北路街道社会治安综合治理办公室、虹口区住房保障房屋管理局四川北办事处、上海市公安局虹口分局四川北路派出所、居委会和物业管理单位共同向长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋业主/使用人发出《“群租”整治事先告知书》，同年8月21日，贾海庆对上述房屋内群租户进行了清退。

2016年1月8日，一审法院就该案作出判决，贾海庆与叶某某就本市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《房屋租赁居间合同》于2015年7月20日解除。叶某某不服该判决，提出上诉，上海市第二中级人民法院于2016年4月26日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

3、2016年5月，张志伟、俞利平、张馨向一审法院起诉，要求贾海庆交付房屋、支付逾期交房违约金等。该案中，张志伟、俞利平、张馨申请财产保全，一审法院于2016年5月11日作出裁定，冻结贾海庆名下的银行存款294,450元，或查封、扣押其同等价值的其他财产。

一审审理中，贾海庆与张志伟、俞利平、张馨确认以下事实：

2015年8月底，案外人叶某某强行进入系争房屋，为此，张志伟、俞利平、张馨通知贷款银行暂停向贾海庆支付剩余房款。2016年6月3日，张志伟、俞利平、张馨将剩余房款290万元转账至贾海庆的银行账户。

一审法院认为：双方约定在2015年8月25日前办理产权过户，在张志伟、俞利平、张馨取得系争房屋的产权证等材料后，由贷款银行向贾海庆支付剩余房款。根据双方在庭审中的陈述以及在案证据，可以确认在2015年8月底，张志伟、俞利平、张馨已经取得了系争房屋的房产证，付款条件已成就，且张志伟、俞利平、张馨的贷款申请已获批准，也已具备了付款能力，张志伟、俞利平、张馨应当按照合同约定履行付款义务。张志伟、俞利平、张馨认为双方合意变更了付款条件，即房屋交接完成后向贾海庆支付剩余房款，但是张志伟方据以引证的《承诺书》和《房地产交接书补充条款》中，均未明确反映双方合意将房屋交接完成作为剩余房款的支付条件，从上述证据或其他在案证据中亦无法推定出张志伟方的上述观点，故对张志伟、俞利平、张馨的上述主张不予采信。关于违约金的计算，鉴于《房地产买卖合同》中明确约定了违约金的计算标准，而2015年8月底时付款条件已成就，贾海庆现主张自2015年9月3日起按照合同约定标准计算违约金，并无不当。双方确认余款290万元已在2016年6月3日支付完毕，虽然因张志伟、俞利平、张馨在另案中申请财产保全，导致贾海庆未能全额取得上述钱款，但是此结果并非张志伟、俞利平、张馨的违约行为造成，因此，自2016年6月3日起不应再行计算违约金。据此，一审法院判决：一、张志伟、俞利平、张馨于判决生效之日起十日内，支付贾海庆违约金391,500元；二、驳回贾海庆的其余诉讼请求。

本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

第一，2015年6月27日双方签订系争房屋买卖合同之时，上诉人是否知晓被上诉人与案外人叶某某之间存在的系争房屋租赁合同关系。

上诉人认为，其在2015年6月27日签约时并不知晓被上诉人与案外人叶某某之间的租赁合同关系，在双方签订的系争房屋买卖合同附件五中，载明系争房屋“租赁情况：无”，被上诉人没有告知系争房屋存在租赁等权利瑕疵的事实。

被上诉人认为，上诉人一方在签订合同前看过房，理应知道系争房屋的内部格局和使用状态。被上诉人还提供了一份证据：2015年7月30日拍摄于中介机构的视听资料，证明上诉人签约时知道系争房屋存在群租现象。上诉人质证认为，该视听资料不符合法律对“新证据”的规定，且存在剪辑、变造情况，属于无效证据。

对此，本院认为，上诉人了解系争房屋的内部格局和使用状态，不等于知晓被上诉人与案外人之间的具体租赁合同关系;上述视听资料形成于2015年7月30日，时间上晚于双方签订系争房屋买卖合同的日期，即2015年6月27日，内容上也无法反映出被上诉人在签约时是否明确告知上诉人其与案外人叶某某之间存在租赁合同关系的事实。被上诉人亦未能提供其他证据材料证明该项事实。故不能认定2015年6月27日双方签订系争房屋买卖合同之时，上诉人已经明确知晓了系争房屋上存在的被上诉人与案外人叶某某之间的租赁合同关系。

第二，2015年8月31日，是否存在案外人叶某某强行进入系争房屋的事实。

上诉人表示，从2015年8月31日案外人叶某某强行进入系争房屋至2016年11月15日期间，系争房屋一直由案外人叶某某等人占有使用，上诉人则居住在其于他处租赁的房屋内。

被上诉人否认案外人叶某某于2015年8月31日强行进入系争房屋的事实，认为没有证据证明系争房屋由案外人叶某某占有使用，在被上诉人与叶某某另案租赁合同纠纷的庭审中，叶某某及其代理律师也一直否认占有系争房屋的事实。

