周丽琴与银谷普惠有限公司南通分公司、银谷普惠信有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2020-01-11 10:28:26 常熟郭庆荣律师网


南通市崇川区人民法院

民事判决书

2018)苏0602民初2804

原告:周丽琴。

委托诉讼代理人:葛星辉,

北京市炜衡(南通)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:邢新荣(系原告丈夫)。

被告:

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司南通分公司,住所地南通市崇川区中南世纪城27号楼1305室。

负责人:李希斋,总经理。

被告:

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司,住所地北京市朝阳区光华路2282单元917室。

法定代表人:李希斋,总经理。

两被告委托诉讼代理人:李劭。

原告周丽琴与被告

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司南通分公司(以下简称银谷普惠南通分公司)、

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司(以下简称银谷普惠公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于201865日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周丽琴的委托诉讼代理人葛星辉、邢新荣及两被告委托诉讼代理人李劭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周丽琴向本院提出诉讼请求:一、被告造成原告经济损失共计71232.45元,扣除押金16129元,判令被告赔偿原告55103.45元;二、判令被告立即对其企业营业场所进行工商变更登记,并立即变更或删除百度、高德、腾讯网络地图对案涉房屋地址的标注;三、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告银谷普惠南通分公司系被告银谷普惠公司的分支机构。20164月,原告与银谷普惠南通分公司签订办公室租赁合同,原告将坐落于本市崇川区出租给该分公司,租期至2018430日止。上述租赁合同到期前,该分公司表示不再续租,原告遂将上述房屋分别出租给

江苏悠恒生物技术有限公司和

南通大自然饲料科技有限公司,租期自201851日起。原告曾多次要求被告将租赁房屋恢复原状,包括拆除天花板和隔断、将卫生间和敲掉的隔断墙恢复原样等,但其置之不理。因此,原告将案涉租赁房屋恢复原状工程交由

南通蓝凯装饰工程有限公司完成,工程总价为37350元。由于案涉房屋恢复原状导致原告逾期向承租人交房,经与

江苏悠恒生物技术有限公司和

南通大自然饲料科技有限公司协商,原告抵减一个半月房租用于支付逾期交房违约金,共计33882.45元。此外,被告承租案涉房屋后,将中南世纪城作为其营业场所在主管机构办理了工商登记,并在百度地图、高德地图、腾讯地图中将租赁房屋地址进行了标注对外公示,至今仍未变更。原告认为,双方租赁合同已经终止,被告未对上述信息予以变更或删除,严重影响了原告的生活及对案涉房屋的使用。为维护自身合法权益,特提出前述诉讼请求。

被告银谷普惠南通分公司、银谷普惠公司辩称:一、承租人对房屋进行的装饰装修属于民法中的添附。根据合同法规定,承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物,被告对租赁房屋进行装修并未对房屋造成不良影响,被告不存在违约行为;二、案涉租赁合同终止后,被告已将房屋归还原告,原告自行装修改造所产生的费用与被告无关;三、被告完全按照租赁合同的约定将案涉房屋返还给原告,并结清了水电费,不存在对房屋的破坏问题,不影响原告再次出租使用房屋,原告在与案外人履行租赁合同过程中产生的争议和损失亦与被告无关;四、对于原告要求被告立即对其企业营业场所进行工商变更登记,变更或删除百度、高德、腾讯网络等地图对案涉房屋地址的标注,请法院依法处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据:双方举证的租赁合同及原告举证的房屋所有权证、信函及邮政快递回执、照片、企业信用信息网查询、网络导航地图等,本院予以确认并在卷佐证。此外,原告周丽琴举证办公室装修合同、发票、办公室租赁合同及延期交房赔偿协议,证明因被告未对案涉租赁房屋恢复原状,导致原告产生恢复原状及对案外人予以赔偿等损失。经质证,被告认为,原告与装修公司的装修行为及另行出租房屋与被告无关,且另行签订的租赁合同约定的延期交房违约责任5000/日明显不合理。本院认为,原告举证的上述证据均系原件,其真实性本院予以认定,且与本案待证事实相关,可以作为评判责任的依据,其关联性本院亦予认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2015年4月,原告周丽琴作为出租方(甲方)与被告银谷普惠南通分公司作为承租方(乙方)签订《办公室租赁合同》两份,原告将坐落于本市中南世纪城的未装修房屋出租给被告银谷普惠南通分公司。合同约定,房屋租赁期限为3年,即自201551日至2018430日。乙方可根据需要对该房屋另行装修或者增设附属设施和设备,无需另行征得甲方同意,但应遵守政府部门制定的法律法规及地方性规章,并接受物业公司的管理与监督(如有)。1304室房屋押金为11391.5元,1305室押金为4737.5元,乙方应于房屋交付后10日内将房屋租赁押金与房屋首期租金一同支付给甲方,甲方应于收款后10日内开具收据给乙方。租期届满或合同解除后,甲方应当天将房屋租赁押金返还至乙方支付该费用的账户。甲方应在合同终止后3日内退还乙方租赁押金。合同终止后5日内,乙方须将该出租房屋内归属于乙方的全部物品搬出,并将包括该出租房屋大门等所有钥匙返还甲方。合同终止后,该房屋中乙方增加的可移动、可拆卸的部分归乙方所有,不可移动的装修、装饰部分折价归甲方所有。合同终止,乙方将该房屋返还甲方后,对于该房屋内乙方遗留的物品,甲方应向乙方书面通知,乙方于收到通知后5日内不搬出的,视为乙方的抛弃物,甲方有权自行处置。合同终止后,甲方应为乙方在该房屋所在地公共区域或合适地点提供标牌,供乙方公示公司地点变更事宜,并协助乙方办理相应的工商、税务、员工从业等变更手续。此外,合同还对租金交付等事项进行了约定。

上述合同签订后,被告银谷普惠南通分公司按约向原告周丽琴交付租房押金合计16129元。被告银谷普惠南通公司接收租赁房屋后即对房屋进行了包括敲除案涉房屋的隔断墙等装修改造,并对外经营办理市场监督管理登记,案涉1305室为其登记场所。20182月,原告方微信通知被告银谷普惠南通分公司工作人员(小丁),要求被告在租赁合同到期前将案涉租赁房屋内的可拆卸物品拿走并恢复原状。

2018年4月,原告周丽琴分别与案外人

南通大自然饲料科技有限公司、

江苏悠恒生物技术有限公司订立《办公室租赁合同》,将案涉两套房屋分别出租给案外人,房屋交付日期为201851日前。

2018年430日,被告银谷普惠南通分公司将案涉租赁房屋返还原告周丽琴。

2018年53日,原告周丽琴函告银谷普惠公司,要求将打通的两套租赁房屋恢复原状。

2018年512日,原告周丽琴与案外人南通市蓝凯装饰

工程有限公司签订《办公室装修合同》,由该装饰公司对案涉房屋内隔断拆除、隔断墙恢复、卫生间处理、恢复电路等进行施工修复改造期限为7天,原告周丽琴向该装饰公司支付装修款37350元。

2018年514日,原告周丽琴分别与

南通大自然饲料科技有限公司及

江苏悠恒生物技术有限公司订立《延期赔偿协议》,周丽琴因逾期交付房屋产生的违约金经双方协商用该房屋的一个半月房租抵减(中南世纪城27号楼1305室抵减9942.45元,1304室抵减23940元)。诉讼中,周丽琴陈述,因恢复原状直到2018526日左右其才将上述两套房屋交予案外人。

另查明,腾讯网络地图、高德网络地图、百度网络地图对银谷普惠公司的标注地址为案涉租赁房屋。庭审中,对于相关的网络地图的标注是不是被告申请及有没有缴纳相关费用,被告表示不清楚。