对此，本院认为，结合本案一审及被上诉人与案外人叶某某之间租赁合同纠纷二审[案号为(2016)沪02民终1196号]查明的事实，案外人叶某某于2015年8月31日强行进入系争房屋的情况无误。被上诉人在本院2016年12月29日的审理中明确表示对一审法院查明的事实没有异议，在2017年2月8日的庭审中又否认案外人叶某某于2015年8月31日强行进入系争房屋的事实，改称因为一审判决对其有利，所以才未提出异议，但被上诉人未提供任何证据予以证明，本院不予认可。

综上，一审法院判决认定的事实无误，本院予以确认。对于2015年6月27日双方签订系争房屋买卖合同之时，上诉人并不知晓被上诉人与案外人叶某某之间存在的系争房屋租赁合同关系的事实，根据现有证据足以认定，本院亦予以确认。

本院认为，二审当中，双方当事人的核心争议焦点是，上诉人中止付款的行为是否构成迟延支付购房款的违约责任。

《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在双方2015年6月27日签订的系争房屋买卖合同附件五中，载明系争房屋无租赁情况；在双方2015年8月23日签订的房地产交接书中，有关房屋租赁的条款内容被划除不填。在没有相反证据足以推翻前述证据的情况下，这些书面约定更能反映双方当事人的真实意思，对当事人具有法律约束力，双方应当依据合同约定履行自己的义务。据此，作为出卖方的被上诉人应当确保系争房屋上没有租赁关系；如果其之前曾将系争房屋出租，那么也应该至迟在房屋交付之时将原租赁关系彻底清除。同时，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。据此，在系争房屋交付之后，被上诉人亦应保证第三人不得向作为系争房屋买受方的上诉人主张租赁权利，出卖人的瑕疵担保义务并不因其向买受人交付标的物而完成或消灭。

本案中，被上诉人于2015年8月23日向上诉人一方交付系争房屋时，被上诉人与案外人叶某某之间的租赁合同纠纷仍在法院审理之中，该房屋租赁合同的效力尚未得到明确否定，被上诉人交与上诉人的系争房屋之上仍然存在着其与案外人的租赁合同关系。这与双方当事人在买卖合同中关于“无租赁”的约定相违背，也违反了前述《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定的出卖人所应承担的权利瑕疵担保义务。

《中华人民共和国合同法》第一百五十二条规定，买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。在案外人叶某某于2015年8月底强行进入系争房屋的情况下，上诉人随后通知银行暂时中止支付剩余房款，符合《中华人民共和国合同法》第一百五十二条的规定，不构成拒绝付款或迟延付款的违约责任。原审法院认定错误，本院应予纠正。被上诉人关于本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百五十一条及《中华人民共和国合同法》第一百五十条仅适用于物权、知识产权性质的瑕疵的意见，缺少事实或法律依据，本院不予支持。

2016年4月25日，本院对被上诉人与案外人叶某某之间的租赁合同纠纷作出终审生效判决，确认该租赁合同于2015年7月20日解除。据此，该租赁合同溯及至2015年7月20日解除，但是该溯及既往的效力范围，原则上应限于租赁合同法律关系主体，即该案的当事人贾海庆与叶某某，而不能随意扩大。因此，不能认为，系属于上诉人与被上诉人之间买卖合同纠纷的房屋权利瑕疵，也溯及既往至2015年7月20日即消除了，并因此得出被上诉人向上诉人交房时已不存在权利瑕疵的错误结论。事实上，在本院2016年4月25日就被上诉人与叶某某之间的租赁合同纠纷作出终审判决之前，该租赁合同的效力一直处于不确定状态，被上诉人于2015年7月20日所为租赁合同之解除行为是否合法有效，尚在人民法院审查之中，叶某某仍可据该租赁合同就系争房屋主张承租权利，对于上诉人而言，系争房屋上的权利瑕疵也就因而持续存在；本院(2016)沪02民终1196号生效判决作出之后，该权利瑕疵才被清除，上诉人据以中止支付剩余房款的事由方告消失。本案上诉人后经被上诉人催告，在得知该生效判决之后，已经于2016年6月30日及时履行了支付剩余房款290万元的合同义务，亦不存在应当承担违约责任的其他情形。

此外，本案被上诉人在原审中以上诉人一方另案申请财产保全所冻结的近30万元款项为基础，向上诉人主张延期支付购房款的违约金，于法无据。一审法院不予支持，并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初12824号民事判决；

二、驳回贾海庆的全部诉讼请求。

一审案件受理费7,172.50元，减半收取3,586.25元，由贾海庆负担；二审案件受理费7,172.50元，由贾海庆负担。

本判决为终审判决。

法官助理  李洪灯

审判长  王坚

审判员  玄玉宝

代理审判员  荣学磊

二〇一七年二月八日

书记员  卢腾达