诉讼中,被告陈述如原告相关诉讼请求成立,同意保证金予以冲抵部分债务。

本院认为,原告周丽琴与被告银谷普惠南通分公司签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、法规禁止性规定,应合法有效,双方当事人均应恪守履行。根据法律规定,分支机构以自己名义从事民事活动,产生的民事责任由法人承担,也可以先以该分支机构管理的财产承担,不足以承担的,由法人承担。被告银谷普惠南通分公司为被告银谷普惠公司所设立的不具有法人资格的分公司,其不能单独承担责任,其最终的民事责任应由被告银谷普惠公司承担。但鉴于被告银谷普惠南通分公司领取了营业执照,有相对独立经营的财产,况且其财产亦为总公司即被告银谷普惠公司财产中的一部分,故原告周丽琴要求两被告承担责任并无不当。

本案中,被告银谷普惠南通分公司承租案涉房屋后虽有权根据合同约定进行内部装修以备经营,但须注意的是应当合理使用租赁物。被告银谷普惠南通分公司未经原告许可,擅自将案涉两套租赁房屋隔断墙体打通重新布置电路,构成权利滥用,根据法律规定应当予以恢复原状。另据案涉《办公室租赁合同》约定,合同终止时该房屋中被告增加的可移动、可拆卸部分归被告所有,故本案合同到期后,被告应当及时拆除相关可移动、拆卸部分的装饰装修。在案涉合同终止前,原告周丽琴已经通知被告交付房屋时应恢复原状未果,后原告周琴自行恢复原状,相关损失应予赔偿。考量原告周丽琴的诉讼请求,其损失包括两部分,其一恢复原状所支付的37350元费用,该费用为原告直接损失,本院予以支持。其二由于恢复原状导致原告另行出租案涉房屋延期交付的损失33882.45元,诉讼中原告周丽琴主张延期向案外人交付租赁房屋的时间为26天左右,本院注意到,其恢复原状的装修期间为7日,故原告该项主张存在扩大损失,本院酌定支持1.5万元。综上,原告周丽琴的损失为52350元,诉讼中双方均同意以案涉租房押金16129元予以抵扣,故被告另需赔偿原告36221元。

关于原告周丽琴请求被告变更或删除百度、高德、腾讯网络地图对案涉房屋地址的标注。本院认为,当前,企业商户普遍利用互联网平台或电子软件,将公司、商铺名称或主管业务及联系方式标注到网络地图上,为企业定位、品牌宣传等自身经营提供便利。通常而言,企业地址网络地图的标注一般由企业商户自行申请或网络地图平台线下勘查或通过其他途径等,本案即涉及案涉租赁房由网络地图标注为被告公司地址的情形。本案中,原、被告双方建立了房屋租赁合同关系,租金的给付及标的物交付返还系双方主要的合同义务,但据法律规定,当事人还负有基于合同而产生的履行通知、协助、保密等附随义务,目的在于维护给付效果或者妥善处理合同终止事项。随着社会经济的发展,附随义务应具有符合时代的内涵,租赁合同终止后,协助办理网络地图标注删除即属于承租人附随义务,如怠于履行势必影响出租人对房屋的使用及日常经营生活。故原告周丽琴相关诉讼请求,于法有据,本院予以支持。

关于原告周丽琴要求判令被告立即对其企业营业场所进行工商变更登记,本院认为,原告该项请求并不属于民事案件处理范畴,其可另行通过合法途径解决。

综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条的规定,判决如下:

一、被告

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司南通分公司于本判决发生法律效力之日起十日内,一次性赔付原告周丽琴36221元。

二、被告

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司对于上述第一项判决义务中被告

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司南通分公司以其财产不能清偿的部分承担清偿责任。

三、被告

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司南通分公司、

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内,协助删除百度、高德、腾讯网络地图关于案涉房屋(南通市崇川区中南世纪城27号楼中南百货1305)关联其公司地址的标注。

四、驳回原告周丽琴的其他诉讼请求。

本案受理费589元(已减半),由原告周丽琴负担202元,被告

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司南通分公司、

银谷普惠信息咨询(北京)有限公司共同负担387元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南通市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费1178元(江苏省南通市中级人民法院开户信息:户名:江苏省南通市中级人民法院;账号:46×××65;开户行:中国银行南通市濠南路支行)。







审判员  范纪强

二〇一八年八月二十一日

书记员  陈枫茜